2024年7月26日（上海）——全球知名的私营房地产顾问服务公司莱坊于7月25日在上海成功举办了2024年《财富报告》中文版发布会。此次发布会得到了合作伙伴上海英国商会、赞助方复星艺术中心的鼎力支持。《财富报告》自首发以来，已连续十八年为私人财富和优质豪宅资产提供独特的全球视角。报告分析了不同的主题，包括财富分配、100个优质豪宅市场的价格走势、跻身前1%最富有人士的门槛、商业房地产投资，深入探讨了财富对投资和全球主要房地产市场的影响。
活动伊始，莱坊高级董事及大中华区国际投资部主管余玫萱向所有嘉宾致欢迎辞。
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莱坊高级董事及大中华区国际投资部主管余玫萱致欢迎辞
莱坊董事及北京国际投资部主管逯彦东介绍了2024年《财富报告》的主要内容：
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莱坊董事及北京国际投资部主管逯彦东讲解2024年《财富报告》
· 预计到2028年，全球超高净值人士数目将增加28.1%。其中，亚洲市场的表现更为强劲，中国内地将以47%的增幅位居全球第二，仅次于印度50%的预期增幅。此外，马来西亚和印度尼西亚也十分值得关注，预计涨幅分别为35%和34%。
· 莱坊的态度调查探讨了客户对于财富增长的态度。全球客户普遍预期其财富组合将在2024年增长。最有信心的是中东地区的客户（以4.41的高分位列榜首，满分为5分）；紧随其后的是亚洲客户（4.15分），其中，中国内地客户为3.97分，低于亚洲平均水平，反映出他们对2024年的财富增长持保守预期。
· 莱坊新一代调查表明，相较于年长的一代，年轻的富豪们对经济前景更有信心。Z世代的高净值人士中，有75%预计他们的财富将在未来12个月内增长，并且其中有43%预计自己的财富将“大幅增长”。
· 要成为某一地区前1%的最富有人士，以摩纳哥的准入门槛最高，约为1,290万美元。在亚太地区，新加坡以约520万美元的准入门槛摘得该地区的桂冠，中国内地目前的门槛约为107.4万美元。
· 中国内地超高净值人士将其总财富约31%分配至首套和二套住宅。
· 全球超高净值人士平均拥有约3.72套住宅，中国内地超高净值人士平均拥有约3.23套住宅。
· 中国香港特别行政区的豪宅价格连续17年维持全球第二贵。
· 2023年莱坊奢侈品投资指数（KFLII）下降1%，奢侈品投资市场出现疲软，但艺术品（+11%）、珠宝（+8%）和腕表（+5%）的增值在一定程度上抵消了跌幅。
财富格局
资料来源：2024年《财富报告》第10-12页
超级富豪人数
2023年，全球超高净值人士数量增长4.2%，从去年的601,300人增至626,619人，这一增长逆转了2022年的颓势。
从区域层面来看，2023年超高净值人士数量的增长由北美（+7.2%）和中东（+6.2%）引领；非洲以3.8%的年增长位居第三。亚洲地区的增长稍显温和，年增长2.6%，排名第五；拉丁美洲（-3.6%）是唯一一个富豪人数下降的地区。
就关键国家的表现而言，土耳其凭借10%的超高净值人士增长率高居榜首，美国则以8%的增长率紧随其后，其次是印度6.1%，韩国5.6%和瑞士5.2%。
莱坊合伙人及全球研究部主管Liam Bailey表示：“利率展望发生变化、美国经济表现上佳、股票市场快速复苏，这些因素助推了全球财富的创造。至2023年末，超高净值人士的数量较去年增加了4.2%，每天有近70位非常富裕的投资者跻身这一行列，致使全球超高净值人士总数逾626,600。”
财富预测
