导语：开发商宣称斥资3000万建设地下车位，业主入住后业委成功接管；开发商不服，终审法院一锤定音，以“未办证、未登记”为由驳回开发商所有权诉求。这场持续三年的车位争夺战，暴露出哪些物权归属的深层矛盾？业主权益如何破局？
一、案件焦点：地下车位到底归谁？核心争议点：恒通置业主张通过“合法建造”原始取得车位所有权，但法院认定其未取得施工许可证、未完成规划核实及不动产登记，权属无法确认。业委会反击逻辑：土地成本已分摊至房价，地下空间归属全体业主；开发商未独立核算车位成本，合同条款涉嫌“霸王条款”。二、法院判决的三大法律依据规划核实缺失：中牟县2014年才启动规划核实，但法院强调“未核实即无法证明符合规划条件”，开发商需自证合法性。施工许可硬伤：住建局证实未收到施工许可申请，开发商无法证明车位独立建设。登记确权真空：民法典规定“无登记不享物权”，未办理车位产权登记就是归业主。三、专家深度解读：这一次为何开发商输？律师观点：开发商混淆“规划许可”与“规划核实”，自以为通过竣工验收即可确权，但物权法要求“全链条合法”。业主权益启示：若车位成本未独立核算且未公示，业主可通过业委会主张共有权，打破开发商“隐形资产”垄断。四、全国案例对比：类似纠纷的三大解决路径上海模式：车位成本单独核算+独立产权证，开发商可保留所有权。深圳判例：未公示成本分摊的车位，法院直接判归业主共有。郑州本案：程序瑕疵成致命伤，开发商需补证后再诉。五、业主维权行动指南第一步：核查购房合同是否明确车位成本分摊。第二步：要求开发商公示地下空间规划及验收文件。第三步：联合业委会起诉返还非法收益，迫使开发商完善产权手续。结语：恒通置业案终审裁定，为全国地下车位确权纠纷树立标杆——车位所有权，必须跨越“规划-施工-登记”全流程合规门槛。而对业主而言，团结维权与法律赋权，终将打破开发商“躺赚”车位暴利的时代。
河南省郑州市中级人民法院民事裁定书
(2024)豫01民再330号
再审申请人(一审原告、二审上诉人):郑州恒通置业有限公司，住所地郑州市郑东新区郑开大道71号恒通国际广场 21层2106号。
法定代表人:徐X，该公司总经理，
委托诉讼代理人:邱XX，河南XX律师事务所律师
委托诉讼代理人:王XX，河南XX律师事务所律师。被申请人(一审被告、二审被上诉人):郑州市郑东新区恒通新城小区第二届业主委员会，住所地郑州市郑东新区大有路8努
负责人:梁X静。
委托诉讼代理人:段XX，河南XX律师事务所律师
再审申请人郑州恒通置业有限公司(以下简称恒通置业公司)因与被申请人郑州市郑东新区恒通新城小区第二届业主委员会(以下简称新城小区业委会)所有权确认纠纷一案，不服本院(2024)豫01民终1805号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2024年8月28日作出(2024)豫民申 4186号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人恒通置业公司的委托诉讼代理人邱X、王X，被申请人新城小区业委会的负责人梁X静及委托诉讼代理人段X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
恒通置业公司申请再审称，
一、恒通置业公司于2011年9月取得牟国用(2011)第220号国有土地使用权证，于2011年10月21日取得【2011】郑牟产规建许字第(009)号建设工程规划许可证，载明案涉工程人防面积6487平方米，机动车场地上185个，地下935个。2011年9月5日、2013年5月8日，恒通置业公司取得缴纳防空地下室易地建设费批准书各一份，2011年9月20日、2011年9月26日、2013年5月13日恒通置业公司缴纳了所有地下室易地建设费。2012年8月31日地下停车场全部竣工验收合格。
二、本案存在有新的证据，足以推翻原判决、裁定，且原判决认定的案件基本事实缺乏证据证明及适用法律错误。1.恒通置业公司建设的地下车位、车库是经过竣工验收合格的，一、二审判决认定案涉地下车位、车库没有经过竣工验收合格系认定基本事实错误，与法律法规规定相违背。
