国家统计局公布的最新数据一言以蔽之：

自去年四季度以来大力托举楼市取得了不错效果，跌幅在收窄，但仍没有跳出下跌范畴。

国家统计局数据显示：

1-2月份，全国房地产开发投资10720亿元，同比下降9.8%，降幅比上年全年收窄0.8个百分点；其中住宅投资8056亿元，下降9.2%，降幅收窄1.3个百分点。

从走势可以看到，9.8%这一跌幅是自去年4月份进入两位数下跌之后，跌幅再次回到了个位数下跌。

收窄势头很好，但仍没有改变自2022年4月份房地产投资下跌以来的趋势，这一跌势已经持续了近三年。

商品房销售跌幅也在收窄。国家统计局披露：

1-2月份，新建商品房销售面积10746万平方米，同比下降5.1%，降幅比上年全年收窄7.8个百分点；其中住宅销售面积下降3.4%，降幅收窄10.7个百分点。新建商品房销售额10259亿元，下降2.6%，降幅收窄14.5个百分点；其中住宅销售额下降0.4%，降幅收窄17.2个百分点。

从跌幅走势来看，商品房销售跌幅收窄非常明显，从去年年初的超过20%跌幅，收窄到去年年末的超过10%跌幅，今年前两个月跌幅进入了个位数。

当然，还是要强调一下，无论跌幅如何收窄，仍在跌。

而且，从大板块来看，无论东部、中部、西部还是东北，无论房地产投资还是商品房销售面积、商品房销售额，没有一个板块增速回正。

数据看完，仍是那两个关键，就看你从哪个角度看。

乐观者看到的结果是：虽然仍在下跌，但跌幅在收窄。

悲观者看到的结果是：虽然跌幅收窄，但仍在下跌。

实事求是来说，我属于后者。

我个人认为，跌幅收窄的一个很重要的原因，商品房销售数据已经连跌了三年，而且是猛跌，现在只不过在过去成交量已经很低的基础上，再低了一些。

并不是成交量上涨了。

就像是一个人，三年前一个月赚1万块钱，过去三年持续下滑，去年一个月只有5000块钱，现在跌到了4900元。

这样的形势，你是该乐观还是该继续悲观？

全国商品房销售面积和销售额同样是在2021年见顶，2022年直接从之前的“双18”跳水至“双13”，当年商品房销售面积下跌24.3%，商品房销售额下跌26.7%。

