中国楼市到底有多少存量，一直是人们不停钻研的话题。国家统计局每个月都会公布新建房的存量信息，然而对于中国目前的形势，存量房的解决路径十分重要。
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中国住房存量持续攀升
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新建房和存量房双重过剩
我国的房屋建设处于过剩状态，就连今年8月9日中国人民银行发布的《2024年第二季度中国货币政策执行报告》也重点提到：“在房地产市场供求关系深刻转变的新形势下，我国存量住房规模已然很大，住房租赁产业是未来房地产新发展模式的重要方向。”
8月15日，国家统计局发布了2024年1～7月份全国房地产市场基本情况，房地产投资、销售、融资各项指标继续下滑。其中，关于存量房方面提到，截止到7月末，商品房待售面积73926万平方米，同比增长14.5%，其中，住宅待售面积增长22.5%。
同一天，在国民经济运行情况新闻发布会上，国家统计局的新闻发言人提到：7月份，我国部分房地产相关指标降幅继续收窄，多数房地产指标仍处于下降之中，房地产市场处于调整状态。下阶段还是要按照中央政治局会议精神，落实好促进房地产市场健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，加快构建房地产发展新模式。
国内房地产市场存在新建商品房和已建存量房双重过剩的状态，我们能清晰地看到新建商品房的存量情况。根据住建部在2023年的调查和相关统计数据表明：目前，国内大概有6亿栋房屋的建筑。这个数字是一个庞然大物。6亿栋房屋的建筑到底是什么概念？目前我国大约有14亿人口，按照这个数值去计算的话，平均每栋房子容纳2.33人。这种情况是合情合理的，我国地域差异大，在一些农村地区一栋房子内住一家几代人都非常普遍。但是这个数字的背后也有一些严重过剩的区域，亟需解决存量问题。
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过剩的房屋数量催生较多社会问题
过剩的房屋数量造成市场供需失衡，间接的带来了很多问题，经济连锁反应大。
1、房屋供应过多直接导致房屋价格下跌，对于开发商或者投资者来说投资回报率大幅下降甚至出现亏损，开发商的负担太重，一旦资金链断裂，不仅危及企业自身，还会严重影响房地产行业的发展，也对整个经济生态环境产生影响。紧接着楼市的蝴蝶效应就会产生一系列就业和收入的社会民生问题。
2、资源浪费严重和资源分配极度不均。大量空置的房屋不仅占用了有限的土地资源，还增加了城市管理成本，导致“机会成本”大量折损。尤其是占据城市中心地带的空置房屋，俨然是对资源的严重浪费。
3、导致社会不平等的问题出现。众多高价买房的人抱怨连天，房产贬值以后造成财富损失。计划购房的人信心不足，观望情绪严重，导致购买力延缓或者下降。这种不平等现象可能加剧社会的分化，导致社会稳定性的下降。
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中国住房整体达静态平衡，但区域供求差异仍较大
房屋过剩的问题不能一概而论，虽然在一些城市，由于过度开发和投资，确实存在一些房屋空置和库存积压的问题，但这并不能说明整个楼市已经过剩。都市圈、城市群随着人口不断流入，未来住房供求将趋于平衡，而东北、西北及非都市圈城市群的低能级城市，由于人口外迁严重，住房供给相对过剩，且未来过剩程度还将加深。须重视区域差异中的结构性机会和风险，长期可考虑以”城市群战略、人地挂钩、金融稳定、租购并举"为主构建长效机制。
据中国网，住房城乡建设部部长倪虹8月23日在国新办举行的新闻发布会上介绍，截至2023年底，我国城镇人均住房建筑面积超过40平方米；累计建设各类保障性住房和棚改安置住房6400多万套，1.5亿多群众喜圆安居梦，低保、低收入住房困难家庭基本实现应保尽保。但实际上大量房产集中在少数人手里。一些人拥有几十套房，占据着大量住房资源，而绝大多数普通人却在为拥有一套属于自己的住房而苦苦奋斗，遥不可及。
URI认为：结合中国城镇化率约66.2%，未来新增2亿以上城镇人口将主要流入都市圈城市群，核心城市仍面临长期住房短缺，尤其是改善型住房。
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解决过剩比研究过剩本身更重要
房地产行业是国民经济支柱之一，对国家的经济发展起到了至关重要的作用，房地产稳则经济稳。2021年到2024年，在房地产政策方面，全国经历了由收紧到微调、再到全面宽松和持续优化的过程。政府不仅加强对房地产市场的调控，也积极推动住房制度改革，力求实现多层次、多元化的住房供应体系，以满足不同层次、不同需求的住房需求。通过这一轮改革，我们可以看到政府对于房地产市场的重视和对于解决住房问题的决心。
从今年4月30日政治局会议开始，重要会议都反复提出“去库存”，自然资源部发文要求各地方暂停或减少住宅用地供应，住建部牵头收购存量房用作保障性住房，这些重要部门的态度充分表明了当前房子已经供过于求，必须消化存量，控制增量，并且拿出的政策都是行之有效的救市秘方。
党的二十届三中全会通过的《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》提出，健全推进新型城镇化体制机制。近日，国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，提出实施新一轮农业转移人口市民化行动，标志着新一轮城市化进程已经启动，目的就是提高住房需求。人口一流动，不管是对保障性住房还是商品房，都会有新增需求。
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三大杀手锏已现雏形
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国家下场“收储”，加大保障性住房供给
加大保障性住房建设和供给，是近一年来房地产市场最重要的政策之一。国家鼓励国有企业和有实力的大公司收购市场上卖不出去的商品房，用作保障新住房。仅在2024年上半年，全国各地就推出了超过60条住房保障相关政策。根据URI数据统计，目前已有约65城，全国完成“收储”已超13万套商品房。
这一举措，重点增加保障性房源供应。国家这一举措不仅有利于解决库存积压问题，还能稳定市场预期，推动房地产市场向健康方向发展。
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旧城焕新颜，城市更新提升居住品质
城市更新是另一个重要的去库存手段，是城镇化水平发展到一定阶段的必经之路，是发展问题也是民生问题。中国城市从大拆大建的粗放时代迈入“留改拆”的存量更新时代，由大规模增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重的低碳发展阶段。通过对老旧小区进行改造升级，不仅可以改善居民的居住环境，还能提升城市的整体形象。在这一过程中，政府将发挥主导作用，大幅度降低拆迁门槛，推动城市更新的顺利进行。
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国家提供低成本资金支持
为了给去库存大战提供资金支持，国家通过PSL（抵押补充贷款）等方式，为地方提供低成本的长期资金支持，用于收购商品房和推动保障性租赁市场的发展。这将大大降低地方的财政压力，提高去库存的效率。PSL是央行于2014年创设的一项结构性货币政策工具，曾为2015年前后的“棚改货币化安置”中起到举足轻重的作用。
数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank
撰文: URI研究中心
内容审核:繁花
内容复核:Mark君
运营编辑:汤梦
