作为经济实力仅次于深圳的第二计划单列市，宁波在2024年年末，收获了两个好消息。

一个是GDP超越天津，晋级全国第11位，下一个目标是打入十强阵容。

另一个是房价终于企稳了。

宁波统计局披露：

2024年全市地区生产总值18147.7亿元，按不变价格计算，同比增长5.4%。

18147.7亿元，相较于2023年增加了1001.1亿元。

天津统计局公布的数据是：

2024年我市地区生产总值为18024.32亿元，按不变价格计算，比上年增长5.1%。

18024.32亿元，相较于前一年增加了812.53亿元。

两座城市均跑赢了全国5%的平均增速，但宁波跑得更快，无论增量还是增速，宁波都高出天津一筹，最终以更显著的增量超天津123.38亿元。

这是宁波自改革开放之后，首次超越天津。

从历年数据来看，2017年宁波超越青岛之后，天津一直都是宁波的下一个目标，并一步步逼近。

尤其之后天津的两度挤水分，让宁波看到了超越天津的希望。

2014年是天津与宁波差距最大的一年，当年天津GDP领先宁波2700多亿元。

2020年宁波将与天津的GDP差距缩小至2000亿以内，2021年缩小至1000亿以内，2022年缩小至500亿以内，2023年在GDP数据调整之后，缩小至百亿以内。

