福州郊县房价跌回七八年前的消息，已经见怪不怪。意外的是，毗邻福州主城的高新区，曾经疯抢的“日光盘”，交房还不到一年半时间，房价居然也“腰斩”了！

高峰期入市的国贸学原二期，当年开盘均价1.9万/㎡，日前小区有套二手房仅报价1.1万/㎡。这个价格简直让邻居崩溃！

在外围板块这一轮无差别普跌里，闽侯楼市，没有幸存者！

东街1號近日刷到的这套90㎡总价100万元的二手房，位于去年6月底交房的国贸学原二期。这套带装修的三房在16楼，挂牌单价仅11111元/㎡。

该小区2021年的开盘均价是毛坯19280元/㎡，彼时还要捆绑19万/个的车位。不过，这套房源是安置房，业主也谈不上割肉，只是砸盘罢了。

国贸学原二期虽然是混合安置房和租赁房的小区，但当年被隔壁国贸学原一期的现象级热销带飞，大多数商品房业主都是以近2万的价格入手。

2021年6月，均价18999元/㎡且捆绑车位的国贸学原一期，开盘单日去化超1000套，破福州近10年的开盘去化记录。同年9月，国贸学原二期趁热推出567套，首开去化达93%。

当年1.9万没抢到“日光盘”的购房者，现在用接近腰斩的价格就可以上车了。

这个价格一出，商品房业主就难免被“绑架”：想要快速出货，就得以小区的最低挂牌价作为锚点。更可怕的是，1.1万的这套房源挂牌了一个月仍未卖出。

不止拆迁户在砸盘，商品房业主也在砸盘。

东街1號在贝壳找房平台查询到，一街之隔的纯商盘国贸学原一期上个月刚成交了一套76㎡三房，总价87.5万，折后单价11520元/㎡。据介绍，这套房源在5楼，楼层较低，但也足以拉低整个小区的预期。

从毛坯属性以及仅9天就降价成交的决绝来看，很可能是投资客急于抛盘离场。国贸学原一二期加起来3000多户，其中不乏投资客，只要他们想出逃，业主护盘就很难了。

事实上，不管有没有邻居低价抛盘，曾经的“日光盘”都很难保本了。因为当楼市回归理性，买房回归主城，高新区已经不是当年的高新区了。连开发商都在和二手房业主比狠。

8月份刚交房的国贸江屿原，是厦门国企国贸在福州高新区海西园布局的第五个项目，去年开盘单价1.8万左右，而今年上半年的网签均价只剩1.58万/㎡。

因为福州市区上游板块的开发商都在疯狂内卷，被虹吸的闽侯楼市只能一降再降。

国贸江屿原目前主推的是78-120㎡现房，部分楼栋1-5楼已经降到了11444元/㎡，6-15楼12555元/㎡，16楼以上13666元/㎡。早期入手的业主，什么都没干就亏了大几十万。

江屿原紧挨着国贸学原三期，位置没有学原一二期好。前者虽然部分高层可瞰江，但项目周边充斥着安置房和产业园区。而后者离浦上大桥和群升广场、正荣财富中心等配套更近。

更重要的是，房地产下行了，所以学原三期和江屿原都没能复制一二期的热销。

前段时间，国贸学原三期在“13999元/㎡，楼层任选”的促销下已几近清盘。市不动产登记交易平台显示，国贸江屿原（备案名：榕耀花园）还有480套住宅可售，卖了快两年还没去化一半。

按照这个库存量，开发商只能持续降价促销。当新房都只剩1万出头，二手房业主要想变现，也只能掀桌了。

中央“止跌回稳”的信号已发出，这两年房价已被疯狂挤泡沫的福州高新区，为什么还在下跌？

因为郊县楼盘处于置换链条最底层。

东街1號前一篇文章写到，这一轮的楼市新政都在鼓励改善客户换房。就在刚刚，福州公积金新政也尘埃落定，不再区分首、二套和产权面积，公积金贷款额度全线上涨，双职工最高可贷100万！

要知道，2023年前买高新区的，除了预算有限，还有部分是受制于市区限购政策的外溢客群。当官方帮这群人踏平了二套房门槛，他们有了更多动力回归主城。特别是闽侯学子不能考福州高中之后，多的是想置换到市区的鸡娃家长。

而为了腾出资金置换，很多人不得不降价抛售旧房。

除了国贸5盘，高新区海西园周边还有融侨誉江、中海观澜府、群升江山城等次新房扎堆。如果换房潮来临，市场供应量加剧，这里的二手房价可能还要继续下探。

另外，福州五四北、三江口等板块不少楼盘已把总价门槛降到了百万左右。当刚需也停下了外溢的脚步，郊县楼盘无疑是绝望的。

当然，纯自住不考虑置换的业主除外。

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