文丨西部君

楼市限购的松绑速度和程度，比大家想象中的来得更快。

短短三天时间内，就有两座在全国都具有风向标意义的大城，接连为楼市限购松绑放出大招。

先是去年9月就全面取消限购的南京宣布，在南京拥有合法稳定住所且实际居住的非南京户籍人员，可以直接办理落户。

也即正式开启“买房送户口”。

接着是成都宣布：

也即，正式加入全面取消限购的城市队伍。

至此，全国目前购房仍有一定限制措施的城市，只剩下四大一线城市，和三大强二线城市——杭州（新房）、天津、西安。

不夸张地说，“零门槛”买房的时代，又回来了。

这种大转向带来的影响，远不止于房地产行业。

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之所以说“零门槛”买房时代又回来了，是因为别看稍微像样一点的一二线城市，在过去一段时间似乎房地产都是和限购捆绑在一起，但其实，国人需要各种“资格”才能买房的时间，并没那么长。

比如，作为重点城市中限购规定最细致、最复杂的城市之一，成都的房地产限购其实是在2016年10月才开始的，距今也才不到七年。

今年恰好是中国全面推进住房市场化改革的30周年。也即，多数城市的限购时间，其实不到我们所经历的商品房时代的四分之一。

但这段经历，却足以载入多数人的房地产记忆，因为这个时期恰恰是房地产行业高歌猛进的阶段。

现在，随着多数城市楼市限购的全面取消，或许可以说，某个时代——至少是某个周期，正在终结。

随着各地限购的陆续松绑，很多人都在关注楼市接下来的走向——销量会不会上去，价格会不会触底反弹？

其实，从过去一两年的情况来看，目前楼市所发生的基本面的变化，已经不仅仅只是影响销量和价格的问题了。

楼市巨变带来的一系列连锁反应，无数家庭和个人——无论是已买房的，还是没买房的，应该都不同程度地感受到了。

具体这里不详细展开，懂的都懂。

可以说，在下行期，“房地产业是国民经济支柱产业”的地位，才被更多人如此具体而深刻地感受到。

02

回到城市的话题。过去几年我们已经历了大城市落户门槛的持续降低：

目前，全国至少有15个省份已经提出全面放开落户限制，其中石家庄、昆明、南昌、银川、福州、济南、郑州等多个省会（首府）城市成为“零门槛”落户的先行者。

一定程度上，这当然也可以说是城市为楼市抢“房票”。

但是，随着楼市限购的全面取消，我们才可以说这种户籍门槛的竞争游戏才真正终结。

因为，在现实中，“零门槛”买房或许比“零门槛”落户对人的吸引力更大——除了天津等极个别靠突出的教育资源取胜的城市。

那么，随着“零门槛”买房时代的全面到来，各个城市的人口竞争也可能会进入一种新的阶段。

道理很简单，当基本的落户、买房等门槛都拉平了，人口在流动上，在城市的选择上，所考虑的因素也会发生变化。

由此将产生两种连锁反应。

首先，这是高能级城市对低能级城市的新一轮“虹吸”——从一线对二线，到二线对三四线，从人口到财富。

不过，相比一线城市对二线城市的虹吸，强省会对省内的虹吸效应，可能会更显著。因为客观上，无论从上车成本，还是综合生活成本，一线城市的楼市注定只是对少数人有足够的吸引力。

别看这几天很多都在说某一线城市的豪宅被疯抢，但请注意，这注定只是极少数人的游戏。或者说，仅仅因为买房资格问题，去一线城市购房的故事，离大多数普通人都很远——尤其是在房子作为投资品的属性被大大弱化后。

更何况，一线城市全面取消限购，短期看可能性应该不大。并且，部分一线城市本身实施的是减量发展策略。

所以，相对来说，省会城市对省内的虹吸影响，则可能会明显。

那么，城市间的分化状况，也可能随之进一步加剧。省内的副中心城市如何“招架”，确实是一个不小的挑战。

当然，这种变化应该不会如前几年一些地方放松限购立即涌入大量外来客那么显著，毕竟，房地产的基本面和所承受的预期已发生变化。

但大的方向，会很明显。

03

其次，同能级城市之间的竞争，将更趋白热化。

过去，落户门槛、购房资格等，会增加一些城市的滤镜，也成为城市在人口竞争上的一种工具，但随着房价永远上涨的“信仰”被打破，多数城市全面取消落户、购房门槛，城市在人口的竞争上，自然也进入赤身肉搏的阶段。

那么，就业机会、综合生活成本、教育医疗资源、包容程度等因素在人们选择城市上的考量比重，将进一步增加。

在另一个角度说，城市抢人也要更花心思了——“躺赢”的机会，将越来越少。当然，随着人口总量的减少，这种难度本来也就在增加。

2023年，除了主要一二线城市人口有所增长，其余绝大多数城市，都基本进入了人口下行通道。

所以，城市对人口的争夺，正在进入一种新的微妙的阶段。