从持续领涨，到房价五连跌，西安终究还是挡不住大势。
国家统计局披露，西安上个月新房价格环比下跌0.4%，同比下跌1%。新房价格自去年9月份以来，已经五连跌。
这与其在去年上半年持续领涨的态势，构成了剧烈的反差。
二手房早就在止跌，目前也丝毫没有回头的态势。1月份，西安二手房价格环比下跌0.3%，同比下跌7%。
去年上半年，我在分析西安楼市新房与二手房市场撕裂的时候，强调过当时为何新房价格上涨，二手房价格下跌。
有人解释说，是西安的综合实力强，人口竞争力强。
西安，作为科教重镇，高教实力、人口竞争力的确很强。
西安这座城市，作为西北第一城，最大的优势，就是人口竞争力，在西北没有哪座城市敢与之争锋。
七普数据显示，2010年至2020年十年间，西安常住人口增加了448.5万人，增量位居全国第四。
2021年西安常住人口增加了20.3万人，位居第四。2022年增加了12.29万人，依旧位居第四。
2023年，在全国人口下降速度加快的背景下，西安的增量也大不如从前，但依旧有8.23万的增量，增量暂时位居全国第7。2024年数据尚未公布。
人口源源不断地流入，带来源源不断的需求，对西安楼市构成较大利好。
而且，西安还虹吸着周边地区的购房需求，这些都构成了西安房价的底气，道理上似乎说得通。
但逻辑上说不过去。
一方面，如果人口流入能够支撑房价不断上涨，那么人口增量第一城的合肥，新房价格为何遍地降价打折？
另一方面，如果人口流入能够支撑房价，为何独独支撑起新房价格，二手房怎么就撑不住？
所以，从人口角度，根本解释不通。真正原因在于：
一是前几年高价地大批量入市，抬高了房价。据克而瑞西安机构执行总经理李晓兵介绍，从土地供应来看，这几年西安地价一直处于上涨态势，楼面价过万元的地块有80多宗，仅高新区就有52宗，地价一直上涨下，一级市场传导至二级市场的动能较为显著。
二是在这些高价地块上，房企又“叠加”了高溢价产品。一位房企人士介绍，当下，西安热点板块起步面积都在140平方米以上，在产品上也做了不少创新，例如第四代住宅产品等，好产品必然要匹配更高的价格。
新京报披露，去年1-11月，140平方米户型成交套数的占比同比上涨了6个百分点，主城区改善化格局基本形成；价格上，200万元以上产品的占比超过69%，其中，300万元以上的中高价位产品成交占比也增长了5个百分点。
高端改善型产品和豪宅类产品的集中入市，带动了成交份额的扩容，结构性拉升了房价，这是西安新房价格上涨的根本动力。
克而瑞披露的数据来看，西安是去年推出第四代新一代住宅数量最多的城市，共推出了39个，明年预计还将推出14个第四代住宅楼盘。
优质楼盘大量入市，带动改善型群体置换，这是西安新房价格能够坚持到去年8月份的原因。
那么，为何去年9月份开始，西安的新房价格开启了连跌？
02 | 西安房价为何开始连跌其实，对于西安的连跌，是意料之中，也是情理之中的事情。
所谓的意料之中在于：
毕竟，东部热点城市的房价，从2021年年初就开始转向。毕竟，北上广深的房价都陷入了调整当中。
毕竟，之前比西安楼市更倔强的成都，也进入了调整周期，西安有什么理由不“从善如流”？
按照板块的轮动理论，这一回也该、总算是轮动到了西部。
所谓的情理之中在于：
架不住销量跳水。
西安新房成交量2018年见顶之后，一路下滑。并且从2021开始大幅下滑，2023年线的新房成交面积1394.71万平方米，只有2018年的一半。
2024年的销量数据，西安官方尚未公布。不过，根据机构（克而瑞陕西）披露的情况来看：
2024年大西安商品住宅供应986万平方米，同比下滑11%；成交874万平方米 ，同比下滑19%。
除了销量直接诱导价格下滑外，经济氛围也是重要的、不可忽视的因素。
从2023年三季度开始，西安的经济增速就表现出了明显疲态。
2023前三季度西安GDP增速4.6%，跑输了大盘5.2%的增速。2023年全年GDP增速5.2%，与国家平均增速持平。
进入2024年，西安的增速动力明显不足了，一季度和上半年增速位居万亿城市倒数第二位。
