（曲涛/文）多个部门相继表态后，央行也终于发声了。

8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议。落实党中央、国务院关于经济金融工作的决策部署，总结上半年工作，分析当前形势，部署下一阶段工作。

对于下半年，会议部署了六项主要工作。分别涉及货币政策、外汇政策、房地产市场、金融风险、金融国际合作和金融服务等内容。

值得注意的是，房地产是上述六项工作中，唯一提及的产业经济。由此也可以看出，房地产行业作为支柱产业，对于稳定宏观经济大盘的重要性。

会议明确，支持房地产市场平稳健康发展。落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

依法有序调整存量个人房贷利率

在央行此次传递的几项信息中，最为关注的就是对于存量房贷利率的调整，这个呼声由来已久。

央行方面此前已经流露出调整存量个人住房贷款利率的迹象。7月14日，央行货币政策司司长邹澜在国新办新闻发布会上曾表示，按照市场化、法治化原则，支持鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

那么，从央行此次会议中传递的信息也更为明确，就是要指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

从两次表述上看，过去是“支持”和“鼓励”，现在是“指导”。说明此前一些银行在实操中可能存在困惑，需要央行方面定调，这也意味着政策改革已经进入到实操层面。

易居研究院研究总监严跃进认为，下半年调整存量房贷是房地产领域非常重要的一件大事。从金融风险角度看，有助于减少房贷违约的风险。从购房者来说，每个月可以减少月供，真正实现减负。

而此次政策也提及了调整存量房贷的基本原则，即“依法”和“有序”。

从依法的角度来看，主要涉及贷款合同的变更，可参照《民法典》有关规定，双方当事人协商一致，对合同进行变更。从有序的角度看，严跃进认为，主要是指此类工作调整涉及方方面面，既要设定好机制，有序开展相关工作，也要协调好各方利益。

引导个人房贷利率和首付比例下行

央行方面还明确，因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。

实际上，这一提法在此前住建部召开的企业座谈会上曾提出，如今也得到了央行方面的确认。这也意味着，降首付和降房贷将会是下半年刺激住房消费方面的重要政策。

根据贝壳研究院此前监测的数据，7月份一线城市首二套房贷利率分别为4.50%、5.03%；二线城市首二套房贷利率分别为3.88%、4.81%；三四线城市首二套房贷利率分别为3.88%和4,80%。

从数据上看，一线城市房贷利率水平处于高位，存在进一步调整的空间。同样，首套房和二套房的首付比例未来也有望下调。

尤其是二套房，一直以来由于北京、上海等一线城市房屋总价较高，二套房普通住宅50%-70%的首付比例对改善需求形成较大压力。如果认定标准能够得到调整，可以大大降低首付比例，从而刺进购房需求的释放。

首提城中村改造金融支持

此外，本次会议还提出，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。其中，首次提出了对于城中村改造的金融支持。

城中村改造一词，最近被反复提及。一方面，城中村改造是改善民生、扩大内需，推动城市高质量发展的重要举措。另一方面，城中村改造有利于消除城市建设治理短板，优化房地产结构。

央行此次将城中村改造纳入金融支持范围，也是对中央政治局会议精神的贯彻落实。根据国金证券一份研报，2020年至2022年，全国城中村改造市场规模分别为1.24万亿元、1.36万亿元和6559亿元。在政策的支持下，我国城中村改造市场规模有望重回万亿元。

严跃进表示，此次央行金融部门积极反馈，明确要对这个领域进行金融支持，有助于引导后续各金融部门调整金融产品和服务中心，积极推动城中村改造工作。

严跃进同时指出，此次提及的住房租赁、城中村改造和保障性住房三个领域的金融支持，也说明当前对于一些保民生领域的工作有新的划分。看其看来，这个划分信号意义很强。过去提及比较多的是老旧小区改造、保障性租赁住房等内容。而此次央行对于此类划分有所变化，所以金融投放重心也会出现相应变化，这就要求各市场参与主体关注此类微妙的变化。