来看看广州这个月一二手成交量，新房截止到本月21日认购了7680套，二手截止到23日网签了12529套。

预计本月一手成交应该在10000套左右，二手网签在15000套左右。

21日央行宣布降低LPR25个BP，广州的房贷利率来到了2.75-2.9%，处于历史低位。如果接下来的两个月还是维持这么高的成交量，价格肯定是会往上走的。

节奏是开发商消化一部分库存，再收回一些折扣，接着新的土地拍卖，开发商高溢价拿地，进而一手房出来就会高于之前新房的定价。

二手方面，金融客出手消化一些非市场价的非主流房源，接着会有买家进来消化一部分主流小区笋盘，再接着回到市场价，但要回到2021年的高位暂时还比较难，而且大多数二手可能都回不去了。

对照上面的逻辑，再结合接下来的分析，你就知道一手二手的趋势，我们今天重点针对的是刚需和改善选择较多的海珠西和天河东来分析。我们就不过多的做介绍了，地铁配套位置这些直观感受即可，更多的是给到大家另外几个层面的参考，重点分析在最后。

01往上走的趋势更明显

天河这边未来卖的房子会越来越贵，从这几年的地价就可以看出来，目前天河壹品接近收尾，保利天汇上车门槛500万的选择不多，剩下都要600万左右，这两个是目前智慧城板块比较值得买的盘，其他都是靠近黄埔或一些边角料了。

随着观樾三期推出来，智谷的上车门槛会越来越高，一旦观樾的好卖，那政府会更有信心在周边继续打造豪宅地块，总价门槛进一步拔高。

所以你要继续等别的盘，就只能往天河黄埔交界的地方去选，交界地带投入的资源不多，等待时间较长，而像天河润府这种地块我基本上是把它和老黄埔一起看待的。

所以，在天河，700万以内只有保利天汇和天河壹品，保利天瑞107上车门槛超过800万了，而且套数也不多。即便是在天河白云交界的梅花园，六七百万也买不到和樾府、天河序。天河的选筹是稍微好点的就需要八百万上车门槛了，所以六七百万可选择不多，且买且珍惜。

那这里的机会点是，待这些选择差不多的时候，金融城的次新二手和牛奶厂的四房就开始站稳了，这个过程回暖是比较快的，从成交速度上就能感受到。

但到了海珠，情况会有较大的不同，一是海珠还是有些零零散散的小地块出来，基本是在海珠西，海珠西有地铁有配套，刚需为了能留在主城区，又非得要地铁，那就得要放弃一些舒适性。

02刚改和二手之间的竞争

所以海珠西基本做的超高层和高密度，给你房子住，但不给你下楼的活动空间，给你地铁和配套，但是不会有太多的发展预期。

在海珠想要舒适大三房，二手的要700万起步，比如光大五期，江南新苑等，一手的就要1000万起步，比如中海大境、湖光悦色，不过湖光已经卖完了。

今年下半年出让了两块地，一个是星汇海珠湾旁边的地块，另外一个是三滘立交地块，预计会是500-800万之间的房子，小三房到小四房为主，面积在80-120之间，所以，600-800万只有海珠西可以选，但你得接受它的超高层和高密度。

之前的文章也提到过了，未来海珠西会受到芳村供应量的影响，海珠西这么多年除了盖房子，其实没啥变化，10/11号线通车之后，就已经看到未来了，而芳村大拆大建的，未来城市界面更好，房价更便宜，也会吸走很大一波客流。

再回到海珠西这几块500-800万的房子来看，使用率和得房率肯定没得说，但这个并不是第一竞争力，肉眼能看得到的未来以及当下实际的居住体验才是第一位。

这部分买家实际上是改善，但却因为地价和容积率，又被逼成了刚需。再横向对比其他二手，带学位的溢价也高，三房要四房的价，四房要豪宅的价。

再从置换客群来比，同样总价的一手二手是互斥的关系，次新的二手有花园有配套有学位，他们不会卖掉自己的房子去买这些500-800万的新房，只有老破小或一房两房的业主才会换到新房，所以他们接受的上限不高，500万以内的都去了荔湾。

