转自大碗楼市上海

所谓的倒挂，就是新房比二手房便宜。

所谓的正挂，就是二手房比新房便宜。

近几年以来，大家都习惯了倒挂，都喜欢买新房，买房打新慢慢形成了某种程度的共识。

但其实，从逻辑上看，所谓的倒挂，本身就是不合理的存在。

品质更高、楼龄更新、产品力更强的新房，比二手房贵不是理所当然的事情嘛。

其实，从2023年8月开始，上海新房就比二手房贵了。

截止到2024年1月，上海新房已经比二手房贵了10%左右，完全进入了正挂时代。

二手房终于扬眉吐气，开始吊打新房了。

在行情下降、楼市遇冷的当下，上海2024年第2批新房可能创下「0项目触发积分」的历史记录。

这从2021年创造积分政策以来从未出现过；强如唐镇和绿城，也难再复制高分神话。

最近新房的认购用户，已经到了冰点。

以前靠着倒挂还能卖，现在不仅失去了价格优势，而且上海的新房备案价，正在节节攀升。

位于黄浦区的绿城外滩兰庭，半年涨了2万一平，露香园也站上了16万+的价格；

宝山的南大板块，从6万3涨到了6万9；旁边的顾村板块，去年招商项目的价格为4.9万每平，现在达到了5.1万，前后不到2个月，就涨了3%；

闵行古美，去年售罄的古美华府、古美华庭的价格是8.2万，现在附近新房的联动价也涨了3000每平，到了8.5万；

最夸张的是，浦东外高桥保税区，面朝崇明长兴的某项目，要卖7万+；

新盘入市日子还好过点，续销盘简直是惨，认购结束当天，就是宣告这个盘进“冷宫”的那天。

2024年，上海新房重启中介分销的趋势，已经成为挡不住的洪水猛兽一般。

的确，以前大家只关注和吹捧新房的倒挂。

但这两年，如果还要装修包，再算算限售成本，入手成本加起来，并不比二手低。

不仅如此，新房还有一个重大缺陷，就是品质看不见。

很明显的预期就是，下阶段新房的维权潮，会呼啸而来。

以前的房产群都在聊：哪个哪个盘倒挂多少，买到赚多少，要多少多少分。

现在的房产群都在聊：到哪里去买咳嗽药？哪个盘在维权。

以前的话大家之所以会包容新房的质量问题，无非就是新房还有倒挂，买了还能涨，质量不好就不好，至少我的家庭资产是提升的。

这一次，一旦失去价格的优势，大家会更关心新房的品质，毕竟不涨也就算了，自己住的舒服一点也行。

尼玛，如果品质也不达标的话，那意味着不仅买的贵，而且住的还不爽。

真正的人才两空。

二手房的房价，正在对新房形成全面的碾压。

我们观察的十个“价格指导小区”，目前的房价已经基本回到了数年前。

大虹桥徐泾板块的招商虹桥公馆，挂牌的单价达到了6万。

记得2年前，大虹桥「买入价6万，卖出价近10万」的“造富神话”！

6万的这个挂牌价格代表了什么？

投资客如坐针毡，出现了恐慌性抛盘！

2021年初，招商虹桥公馆二期二批次，均价6.01万/平。

相信很多人奔着当时宣传的所谓“稀缺”就去了，大虹桥主打的是99平小三房，这个盘却有80多平的小2房，总价也就500万左右。

妥妥的低总价小户型高流动性投资代表！

2年多过去了，二手破10万、反手卖掉赚40%的利差没等来。

等来的却是6万的挂牌价！

一进一出，钱一分没赚，还赔掉了资金流动性。

不只是房价，大虹桥的租金收益率也开始直线下滑！

去年虹桥公馆的2房还能租到8K，小三房能租到1W，今年精装全配的3房，勉强只能租到7K……

迎接大虹桥的，或许是“造富神话”的终结，也或许是恐慌式抛盘。

但大虹桥这样的网红区域，只是一个外环市场的缩影。

当然，内环内优质地段的学区房，目前也是喜忧参半。

潍坊十村，对应的是浦东顶级公办明珠B小学，而且占据着陆家嘴这样的核心地段。

依然，扛不住这一轮的周期。

前期挂学区的最高总价是455万，单价是13.8万每平。

现在最新的成交单价是7.69万每平，跌幅在44%。

受到市场行情下滑猛烈冲击的二手房。

正在踏上「以价换量、不断内卷」的路。

越来越多的房东，正在切换赛道，从新房转到二手。

昨天一个粉丝私信我，前期一直在彷徨犹豫，不知道二手还是新房怎么选。

选新房，怕质量问题地段也不是自己要的，而且孩子要念书，也很着急。

前期选二手，怕买贵了。

但，现在因为二手房下降幅度达到了预期，所以准备近期入场了。

而且，虽然才刚过年，我们公司的成交量和带看量已经上来了。

前期大量犹豫的客户，都已经开始进场了。

当二手房比新房还要便宜的时候，二手房所见即所得，学区有的选，还不需要忍受租房的痛苦。

而且，在现在混乱的环境下。

出现“个性化”价格的二手房房东真的还挺多的。

有的人要run，所以价格多点少点无所谓，反正已经赚了很多；

有的人要置换，所以价格多点少点无所谓，反正便宜卖了还能便宜买。

对于买房客来说，就是找到合适的板块+合适的房源，基本就保证了不会买错。