2024年完成超越。

此外，南京去年的GDP增速4.5%，跑输了大盘0.5个百分点。

相比之下，宁波无论是GDP增量还是增速，均高于南京，也将与南京之间的差距缩小至353.11亿元。

如果今年南京无法振作起来，年末宁波取代南京成为GDP十强城市的概率，很大。

关于宁波楼市，去年本号写过几次，整个2024年，调整仍是宁波的主基调。

直到去年四季度，在一线城市强力救市带动氛围下，宁波的成交量有了起色。

恰如宁波日报旗下的“宁波楼市报道”所说：

以2024年9月底为时间分界线，之前，市场像是一个看不见底的幽幽深谷；但之后，一系列利好政策铺洒出了久违的阳光，市场踏上“止跌回稳”之路。

从全年市六区新房、二手房月度成交趋势看，第四季度“翘尾”明显：

从上面的走势可以看到，整体上，更能体现市场变化的二手房，翘尾更加明显。

这一明显变化，最终反映在全年数据上。

宁波2024全年新房成交了21413套，继续创下几年来新低。

而宁波2024年的二手房成交总量在四季度翘尾拉动下，最终达到了46420套，超越了2023年。

成交量在四季度转变，但其房价到去年11月份仍在下跌。

10月份，宁波新房环比下跌1.1%，跌幅比9月份还大，二手房环比0.2%。

至此，宁波二手房已经连续下跌18个月，同比连跌30个月，连续调整了两年半，均创下了宁波房地产史上最长连跌纪录。

不过2024年11月份，宁波房价迎来了转机。

去年11月份，宁波新房环比上涨0.2%，二手房环比上涨0.1%。迎来了新房与二手房齐涨。

去年最后一个月，宁波新房继续上涨，二手房环比则震荡下跌了0.6%。

2025年2月9日，国家统计局公布了今年1月份的新房与二手房房价数据，宁波再次迎来新房与二手房齐涨局面。

国家统计局披露的数据显示：

1月份新房环比上涨的城市有24个，4个持平，42个下跌。二手房环比上涨的城市7个，3个持平，60个下跌。

下跌仍是主基调。

其中南京新房价格环比领涨全国，上海二手房环比领涨全国。新房与二手房同时上涨的城市有6个，分别是上海、成都、深圳、宁波、无锡、天津。

不过，从贝壳找房披露的挂牌数据来看，宁波的二手房价格仍在下跌。目前宁波二手房挂牌均价2.32万元，相较于去年年末下跌了0.2%。

从各区县来看，尽管国家统计局的数据显示二手房止跌上涨，但各区县成交均价仍在底部。

下面这一张图，是我2021年8月份的截屏的贝壳找房披露的宁波各区县二手房价格图。

去年本号多次写到过宁波，收集过宁波去年7月份和8月份各区的二手房成交均价，再结合贝壳找房最新公布的成交均价，梳理出了下面这张价格变化图。

可以看到，目前宁波各区县市的二手房均价仍处在上一轮高峰之后的最低点。

相比于2021年8月份，各区县跌幅均超过了五分之一，其中主城区的鄞州、江北、海曙、北仑、奉化跌幅均超过四分之一，其中奉化跌幅超过了三分之一。

跌幅最大的是杭州湾新区，这个曾经被概念过度炒作的片区，跌幅高达37.3%。其次是镇海区，跌幅36%。

那么，关键问题来了，宁波楼市就此筑底，要开始反弹了吗？

本号并不这么认为。

首先，从贝壳找房披露的情况来看，当下宁波的二手房市场，降价离场氛围仍很浓。

1月份降价房源13152套，涨价房源只有1487套，降价房源数量差不多是涨价房源数量的9倍。

整体来看，宁波目前的均价虽然相比于高点时期跌了很多，但2.32万元/平方米的均价，仍是很多人遥不可及的梦。

最关键的是，宁波的房地产市场不像杭州，杭州的客源覆盖全省乃至整个长三角，宁波的客源狭窄，基本就是宁波就业与工作的人群。

所以说，尽管宁波的经济与产业很强悍，但人口竞争力在全国人口三连降背景下，已经越来越弱，购房需求越来越少，上涨动力很难凝聚。

最关键的是，大环境仍不确定。

目前从机构披露的数据来看，一二线城市在春节过后，成交量似乎又回到了去年四季度的热度。

然而，每年年初基本都这样，因为年初大家还看不清楚今年的经济形势，只有等到4月份，官方公布了一季度的数据，才能恍然大悟。

整体来看，本号对于目前全国楼市的短期判断，仍偏谨慎。

尽管去年年末的两次重要会议上，针对楼市的表述有了新的提法：

持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，推动构建房地产发展新模式。大力实施城市更新。

“持续用力”四个字，首次出现，这是一个全新表述。

这四个字，释放了中央稳定楼市的强烈决心，同时也表明当前的楼市压力依旧非常大，要不然何以仍要持续发力。

但房地产已经告别了黄金时代，而且“止跌回稳”四个字可以看出，政策意图很明显，是“稳”，而不是涨。不希望房地产继续恶化，拖累宏观经济和冲击银行系统。换言之，楼市政策是一种边界性政策，不是刺激性政策。

此外，宏观大环境也无法支撑起一百八十度大转弯。

这也是我不断强调的，收入是就业的函数，就业是经济的函数。只有这些改变，预期才能改变，只有预期改变，大家才有能力有意愿入场。

所以，现在仍可以继续观望，让子弹继续飞。

所以，本号对于后市一二三四线城市的判断是：

第一，后续我们的经济、就业形势在如今的各种货币、财政增量政策加持下，如果筑底回稳，市场信心可能起来，否则还是躲不过药效顶多维持三个月的惯例。

第二，等这一轮调整结束之后，一线城市核心地段的优质住宅，依旧具备保值增值作用，但凭借炒房赚快钱的时代，不存在了。

第三，全国分化、区域分化、城市分化。

未来的房地产市场，会是一个极度碎片化的市场。不仅全国范围内分化严重，区域分化、城市内部分化同样严重。

毕竟，中国人口红利已经终结，而大多数城市海量的库存现状也摆在这里。

这便意味着，这一波调整之后，我们的房价会类似于日本。

几个核心城市群中的核心城市（一线与部分强二线城市），价格在通胀和需求作用下，继续上涨。其他大多数城市，会在人口流失之下，横盘若干年。少部分人口流失严重，产业羸弱的城市，房价白菜化。

核心城市，核心区与郊区，会有同样的分化。