莱坊预计在接下来的五年时间，也就是到2028年，全球富豪人数将增加28.1%。虽然涨幅明显，但这一增长率将明显低于前一个五年期（2019至2023）44%的涨幅。我们的模型表明亚洲将以38.3%的强劲增长引领趋势，其中印度（50%）、中国内地（47%）、马来西亚（35%）和印度尼西亚（34%）的涨幅尤其显著。
莱坊态度调查结果验证了莱坊财富规模评估模型的主要观点，即财富创造在短期内将呈正增长态势。世界各地区的受访者表示，他们的客户普遍预期其财富组合将在2024年增长。最有信心的是中东地区的客户（以4.41的高分位列榜首，满分为5分）；紧随其后的是亚洲客户（4.15分），其中，中国内地客户为3.97分，低于亚洲平均水平，反映出他们对2024年的财富增长持保守预期，其中，39%的客户认为他们的财富会显著增长，35%的客户则认为他们的财富只会轻微增长；欧洲和非洲地区的客户对未来财富的预期最为谨慎，分别为3.69分和3.53分。
对房地产的影响
莱坊合伙人及全球研究部主管Liam Bailey表示：“不断扩大的富豪群体十分亲睐房地产。有近五分之一（19%）的超高净值人士计划在今年购置商业地产，并且有超过五分之一（22%）的超高净值人士计划购置住宅。未来五年将会出现的富豪增长为投资者提供了各种机遇，尤其是能够满足新晋富豪最新需求的开发商将会迎来更丰富的机遇。“
根据莱坊的态度调查显示，在中国内地，25%的受访者表示他们的客户计划在2024年购置住宅，这一比例略高于全球22%的平均水平。该调查强调，中国内地客户置业背后的主要动机是投资。另外，中国内地一线城市相继执行了购房宽松政策，其中包括：降低首次购房和二套房买家的首付比例，以及将最长房贷期限延长至30年。政策落地之后，住宅市场活跃度均有所提升。
莱坊高级董事及中国区研究及咨询部主管朱磊表示：“2024年中国豪宅市场展现出一定的韧性与分化行情。尽管整体市场受到大环境影响有所降温，但高端豪宅成交依然保持强劲。特别是总价人民币3,000万元至5,000万元以及5,000万元以上的豪宅成交量显著增加，显示出富人阶层对高品质居住环境的需求依然旺盛。上海作为全国豪宅成交的领头羊，其豪宅市场成交量稳居首位，成为市场关注的焦点。同时，其他一线城市豪宅市场也表现出色，成交量位居前列。此外，豪宅市场的分化行情日益明显，一线城市和部分经济发达的二线城市需求强劲，而部分二线城市则出现下滑。整体来看，中国豪宅市场仍具有较高的投资潜力和发展空间。”
1%最富有人士
莱坊《财富报告》指出了在部分国家和地区成为前1%最富有人士所需的个人净财富。据莱坊研究，成为前1%最富有人士的条件要远低于成为超高净值人士需要满足的3,000万美元准入门槛。
欧洲的各大中心高居榜首，其中摩纳哥名列第一，跻身前1%最富有人士的准入门槛约为1,290万美元。卢森堡（约1,080万美元）和瑞士（约850万美元）紧随其后。美国以约580万美元的准入门槛排名第四。在亚太地区，新加坡以约520万美元的准入门槛摘得该地区的桂冠，中国内地目前的门槛约为107.4万美元。
1%最富有人士
在部分国家和地区成为前1%最富有人士所需的个人净财富，2023年第四季度
资料来源：莱坊研究部
财富的代际转移
莱坊态度调查显示，全球71%的超高净值人士预计今年他们的财富将有所增长。我们的新一代调
查表明，高净值人士的态度则更为保守，只有65%持有相同的预期。按年龄分析数据，相较于年长的一代，年轻的富豪们会对经济前景更有信心。在婴儿潮一代中，仅有52%的高净值人士预计他们的财富将在未来12个月内增长，而在Z世代中，这一比例为75%，并且其中还有43%的Z世代高净值人士预计自己的财富将“大幅增长”。
全球豪宅
数据来源：2024年《财富报告》第32-34页
国际豪宅指数
