上一篇文章，有些人可能看了一半就觉得我说的是珠金琶没有价值，完全是断章取义，关注我几年的老粉都知道，我都是很客观的看待所谓的价值。

珠金琶的价值是有目共睹的，恐怕你不说全广州的人都知道，所以这种大白话我一般都很少说，就像一个读过书的人跟你说他认识字一样，没有意义。

大多数博主都是屁股决定脑袋，自己在哪里就说哪里好，恨不得让所有人都搬过去。

有意义的是什么，就是去判断它的未来趋势，以及还有哪里有价值，还有最重要的是哪个小区更适合你。

特别是像我们做房产咨询的，就要更要客观的去看待，我总不能让所有来咨询的人都往珠金琶去搬。

如果在哪里就推哪里，就跟你去楼下找个中介有什么区别，中介不就是在哪个小区做就卖哪个小区的房子吗。

需求匹配在价值判断之前，你的分析才有意义。

珠江新城的房子并不能匹配所有人的需求，要更好的为粉丝服务，那我们必须要对全广州的房子都有非常深刻的理解。

如果说所有人的终点都在珠江新城的话，那为什么还有人要卖房呢，一直留着就好了，也不需要买卖交易了。

比如有人来咨询800万的预算怎么买？他同时还有其他条件，比如三房南向，显然珠江新城是匹配不了的，如果加上学位，金融城也匹配不了，琶洲也没有类似的房子，如果他还要加个四房，再加个楼龄呢？

所有一切都要回归到市场、回归到需求上面来。

比如，珠城1000万只能买个两房，住在那里的想换房，他就得要卖，买一千万的人是不需要两房的，他就得去其他地方选。

他如果是刚需500万预算，打算自住加孩子上学，你让他去买那里的一房一厅吗？

珠江新城的一房流通性是很差的了，还有誉城苑、丰乐苑、跑马地花园等，虽然也在珠城，肯定也是不能随便买的。

再有价值的地段和房子都要在需求和交易市场上去博弈，即便是汇悦台、凯旋新世界、保利天悦也有人要卖房的，另外，有钱人看到汇悦台都30万了，他做投资时是不是会考虑一下上海北京的资产配置。

这就是市场，有买有卖才叫市场，有需求的市场才是真实的市场，没有需求，谈什么价值，就好比深圳湾的房子是有价值，但是需求一直在萎缩，今年的价格也在大幅回调。

珠江新城的价值也是基于在整个广州的价值下，别的地方没有价值才突显出了它的价值，它是不可能独立存在的。

珠江新城价值的底层逻辑是什么，就是广州的CBD，需求大、供应少，高端买家多，顶级配套多，没有哪个地方的房子能跟他抗衡，如果你的预算是三千万以上，我会毫不犹豫的让你去买珠江新城。

买琶洲的逻辑是什么，就是房子少，有潜力，肉眼看得见的增量，以及不高的价格，这就是琶洲的底层逻辑，但琶洲的配套和商业又不行，也会有买家嫌弃。

买金融城的逻辑是什么，没有那么复杂，就是最适合一千万以内预算的买家，而不是房子本身的问题。

所以，你看到没有，每个板块的逻辑是不同的，但现在不只是从价值去判断，因为价值也会波动，炒高了也会回调，低估了也会被填平。

做咨询的时候，我总不能只考虑价值，不考虑时机、不考虑价格、不考虑产品，这样哪里叫做咨询，完全是个中介在卖房子。

这一切的一切都是需求端发生了变化，买家越来越聪明了，越来越个性化了，既要又要还要的越来越多了。

如果你不理解的话，之前写过一篇文章：2000万以下的房子承压，讲的就是这个道理。

广州核心区的天河海珠供应量上来了，供应端发生了非常大的变化，让市场极具不确定性。

你看看广州的财政，几乎是垫底的，而且增速非常差，明年预计又是卖地大年。

如果你的预算达不到3000万以上，你就不可能满足得了既要地段、又要稀缺性、又要楼龄、又要配套、又要学位等全部要素。

既然满足不了所有要素，那就必须舍弃一些，要么选择珠城舍弃面积和楼龄，要么选择琶洲放弃配套和学位，要么选择偏一点放弃交通商业。

另外，还有一点，现在大家对楼龄、户型的要求也是越来越高了，特别是总价都超过一千万了，还是有很多买家会在意是否能长持。

所以才有了对中海上涌、琶洲南TOD、牛奶厂、越秀大观路、保利天瑞的追捧。

任何一套房子都有自身的市场，不可能满足得了所有人的需求。

但凡你加上了自住，那就要多维度来看了，因为自住是个性化的，每个人对生活的态度不同，追求的体验不同。

如果是投资，那就简单了，去买稀缺性的好房子，再加点杠杆。

做了这么多年的咨询，我对真实需求的了解比很多人都多，从300万到1个小目标都有接触。

要自住的人，他的杠杆都不会太高，房住不炒之后，投资的需求是下降的，现在的买家比之前理性了很多了，不会因为你说它有价值就一定会买，还是得看自己的承受能力。

即便是保利天悦，也有人不喜欢，即使是中海花城湾，也有人觉得太密的，不是我说它不好。

大家记住一句话：只要有选择，买家就会挑，只要有人会换房，它的价值就不会是最高。

现在网上很多人因为获取流量经常站位，误导了很多买家。

不管怎样，我们都还是会坚持客观分析，让看得懂的粉丝少踩坑。

以上

拿铁房产观，专注广州楼市咨询与全流程买房服务，关注我，让你买房路上少走弯路少踩坑。