根据房地产协会提供的网签数据，广州6月二手网签10456套，创近一年新高，新房网签套数为7539套，环比5月的7838套和5186套大幅上涨33.4%和45.3%。

整体上来看，不管是刚需还是改善，还是豪宅，都表现得比较均衡。

先说一下新房，刚需房主要成交在芳村花地湾，比如保利和颂、万科朗庭、中海浣花里、和悦滨江，以及番禺的边缘板块，例如盛世锦城、星汇城、亚运城等。

白云主要集中在白云湖板块，表现最好的还是白云新城的保利云境，黄埔贡献最大的是万科黄埔新城和保利中央公馆。

以上这些成交量均在100套左右，表现的特点为极致刚需、靠近地铁、有学校，总价300万左右。

而像天河海珠的一些刚需盘表现反而没有改善和豪宅卖得好，例如华润润府、天河壹品、江泰里这些。

再说一下高端改善方面的，中心区的中海大境、琶洲南、保利天瑞都是表现不错的。

而刚改方面的燕语堂悦、保利天汇、长隆悦府也是挺吃香的。

一手房之所以卖得好，主要因为二手交易得多，二手卖家卖掉了，他们会去换户型和得房率都更好的新房，而高端改善买家能选择的其实很少，次中心的一些改善盘也不多。

再说一下二手方面的，二手主要还是以价换量，只要愿意降价的也是能卖得掉，即便是老破小或者偏远的远大新，比如知识城的万科幸福誉、长岭居的实地常春藤，只要有学校，价格又便宜，买家还是能够接受的。

为什么6月份的成交行情这么火热呢？

一是528广州放开了1.5成首付，几乎不限购不限贷了，房贷还能先息后本了，四大一线城市基本都放开了，确实是一个入场的信号。

二是今年的小阳春提后了，过去的3/4/5月连下了三个月的大雨，积压了一部分的需求。

这个热度一旦起来了，还会继续维持一段时间，6月份卖掉房的卖家，还会继续入场。

如果新房还继续促销，并且推动以旧换新，利率和首付还维持在低位，是会不断有买家入场的。

当然，这个节点充满了机会和风险。

按以往行情，七八月一般都是传统淡季，九十月份又是金九银十和学位房成交高峰期，如果不想在高峰期入场，七八月会是一个不错的捡漏节点。

不过，每个人执行力不同，漏只有那么多，也不是所有人都捡得到的，大多数好房子也还是跟你无缘。

此外，风险在于，我们不知道下一步领导还会出什么样的政策，你也无法准确预测接下来的楼市行情。

因为现在的楼市行情分化是极其严重的，一手二手是不同的行情，不同区域是不同的行情，就连同一个小区不同楼栋和朝向都是不同的行情。

好的就不愁卖的，差的就完全没市场。

还有，买房踩点是一个非常冒险的行为，也是非常容易踩坑的行为，所有的政策转向，都对临时入场的买家极其不友好，经历过几轮周期的人应该深谙这个逻辑。

总结一句就是，行情和大多数人无关。

盯着行情去买房，你会错过房子，盯着房子去买房，你才不会错过行情。

最后关于刚需和刚改，以及高端买家一些建议：

刚需买家尽量还是满足当下自身的需求，外围的那些热点一般因为开发商促销或中介的诱导，引发的局部行情，无法拉长周期去验证。

我们只需要看它是不是适合你，比如地铁上班不远，小孩上学很方便，生活配套能满足，自己的收入能覆盖月供，只需要有这个认知就够了。

刚改买家其实更建议选择以上升通道为主的次一级核心板块为主，比如500-700万选择次核心的一些刚改盘会好过中心区的一些20年楼龄的二手。

到了总价1000万以上的高端买家，要么回到珠城、琶洲、天河公园这个范围，要么去选新房，125/142的新盘四房都是不错的选择，逻辑在上一篇文章里说了。

好了，如果你还有不明白的地方，建议做个深度咨询，这样效率更高。