莱坊国际豪宅指数（PIRI 100）追踪的100个市场中，有80个市场的豪宅价格与上一年持平或呈正增长。2023年豪宅整体指数稳健增长了3.1%。其中，马尼拉以26%的涨幅领先，而去年的领先城市迪拜涨幅为16%，仅下滑一位。亚太地区的涨幅为3.8%，超过涨幅为3.6%的美洲，成为全球表现最强劲的地区，而欧洲、中东和非洲地区则以2.6%的涨幅排在末尾。阳光度假地表现依旧出色，平均增幅为4.7%；滑雪胜地紧随其后，增幅为3.3%；而城市增幅则为2.7%。
国际豪宅指数 100
2022年12月31日至2023年12月31日期间的豪宅市场表现，按年楼价变化。
所有价格变化均以当地货币计算。
资料来源：除以下地区外，其他地区的数据均来自莱坊全球网络：波士顿、迈阿密和旧金山（S&P CoreLogic Case-Shiller）；法兰克福（ZiegertResearch &ImmobilienScout24）；泽西岛（泽西州）；墨西哥（联邦住房贷款抵押公司）；奥斯陆（AdvokatEk, Oslo）；圣保罗和里约热内卢（经济研究基金会）；斯德哥尔摩（SvenskMäklarstatistikAB）；多伦多（多伦多房地产委员会）；温哥华（温哥华房地产委员会）；东京（Ken Corporation）
随着市场逐渐适应上升的债务成本，销量遭受了比价格更大的冲击。伦敦、纽约、迪拜、新加坡、香港和悉尼的豪宅销量平均同比下降37%。一些市场因利率快速上调房价大幅下跌后出现回调，如奥克兰和首尔；而另一些市场则因供应短缺而排名上升，如悉尼和新加坡。也有一些市场受政策和税收变化的影响，如香港政策放宽，洛杉矶政策收紧；还有一些市场得益于大量财富的流入，如迪拜和迈阿密。
全球超高净值人士将约29%的总财富分配到首套和二套住宅，他们所持有的住宅物业27%位于非居住国，中国内地超高净值人士则将其总财富约31%分配至首套和二套住宅。此外，全球超高净值人士平均拥有约3.72套住宅，中国内地超高净值人士平均拥有约3.23套住宅。
莱坊高级董事及大中华区国际投资部主管余玫萱表示：“根据当前预测，莱坊追踪的25座城市的豪宅价格平均涨幅将从2023年的1.7%于2024年攀升至2.5%，其中孟买、迪拜、马德里、悉尼和奥克兰位列前五。豪宅租金从疫情后的高点逐渐回落，但由于主要城市房源存量不足，大多数发达经济体的租金年增长率仍将保持正数。”
100万美元能买到多大面积的豪宅？
莱坊发布年度指南比较了100万美元在特定市场可以购买多大面积的豪宅，各市场的豪宅价格有显著差异。迪拜的豪宅价格较疫情初期增长了134%，但仍明显低于更成熟的市场。在迪拜，100万美元可购买91平方米的空间，是香港的四倍，香港的豪宅价格连续17年维持全球第二贵，这反映香港豪宅的稀缺性和投资潜力。
100万美元在全球特定市场可购买的豪宅面积
数据来源：莱坊研究部、美国Douglas Elliman、日本Ken Corporation
莱坊董事及北京国际投资部主管逯彦东表示：“在经历了一段脱欧后的不确定时期，目前伦敦作为欧洲主要财富和金融中心的地位已变得更加稳固。因此，伦敦住宅市场对国际投资者仍保持着强大的吸引力。“
莱坊高级董事及大中华区研究及咨询部主管王兆麒指出：“香港特区政府取消三种印花税及撤销所有住宅物业需求管理措施，将有助引入更多全球资本，并带动整体经济气氛和活动，特别是豪宅交易。住宅物业仍将是大中华区超高净值人士追捧的房地产投资项目，我们预计豪宅市场的投资将大幅增加。过去两年的房地产资产价格下跌，加上租金回报率上升，新措施将吸引更多来自世界各地的超高净值人士入市买入供应罕有的超级豪宅。”
莱坊奢侈品投资指数
数据来源：莱坊《财富报告》第62-67页
莱坊奢侈品投资指数（KFLII）追踪了十项最受欢迎的收藏品的投资表现，由于珍稀威士忌（-9%）、古董车（-6%）、包袋（-4%）和家具（-2%）贬值，莱坊奢侈品投资指数降低了1%。而艺术品（+11%）、珠宝（+8%）和腕表（+5%）的增值在一定程度上抵消了上述跌幅。