有能力的次新二手业主又不会去接这种新盘，导致这些新盘面积和总价又上不去，这段话不知道你们能不能理解，也就是一手二手之间差不多，拉差不大。

03分化越大、对手越少

天河和海珠的区别就在这里，天河的海珠西在天河东和智慧城。

天河这边的分化更为明显，比如广园路以南除了兰亭盛荟，都是老破小城中村，学位也差，他们不会在附近置换，想要买到改善和次新就要去广园路以北，而广园路以北整体开发较强，又有产业，配套也逐步完善，是能够承接这些南边来的客群。

也就是二手完全不是一手的对手，一二手之间是互补的关系，两者从居住体验到圈层完全是两回事。

但在海珠西，二手同样有非常多不错的盘，还有很多江景可以选，比如上面提到的江南新苑、富力银禧、朗晴居、可逸家园、力迅时光里等等，还有才五六年楼龄的星汇海珠湾、绿地越秀海玥、海珠小雅，这些都是500-800万之间可以选的。

这些次新盘你说有没有机会，当然有机会，这些业主卖掉这里的房子，还会去选同样地段的三房四房吗，不会。

同级别置换的机会非常少，因为新盘并不见得有它的二手好，他们之间没有互补关系，而是竞争关系，仅仅只是得房率高一点点还不值得他们付出这么多的时间成本和摩擦成本。

在海珠，500-800万之间的房子太多选择，而且没有唯一性，一手二手之间各有千秋，导致拉不开差距，新房也只能盯着二手打，不断做高得房率，做更好的户型，比如燕语堂悦三房550万，而光大五期三房要600多万，燕语堂悦四房700万，而光大的四房要1000万。

另外，二手业主不太愿意降价，新房想要做更大的改善，就没有人接受。

再看回天河，观樾和牛奶厂是同一个地段的，但是观樾的定位却没有盯着牛奶厂来打，户型比牛奶厂更好，但价格却比牛奶厂高很多，不在同一层面上竞争，你二手如何降都影响不了一手的定价和热销。

天河东这边是把刚需赶到了黄埔或者靠近黄埔的交界地带，专心把大观路人才公园附近打造成低密度改善，盯着的是那些有钱的改善客群。

而海珠西是为了跟二手竞争，抢有限的老城区置换客群以及来自珠城琶洲的刚需买家。当然，海珠西这也是没办法，谁让它是主城区，地价高人口密，那它的趋势只能是这样，不断缩小面积，向内要面积，而不像真改善和真豪宅，是在向外要空间。

内-说的是压缩过道、楼板，做大飘窗、阳台，多做些柜子和收纳提高使用率，外-说的是容积率、花园、视野这些稀缺性。

04最后的总结

这里再简单回复一下关于地铁和配套的问题，基于这些现成的东西去对比只能看到现在，看不到未来，此外它是个现实问题，无关分析，只有适合，没有好坏。

回到正题，年底11号线开通，很多人就只需要换乘一次了，确实方便许多，但是11号线经过的地方500多万的房子价值趋同，这个观点我之前提过，反而是不依赖这条地铁的板块它不受影响，不被次级板块稀释，也就是海珠西面临的对手会更多了。

其次，核心区拼的是低密度以及对稀缺资源的占有，地铁口其实并不稀缺，医院和商业也不一定要开在家门口才好，而且改善买家早就享受过这些配套了，选筹时看得更长远，而刚需没有享受过，执念会更深，用最少的钱得到最多。

当然，各价位的买家各取所需，刚需和改善之间没有价值观上的差异，只是所处板块不同导致选择不同而已，而今天分析的主要是针对核心区的这两个次一级板块来讨论，不能对标其他板块的选筹逻辑。

最后我们再说一下近期国务院批复的《广州市国土空间总体规划（2021-2035年）》中提到的广州第三轴，西边的越秀荔湾海珠西定位就是老城区，产业主要还在中东部。

琶洲、金融城、智谷在一条轴上，产业联动性较强，有地有空间可以发展，增量较明显，未来城建也会更漂亮。

当然，这个不能作为买房的唯一标准，每个人有不同的情况，而且时间太长，不确定也比较大，满足当下以及未来十年内的需求才是最关键的。