来，开篇先给大家看两张照片。
从建筑形态看，都是别墅，只不过左边的别墅建设于上海，右边的别墅建设在农村。
换句话说，从商品的角度看，这倆玩意都是钢筋和水泥，
从建筑成本的角度看，除了人工费用外，这建设成本差不多。
但是，城市别墅的价格比农村别墅的价格，贵了1000+倍。
那么，问题来了：是什么原因，导致了别墅成本相差不大，但销售价格相差巨大呢？
换句话说，如果房产是一种财富，那么农村别墅的财富效益为什么只有上海别墅的财富效益的千分之一呢？
我知道，这个答案并不唯一。
不过呢，在众多的答案中，有一种观点，上至专家，下至傻空，被广为采用，就是：
人口，决定了财富效应的差距，
人口，决定了房子价格的差异”。
其中，最主流的观点就是——“人口越来越少，这房子都卖给谁啊？房价还得降”
针对这种观点，我明确的告诉大家：“人口下降，万物下跌”就是这个世界最大的谎言。
我知道，很多人看到这里已经跳脚、已经不忿了、已经要爆口……
因为这个观点与他们的世界观和价值观产生了严重冲突。
——在他们的世界里，
十年寒窗是为了一份好工作，一份好工作是为了赚钱，也就是一份付出、一份回报。
没有付出，就没有回报！
同样，这世间的商品价格，包括房子，在他们的世界观中，也应该是人口总量决定的！
所以，2022年中国新生儿减少106万、2023年中国新生儿减少54万，未来人口持续减少，房价肯定如葱！
今天的文章，我们不谈政策、货币对房子价格的影响，仅从物理空间的角度，给大家说说“财富鸿沟”的另外一面：人口。
01
首先，想让大家思考两个问题：
如果这两个问题，能引起你的思考，那么今天的文章你看完之后，就会有认知的破局
反之，看完两个问题之后，没有任何思考的自问，那么请左转划走………
第一个：问题
LV的蓝红编织袋，凭什么销售价格过万。
我们都知道，这就是普通人搬家的编织袋，无论从哪个角度看，他都不值“过万的价格”。
从成本角度看，完全不值！
换句话说，就算虚荣的拜金女从鹤岗排队到澳门，也没有几个愿意买这“编织袋”的。
从供需角度看，也是不值！
那么，这编织袋一样的包包，销售价格为什么会过万？
第二个问题：
2023年，“袖珍国”摩纳哥人口仅3.9万，面积1.98平方公里，人均GDP却常年位居世界第一，豪车遍地，被称为“豪车之都”。
如果按照“人口减少，需求减少，价格一定下跌”，那么 摩纳哥就不应该豪车遍地。
这两个问题我不说答案。
因为对有思考能力的人而言，看完这两个问题就已经有答案了！
而我想说得是：
在这个荒诞的世界中，不是所有的鱼都生活在同一片海洋，
鲸鱼、鲨鱼、大鱼、小鱼都只是生态链的一环。
绝大多数的时候，商品价格和人口总量没有任何关系！
同理，房价不遵循人口增减原则。人口下降，房价必跌，就是谎言。
那么，人口和房价的关系是什么？
我通过两个关键词，人口密度和产业密度，给大家说说
第一个关键词，人口密度
来，先看，一组统计局的数据，
2010年，中国人口13.41亿，全国住房均价约4738元/方；
2023年，中国人口14.1亿，全国住房均价约10864元/方。
24年间，总人口增长了5%， 但是，房价却增长了129%。
简单一算，129%÷5%=25.8倍
房价增速是人口增速的25.8倍。
看到了吗？
房价增幅远高于人口增幅，
这也是我为什么和大家说， 房价不遵循人口增减原则的原因之一。
那么，房子怎么变贵的？
我查了一下中国人口热力图和房价热力图。
发现人口越集中的地方，房价就越高，比如典型的是东部沿海区域。
所以，我们会发现，如果一定要说房价和人口的关系，那就是：
人口密度，而不是人口总量！
换句话说，同样是2024年，农村别墅和上海别墅价格的差异，不在人口总量，而在人口密度。
那什么是人口密度，简单理解，就是：
一个地区的总人口÷土地面积
人口密度，能够反映地区的人口压力，或者土地资源的承载能力。
同时，人口密度越大，也说明一个地区的“养人”能力超强；
来，大家再来看一组国外数据，
根据世界银行的人口数据和Numbeo数据库，我们对比了美国纽约、日本东京、俄罗斯莫斯科的人口密度及房价数据。
我们发现，人口密度越高的城市，房价就越高，纽约＞东京＞莫斯科。
再看回国内5座GDP达到3万亿的城市——“北上广深+重庆”。
重庆常住人口最多，达到了3191万人，但是房价约1.49万元/平，是5座城市中最低的；（数据来源：统计局和CRIC）
深圳常住人口最少，仅1779万人，但是房价却是第二高约6.38万/平，仅次于上海6.69万元/平。（数据来源：统计局和CRIC）
通过一番比较，我们发现，
城市常住人口总量的“多与少”与房价没有半毛钱关系。
随后，我们又比较了人口密度和房价的关系。