《莱坊奢侈品投资指数》
截至2023年第四季度
资料来源：由莱坊研究部编纂，数据源自艺术品市场研究（艺术品、铸币、家具、包袋、珠宝和手表）、彩钻研究基金会（彩钻）、HAGI（古董车）、珍稀威士忌101和葡萄酒交易平台
继莱坊董事及北京国际投资部主管逯彦东对2024年《财富报告》的深度解读之后，莱坊国际投资部副董事魏旸为与会者带来了关于全球主要住宅市场的深度分析，他的见解覆盖了市场现状、未来趋势以及投资前景，为潜在买家的国际住宅投资决策提供了宝贵的参考。
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莱坊国际投资部副董事魏旸揭秘全球主要住宅市场的投资热点与增长机遇
本次活动还有幸邀请到了来自房地产、经济以及奢侈品投资领域的多位资深专家：
· 莱坊高级董事及大中华区国际投资部主管余玫萱
· 首位常驻中国葡萄酒大师及龙凤美酒顾问创始人赵凤仪MW
· 东亚银行（中国）有限公司财富管理及客群部总经理康祥
· Garrard中国区大使及古宝琳宝石鉴定所中国区大使及古宝琳宝石学院中国区大使张宇青
此外，我们还特别邀请了外滩传媒总经理刘振亚担任串讲人，在他的专业组织及引导下，专家们共同围绕“跨界财富对话——洞察多领域投资趋势”展开了深刻的圆桌讨论，内容覆盖：宏观经济趋势对投资环境的影响、全球经济重塑下的投资策略调整、财富代际转移与投资理念演变、英国大选对未来房地产市场的影响、葡萄酒及珠宝投资的趋势与策略，以及前瞻性的财富管理建议，他们深刻的见解为投资者在复杂多变的市场中做出明智决策提供了指导。
图片说明（由左至右）：
外滩传媒总经理刘振亚、莱坊高级董事及大中华区国际投资部主管余玫萱、首位常驻中国葡萄酒大师及龙凤美酒顾问创始人赵凤仪MW、东亚银行（中国）有限公司财富管理及客群部总经理康祥、Garrard中国区大使及古宝琳宝石鉴定所中国区大使及古宝琳宝石学院中国区大使张宇青进行圆桌讨论，分享投资趋势及观点
特别鸣谢：
活动协办方——上海英国商会
上海英国商会是一个充满活力的国际企业会员网络。商会服务以会员为核心展开，维护会员企业共同利益。上海英国商会提倡最佳实践、分享专业知识，并与会员建立长久的信任和友谊。商会旨在通过建立有意义的联结发现更多合作机会、助力国际企业在华运营、团结其独特的商业社区。来自世界各地的会员通过加入上海英国商会，进入到中国最具活力的城市之一——上海。上海英国商会在中国拥有超过250家会员企业，为希望在中国发展的公司和品牌提供最接地气的本土行业信息。
活动赞助方——复星艺术中心
复星艺术中心由复星及复星基金会发起并出资建立，位于上海外滩金融中心，建筑设计由英国Foster+Partners和Heatherwick Studio联合完成。将“公共性”作为主旨，复星艺术中心将艺术视为一种激发装置，使公众能够在更大的可能性中遇见艺术。当前展览“欧文·沃姆：梦游者”邀请观众去主动成为雕塑主体，去体验破坏习惯的荒谬情境，即将揭幕的展览“威廉·韦格曼：最佳模特”则邀请观众去重思人与宠物的多元关系。艺术中心四层露台上的“数字空中花园”由日本艺术家宫岛达男设计，以居住在上海的300位市民的参与传达生命共存的意义，在这里，复星艺术中心每年推出标志性的“天台艺术季”活动，让艺术走进生活，丰富公众对艺术的理解与体验。露台一侧的CLOUD Bistro与浦东陆家嘴地标性建筑隔江相对，在远眺上海最美天际线的同时，与“数字空中花园”一同闪耀于城市夜空。
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