2023年跌至“双11”，商品房销售面积与销售额跌幅分别是17.75%、12.5%。

新建商品房销售面积97385万平方米，比上年下降12.9%。新建商品房销售额96750亿元，下降17.1%。

商品房销售数据跌破了“双10”，跌至“双9”。

整体来看，2024年的商品房销售面积只有2021年的54%，商品房销售额只有2021年的53%。

用腰斩来形容，丝毫不过分。

而现在，只是在已经腰斩的基础上，不再大跳水，而是小幅下跌。

这一现实，会击碎很多以为今年房价会上涨的人的信念。

你总不可能用一个完全站不住脚的跌幅收窄数据来佐证房价会上涨吧。

而且，最关键的是，房价上涨的那些年是什么成交规模？都是15万亿以上的销售额，17亿平方米左右的销售面积。

退一步讲，即便今年能够跌幅持续收窄，到年末“双8”的成绩，也即销售面积8亿平方米，销售8万亿元，这样的规模能够撑起房价的上涨梦想吗？

显然支撑不了。

国家统计局公布的2月份70个大中城市房价数据，就是最好的说明。

3月17日，国家统计局公布了70个大中城市新房与二手房价格变化数据。

新房价格环比上涨城市数量为18个，较1月份减少6城；下跌城市有45个，下跌城市个数占比约64%。

更能反映市场真实价格变化的二手房，环比只有三个城市上涨，其余全在下跌，同比则无一城上涨。

跌幅面积，又扩大了。

而且无论是国际机构，还是现实，都在告诉我们，未来的成交规模，可能会长期维持在这个低水平，即便未来经济形势转好，也反弹不到哪儿去。

逻辑在于：

第一，我们的人口形势变了。

中国人口已经三连降，目前公布常住人口数据的12个省市自治区中，有7个人口负增长。

就连经济第二强省江苏，人口也出现了零增长。

人口是楼市的基石，基石晃动，会对房地产构成长期、持续利空。

第二，我们的就业和收入前景依旧不明朗。

过去，虽然房价相比于收入也很高，但杠杆率不高，且对未来有盼头有干劲，红红火火，大家的收入蒸蒸日上，对未来预期满满。

所以愿意加杠杆买房，愿意背负房贷。

然而，如今……

国家统计局披露的最新数据显示，2月份的失业率又上升到了5.4%。

同时，反映民众消费指数的CPI春节月居然跌幅扩大了。

就业与收入仍没有向好的背景下，民众的购买力依旧支撑不了太大规模的房地产销售数据。

第三，观念转变。

这一点很重要，主要表现在两个方面：

一方面，年轻人不愿再为高房价压上余生。

从之前的佛系，到躺平，再到去年的“绝贷佳人”，这种社会现象背后其反映的便是当下年轻人的心态转变。

这一次调整，实际上是购房者不再愿意为高房价去买单。人生一半是执着，一半是释然。既然执着没用，那就释然吧。

第四，特朗普带来的不确定性。

特朗普二次上台，会成为全球和中国经济发展的最大不确定性，尽管我们在努力做好一切应对，但特朗普其人从来就不按常理出牌。

今年依旧会是救市大年，而且力度可能会超越去年。

毕竟，“稳楼市”首次被写入了政府工作报告，而且给予了罕见篇幅表述：

持续用力推动房地产市场止跌回稳。因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应。盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。拓宽保障性住房再贷款使用范围。发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。

住建部也明确了今年将从四个方面发力，稳定楼市：

一、巩固政策组合拳效果。

二、努力实施城中村和危旧房改造。

三、推进收购存量商品房。

四、推动建设好房子。

官方如此坚决的态度，也预示着楼市不回暖，政策就不会断，宏观货币、财政政策也会不断支援。

因此，今年热点城市销量，大概率会比去年好，但低能级城市仍会惨淡。

本号认为：

第一，全国整体商品房销量跌幅仍会有，只是跌幅缩窄而已，1-2月份的商品房销售跌幅数据已经在佐证这一点。

第二，全国房价整体仍会下跌。

理由在于，这些过往的惯用招数，过去能够实现房价逆转，逻辑在于：

第一，过去我们的财政支出一直都是以中央投资、地方债为主，投向大基建，拉动就业复苏，拉动经济回暖。

这时候的背景是高速城市化带来的大量需求，包括大量农民进城后的购房需求、交通需求、医疗需求、教育需求等等。

第二，过去大量农村人口进入城市，大量小城市人口流入大城市，带来了巨大的购房需求，并因此引发了供需矛盾。

在需求作用之下，房产的金融属性不断显现，因此在真实需求和炒作需求双重叠加下，大量货币进入了房地产这个池子中。

而现在难以做到是因为：

第一，随着固定投资边际效益递减，这种模式对于拉动就业、经济复苏已经显得有点力不从心。

第二，房地产已经严重过剩，哪怕个别中心城市供需矛盾仍在，但全国整体供过于求的局面官方已经多次承认。

这意味着大多数城市的房价还得调整，而没有增值空间的城市的房产，就是纯粹的消费品，行情热不起来。也就意味着房地产再也容纳不了超发的货币。

本号对于后市一二三四线城市的判断是：

第一，后续我们的经济、就业形势在如今的各种货币、财政增量政策加持下，如果筑底回稳，市场信心可能起来，否则依旧扭转不了。

第二，等这一轮调整结束之后，一线城市核心地段的优质住宅，依旧具备保值增值作用，但凭借炒房赚快钱的时代，不存在了。

第三，全国分化、区域分化、城市分化。

未来的房地产市场，会是一个极度碎片化的市场。不仅全国范围内分化严重，区域分化、城市内部分化同样严重。

毕竟，中国人口红利已经终结，而大多数城市海量的库存现状也摆在这里。

这便意味着，这一波调整之后，我们的房价会类似于日本。

几个核心城市群中的核心城市（一线与部分强二线城市），价格在通胀和需求作用下，继续上涨。其他大多数城市，会在人口流失之下，横盘若干年。少部分人口流失严重，产业羸弱的城市，房价白菜化。

核心城市，核心区与郊区，会有同样的分化。