在当下的楼市，二手房的销量表现明显优于新房。

我们引用贝系数据，2022年1-6月合肥九区三县成交了1.1万套，全年成交了2.1万套二手房；2023年1-6月成交了1.3万套，全年成交了2.5万套二手房；2024年截止6月，已经成交了1.3万套二手房。

与之相对的则是新房销量同比下滑明显，我们可以找到很多原因，如大行情、地段、供应量、面积等等，但这其中肯定离不开价格！

一方面是二手房价格持续下滑，另一方面是新房单价、总价不断拔高，距离普通买房人越来越远。

不过最近蜀山主城区有一个楼盘释放消息，起步价1.3万，均价1.6到1.7万，还是准现房！（今年完成品质提升后交付）

蜀山主城区的新房一直很稀缺，目前主力在售更是寥寥无几，所以立刻引发了购房者关注，今天我们一起来了解一下。

这个项目叫鸿博园，由蜀山城投开发，蜀山城投是隶属于蜀山区国资委的国企，鸿博园原为定向供应楼盘，现所有转为商品房，限制条件全部取消，相当于纯新盘对外销售。

楼盘位于蜀山区皖山路与湖山路交口，一路之隔就是总占地面积2944亩、一年四季开满鲜花的四季花海，距离董铺湖湿地、蜀山城市运动公园和大蜀山森林公园也都很近。

在都市中，生态资源尤为珍贵和稀缺，楼盘若能有山、湖、公园等外部生态资源，并与内部园林景观相融合，形成“内外双景”，将极大提升房屋价值和居住舒适度。

鸿博园下楼就到公园，部分楼栋的房源足不出户，便览公园之秀美，观湖泊之恬静，眺山之巍峨，也是项目最大的优势之一。

▲四季花海与大蜀山

▲四季花海城市公园

鸿博园所在的板块一般被称呼为蜀山经开区或董铺湖西，合肥蜀山经济技术开发区（下称蜀经开）也是合肥市三大国家级开发区之一。

集电子商务、跨境电商、服务外包等高端现代服务业于一体的综合性产业园区“合肥（蜀山）国际电子商务产业园”就在这里，也是国家重点建设项目及全国首批电子商务示范基地之一。

另外蜀经开距离高新区蜀西湖板块也很近，产业人口众多，所以这个片区的二手房市场一直很活跃。北部宝月路沿线的龙湖天境和徽创君泊等次新房，在当前市场下，价格表现也是非常优异。

蜀经开皖山路以西、长江西路以北的住宅区，大概可以分为三个小组团。

一是最南侧，长江路旁中海原山和加侨悦山国际等楼盘所在的小板块，特点是距离地铁近、入住率高、发展成熟。

二是最北侧，龙湖天境和徽创君泊等楼盘所在的小板块，商业、幼儿园、中小学、体育公园配套一应俱全，北侧和西侧是董铺湖，再辅以一众低密、品质楼盘，属于一个“小而美”的区域。

三是中间位置，鸿博园和禹洲平湖秋月的片区，距离地铁和长江西路约1.5公里，学区也和北部组团一样，是颇受欢迎的合肥市振兴小学和合肥市五十中学东校教育集团振兴校区。

3公里内有北侧伟星印湖山配套商业、南侧加侨悦山国际配套商业、奥园城市天地等街区和购物中心，5公里内有安徽医科大学第一附属医院(高新院区)和安徽省妇幼保健院西院等商业和医疗配套。

另外与四季花海一路之隔，近董铺湖与大蜀山，整体较为均衡。

再来看看产品，鸿博园总占地面积约70.47亩，分二期开发，A地块是商业用地，规划4万方商业中心。

B地块是居住用地，共规划4栋17层小高层、1栋24层高层和2栋30层高层住宅，以及一栋12班制幼儿园以及一栋综合配套服务用房，合计住宅516户。

因为居住用地的容积率只有2.0，所以居住密度不高，楼间距比较大（可以实地感受），也是一个完全人车分流的楼盘，车位配比为1：1.2。

小区的外立面采用三段式设计，增强建筑通透感，米黄色、深咖色的配色则显得大方庄重。而材质上，底部为干挂石材，其它是真石漆，玻璃使用的是LOW-E双层中空玻璃，用料还是比较扎实的。

另外蜀山城投还出资600万，正对鸿博园进行综合品质提升，实施范围包含小区主、次入口形象提升、水景照壁、景观回廊、架空层出新、登高面改造、儿童活动场地、羽毛球场、健身休闲场地、沿街底商改造、街角形象提升、地库入口改造等。

户型上，鸿博园建面约96-182㎡，班长觉得要重点介绍其中的126平边户，应该是上市后最受欢迎的一个户型。

126平采用3室2厅2卫设计，主卧为套房设计，两个卫生间面积也很大，虽非时下流行的双阳台，但相对应的室内居住空间要更大，有利有弊，就看个人喜好了。

之所以说这个户型会最受欢迎，是指景观资源。通过窗户能看到什么，决定房子的价值，以1号楼东边户为例，坐在家里，四季花海、董铺湖和大蜀山的美景都能够尽收眼底。

▲部分房源北侧可直面董铺湖

▲部分房源南侧可眺望大蜀山

这也是准现房的好处，什么都是可见的，不用凭空想象，可以实地到小区和房间里去感受。并且是地方国企开发，没有任何风险，今年完成品质提升后就可以交房。

如果是刚需，准现房可以节省2-3年的房租，假设一个月租金2000，大约就是4.8到到7.2万。当然，如果是投资也一样可以尽早收租。

客观的来讲，鸿博园的综合品质和近年竞品质类楼盘相比，应该是有差距的。但放到整个市场上并不弱，也有不少亮点。

如商业中心在侧、容积率2.0、完全人车分流、车位配比高、所有楼栋全部架空、蜀山城投又斥资600万进行品质提升等等，最终呈现效果令人期待。

不过我们评价一个楼盘综合品质高低，也要结合价格。在西南主城区，以鸿博园1.3万起，整体1.6到1.7的备案均价，不仅远低于新房，和二手房相比也具备优势。

2024年在西南主城区能看到这个价格的新盘，还是准现房，也是仿佛穿越了一般。

目前鸿博园的营销中心已经对外开放，预计7月底就会首开，感兴趣可以去实地参观了解。毕竟，这是准现房，一切都可以尽收眼底、了然于心。