去年全年，西安的GDP增速4.6%，依旧跑输全国大盘0.4个百分点。这一增速在27个万亿GDP城市中，位列倒数第四，仅好于佛山、广州、南京。
影响其经济增速的核心因素，是工业。
这一点，从去年上半年的数据中，更能体现出来。
2024年1至6月，西安固定资产投资增速-5.8%，其中工业投资增速-13.3%。
此情形下，去年上半年西安的工业总产值下降了0.8%，规模以上工业中，大部分工业增加值都在下滑。
下半年，西安加大了工业投资力度，全年工业投资实现逆转，增长了1.1%，最终实现了西安工业总产值增幅转正，增长了4.4%。
最终将西安的GDP增速排名，从万亿城市倒数第二上升到了倒数第四。
从西安全年的规模以上工业分行业数据来看，仍有很多在下滑，这对于工业本身不够强大的西安来说，会是其2025年能否走出水逆周期的关键。
03 | 关于西安的两个问题最后来说说关于西安的两个问题。
第一，为何西安的工业不强？
印象中，西安可是军工重地，西安集聚了中国航天的1/3、航空的1/4的科研单位和生产力量，是中国航天航空动力之乡、中国兵器工业重镇。整座城市的国防科技实力仅次于北京，排名全国第二。
如果说大连、上海、广州修建的航空母舰、巡洋舰等舰艇，是在推动中国成为海权强国的话，那么，西安就是中国争夺制空权的一大支点。
西安生产了诸多空中国之重器，如轰-6、飞豹、空警-2000，运-20以及长征系列所有运载火箭的发动机等。它还是全国唯一拥有完整卫星产业链的地区。
然而，西安能够计入或者可以公开的工业实力，很不够看。
从西安公布的数据来看，2020年全部工业增加值1828.59亿元，2021年、2022年、2023年没有公布直接数据，只公布了增速。
2021年增长了5.7%，2022年增长了13.9%。以此估算，2022年的工业增加值应该为2201亿元。
2023年工业增加值增长9%，以此计算为2399.09亿元。这一数据如何？
工业第一城深圳，2023年规模以上工业增加值11818.61亿元。
和头部工业强城没法比。
即便与工业腰部城市比，西安也存在劣势。2023年晋级为万亿GDP城市的烟台，全年全部工业增加值3682.35亿元。2024年晋级为万亿城市的唐山，2023年的全部工业增加值也有4233.4亿元。
此外，西安统计局披露，在千亿产业数值上只有3个，一个是计算机、通信和其他电子设备制造业，一个是汽车制造业，一个是电气机械和器材制造业。
2022年，汽车制造业已经超越计算机、通信和其他电子设备制造业，成为西安的当家产业。
没有对比，就没有伤害，看看其他城市的千亿产业。
深圳拥有7个千亿产业，其中一个万亿产业，计算机、通信和其他电子设备制造业。
苏州拥有11个千亿产业，其中1个为万亿产业。
东莞，5个千亿产业，其中一个万亿产业。
广州拥有6个千亿产业。
成都、武汉、杭州各自拥有4个千亿产业。
西安拥有如此之多的军工企业，还有更多的科研院所，为何没能赋能西安的工业。
根本原因在于军工与科研院所虽然是高精尖的科技工业，但也是封闭的“孤岛经济”，西安没有打通它们与市场的传导、转化机制。
陕西坐拥众多军工、科技、航天、高校，但由于其国家指令性强城，产业化程度低，并未对陕西经济提供太大助力。
除了省市矛盾，陕西省同高校、科研军工院所之间也有很多扯不清的矛盾。陕西高校众多，多数都为中央部属高校。即使非部属的西安工业大学、西安理工大学、西安建筑科技大学、西安工程大学也都有着曾经部属的历史，高校与科研院所吃中央财政，关起门来办学、研究，与地方关系不大。
这是西安需要解决的一个痛点。西安急需摆脱军工强而工业不强的矛盾。
第二，西安的房价，还会继续调整吗？
西安这座城市，作为西北第一城，最大的优势，就是人口竞争力，在西北没有哪座城市敢与之争锋。
这一点，其人口增量数据中就是最好的说明。
人口源源不断地流入，带来源源不断的需求，对西安楼市构成较大利好。
而且，西安还虹吸着周边地区的购房需求。
这些都构成了西安房价的底气，但在房地产市场整体预期缺失、调整仍在继续的当下，西安的下跌才开始而已。
唯一的不同，可能就在于西安由于房价泡沫相对东部城市较小，理论上的需求强悍，房价跌幅可能相对小一些而已。
