近期，房贷利率的变动引起了广泛关注。值得注意的是，多个城市的房贷利率已经回调至3%的水平。这一回调发生在10月21日LPR（贷款市场报价利率）下调25个基点之后，彼时，众多城市的房贷利率曾一度降至2.8%至2.9%的区间内，该区间内的贷款利率甚至低于公积金贷款利率。因此，不少银行随即宣布，商业贷款利率不得低于公积金贷款利率，导致部分城市房贷利率出现了一波回调。

然而，这一调整并未终结，当前房贷利率再次发生变动。明确规定商业贷款利率不得低于3%，广州、武汉、南京、长沙等地的商业住房贷款利率已呈现上调趋势。尽管如此，此次房贷利率的回调并不意味着LPR下调周期的终结。从当前经济基本面来看，贷款利率仍有下降空间，旨在化解债务、刺激消费和经济增长。

LPR此次回调的原因复杂多样。首要因素在于银行面临的经营压力。年内LPR已下调60个基点，且存量房利率亦有所下调，导致商业银行的经营性压力显著增大。据国家金融监督管理总局数据显示，今年上半年，商业银行净息差为1.54%，同比下降0.19个百分点，已触及历史低位。而银行的净息差警戒线通常为1.8%，显然，当前银行的净息差已远低于警戒线，银行利润受到严重压缩。大幅降息的背景下，商业银行已难以承受，且未来净息差恐将持续下降，因此，银行亟需进行经营性管理以应对后续变化。

然而，保障商业银行的利润，更多依赖于央行的政策考量。单纯依靠个别城市回调贷款利率，其效果与意义均相对有限。此外，公积金利率问题亦不容忽视。原则上，公积金利率应低于商业贷款利率，作为国家对购房者的支持政策，体现为一种折扣福利。

然而，当前楼市预期尚未完全恢复，公积金利率与商业贷款利率之间的关系亦需审慎处理。 所谓的销售业绩增长，很大程度上是政策激励下市场情绪反应的产物。展望未来，房地产市场无疑需要更多有利的政策措施来支撑。

例如，降低商业性个人住房贷款利率便是此类激励措施的一种体现。然而，当前面临的问题在于，商业贷款利率已经下调，而公积金贷款利率却维持不变，并作为利率下调的基准线存在。由此导致的结果是，商业贷款利率无法突破公积金贷款利率所设定的下限，这一现状显得颇为矛盾。这一现象类似于商场促销，原先仅有会员可享受八折优惠，而今因商品销售不畅，所有顾客均可享受六折优惠。但在结账时，收银员却告知无法享受六折，因为之前的会员优惠力度仅为八折，而当前会员并未享有更大的折扣，故而不适用六折优惠。这种矛盾的情况即是当前问题的真实写照。

若这一症结无法得到有效解决，那么只能寄希望于公积金贷款利率的下调。因为公积金贷款利率不降，势必会制约商业贷款利率的下调空间。因此，若公积金贷款利率保持不变，那么在较长一段时间内，房贷利率或将稳定在3%左右。尽管如此，若房贷利率能够维持在3%左右的水平，也算是兑现了此前关于将存量房贷利率调整至接近新增房贷利率水平的承诺。不过，值得庆幸的是，当前这一现象仅出现在个别城市，尚未形成大规模扩散。同时，在经济基本面及楼市预期尚未根本好转之前，房贷利率下调的趋势预计仍将持续。

然而，我们也应观察到，贷款市场报价利率（LPR）刚有下调，随即又面临回调的压力，这无疑会对市场产生一定的负面影响。政策摇摆不定，主要归因于市场尚未建立起完善的自我调节机制，本质上反映了行政干预过多的现状。不过，随着房地产市场的下行趋势，此前诸多限制性干预政策已陆续解除，旨在促进市场放量。