深圳、上海的人口密度最高，房价也是最高；重庆人口密度最低，房价也是最低。
大家发现没有？
人口密度与房价存在着强耦合性，或者强相关性，即：
“城市人口密度越大，房价就越高”。
所以，国家人口总量的变化对房价的影响非常小，真正影响房价的是区域的人口密度。
文章至此，你可能会问：为什么有些地方的人口密度非常高，但为什么他们的房价却那么低呢？
比如，印度
事实上，印度的人口密度早就超过了中国。
据了解，印度的加尔各答和孟买，这两个城市的人口密度已经超过了2.4万人/平方公里， 足以比肩纽约了。
但是，为什么他们的房价却不是最贵呢？
02
如果我们单纯地认为是人口密度高，导致了房价高，印度的例子摆在这里，似乎又站不住脚了。
所以，我们要进一步去思考，
是什么原因让人口持续地向某一个地区迁徙，导致一个地区的人口密度持续上升？
这个维度，给大家举个例子，或许不精准，但能很好的回答这个问题。
——每年6月份左右，
坦桑尼亚大草原上的草被啃得差不多了，于是斑马、角马、羚羊等组成浩浩荡荡的队伍，向肯尼亚方向寻找新的草原。
然后，2-3个月后，他们再重新返回。
这就是著名的“东非动物大迁徙”。
动物迁移的本质，是“食物”或者说生存环境，本质上是趋利避害的生存法则。
事实上，人类世界发展至今，仍然遵循同样的生存法则。
——比如，
中国过去40多年，大批的农村人口向城市迁徙，特别是向东部沿海区域迁徙。
他们“迁移”的原因很简单，因为东部“有钱赚”。
那么，为什么是东部？
因为东部是海外产业最先进入国内的地方，也就是“钱”最先流入的地方！
那么，这些钱为什么会流入这里？
这就是我要说的第二个关键词：
产业密度。
说得直白点：产业密度=财富密度
那么，什么是产业密度？
其实，指的是一定地理范围内企业数量的多少，反映了产业在空间上的紧凑程度。
另外，“楼宇经济”，也在一定程度上可以衡量产业密度。
一个区域，企业数量/写字楼越多，说明这座城市的产业密度越大。
但是，这里要注意哈！
在中国，一家企业可以存在非常多的子公司和分公司，而且不少写字楼存在较高的空置率。
因此，企业数量或者写字楼数量，并不能准确地反映产业密度。
所以，最直观的方法，就是看城市的GDP含税率。
那么，GDP含税率能说明什么？
说明税收能力这么强弱，
GDP含税率越高，意味着企业缴税高，说明企业营收能力强，地区的人们赚钱效应大。
根据各地统计局的数据，我们发现，GDP含税率前四强不是北上广深，而是北上深杭。
其实呢，杭州的GDP含税率排在第四，是非常值得“说说”的。
根据数据浙江网站显示，
2014年，杭州市全体居民人均可支配收入约39237元，2023年，杭州市全体居民人均可支配收入约73797元.
十年间，杭州人均可支配收入增长了88%。
——2014年，杭州常住人口约715.76万人；
——2023年，杭州常住人口约860.6万人。
十年间，杭州人口增长20%。
简单一算，88%÷20%=4.4倍
杭州人均可支配收入增幅，远远超过人口增幅！
从这个维度看，杭州实在是太能“搞钱”了。
可也恰恰因为如此，在上一轮楼市行情当中，杭州成为了全国楼市热度最高的城市之一。
2021年，杭州卖地，也卖进了全国第二，仅次于大上海。
文章看到这里，结论很清楚！
人口密度上升，是因为外来人口的持续流入；
人口的持续流入，是因为产业密度高，企业营业能力强；
而企业的昌盛，意味着打工牛马的收入持续上升。
而这一切，这才是上一轮楼市行情中，推动杭州房价上涨的“导火索”，
也是上一轮楼市行情中，杭州暴涨的根源！
03
最后简单说几句，
1、别墅
上海别墅和农村别墅的区别是什么？两者的财富效益相差什么？
这其中的因素非常多，包括货币总量、政策走向、人文价值、自然天气，当然也包括今天所说的人口密度、产业密度。
…………
我想告诉大家的是：听信专家的人口论调，结局只能去工地搬砖了；
因为人口的总量，从来都不是决定商品价格主因，
如果非要说人口和房价的关键，只有人口密度，还需要往深一层来说，加上产业密度。
另外，未来人口总量减少是事实，
但只要区域的“人口集聚效应”没有改变，那么财富分化就不可能改变。
即，哪个城市或者区域产业和人口密集程度高，哪个地区的赚钱效应就强，就会对房价产生支撑！
大家记住：未来，楼市也好，人口也罢，都不再是增量游戏，而是存量的博弈。
所以，中国人口总量减少，所以房价暴跌，是天底下最大的谎言。
2、指挥棒的方向
产业跟着什么走？
东大的指挥棒！
所以，买房一定要跟着“家长”的指挥棒走！
近期，各大城市相继公布了2035国土空间规划，这就是最大的指挥棒。
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