本案中，恒通新城小区地下停车场A1、A2、A3、B1、B2、B3、B4 区位于2012年8月25 日竣工，2012年8月31日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五大主体进行竣工验收，验收结果为合格。2.一、二审判决以未满足规划条件核实否认地下停车场是恒通置业公司合法建造，系认定基本事实和适用法律错误。第一，本项目位于中牟县，中牟县城乡规划局是从2014年4月1日起才开始实施对工程建设项目的规划核实行政管理工作，而案涉地下停车场是在2012年8月31日竣工验收。在案涉地下停车场竣工验收时，中牟县尚未开始实施竣工验收前规划核实行政行为，而非恒通置业公司不愿意进行规划核实。第二，恒通置业公司建设的地下停车场符合规划条件。恒通置业公司取得的建设工程规划许可证显示地下停车位935个，在实际建设过程中，恒通置业公司虽然实际建设了787个地下车位、车库，但该787个地下车位、车库包含在规划的935 个地下车位范围内，也就是包含在规划设计之内，没有超出规划面积和规划条件，符合规划，该787个地下车位、车库属于合法建造。3.发包人是否取得建设工程规划许可证是判断建设工程施工合同效力的依据。建设工程施工许可证不是认定建筑物合法建造的必要条件，建设工程施工许可证与工期有一定关联，但不影响施工合同效力。4.一、二审判决与已经生效的判决相矛盾。恒通置业公司于2021年以新城小区业委会为被告就地下停车场部分停车库所有权确认纠纷向法院提起过诉讼，该案件经生效的(2022)豫01民终18936号判决和(2023)豫民申8571号民事裁定认定，恒通置业公司诉请所涉车库未超出规划面积,案涉12个地下车库不属于恒通新城小区全体业主共有部分，恒通置业公司主张其因建造而取得权利成立。本案中，一、二审法院在没有充分的相反证据能够推翻已生效判决确认事实的情况下，不认定案涉地下车位、车库是恒通置业公司合法建造的，与生效裁判文书确认的事实相违背。5.案涉地下车位、车库应归恒通置业公司所有。恒通置业公司于2011年11月开始建设案涉小区，2012年4月开始施工建设地下停车场，地下停车场总投资3000余万元,恒通置业公司与恒通新城全体业主签订的《商品房买卖合同》的《合同补充协议》第十条明确约定地下车位、车库所有权归恒通置业公司所有，此约定符合当时的《中华人民共和国物权法》和现在的《中华人民共和国民法典》规定2012年8月地下停车场建成后，恒通置业公司向小区业主出售了一部分车位、车库，剩余352个车位和19个车库尚没有出售，部分出租给了业主。但2017年小区成立业委会后，业委会与业委会聘请的小区物业公司共同恶意侵占归恒通置业公司所有的地下停车场，更换地下停车场进出入口道闸系统，对恒通置业公司正常出售的车位不办理入库手续，使恒通置业公司和正常购买车位的业主无法使用停车位，阻止恒通置业公司对外出售车位，并且新城小区业委会联合物业公司将侵占的地下停车位出租给业主获取收益。恒通置业公司投资几千万元建设的停车场，却被新城小区业委会恶意侵占收益。原审判决违反了公平原则，这将造成恒通置业公司的合法财产权益无法得到法律保护的后果。综上，请求依法撤销一、二审判决，改判支持恒通置业公司的诉讼请求，并由新城小区业委会承担本案一、二审诉讼费用:
新城小区业委会辩称，
一、恒通置业公司的起诉，系基于错误的请求权基础，其不是适格的物权确认之诉的原告，人民法院受理并作出判决，程序错误。《最高人民法院关于适用く中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。该司法解释第八条规定，依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应子支持。将上述规定结合起来完整的理解，即对于不动产物权确认，应当是利害关系人针对不动产登记簿已作记载的情形，而非权利人针对未进行不动产登记簿记载的情形，前者由《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)》第二条予以规定，后者的权利由该司法解释第八条所引用的物权法相关条文予以保护。《中华人民共和国物权法》第二十八条至第三十条规定的享有物权，就包含了恒通置业公司所自称的根据合法建造原始取得这种情形。而恒通置业公司却未引用《中华人民共和国物权法》第三十四条至第三十七条的规定来请求排除对物权的妨害，而是按照《中华人民共和国物权法》第三十三条的规定进行起诉，属于请求权基础错误，人民法院不应当予以受理。包括此前一审法院判决的“12个车库案”，以及本案均属相同情形。
二、一审法院审理的“12个车库案”与该院之前审理的“391个车位车库返还之诉”，构成实质上的重复诉讼，而本案又与“12个车库案”构成重复诉讼。
三、从实体角度来说，恒通置业公司亦不符合通过合法建造而原始取得物权的情形。
1.恒通置业公司的举证不足以证明其从土地使用到规划符合相关法律规定。2.新城小区业委会对恒通置业公司土地地下空间的权属来源取得是否合法存疑。案涉地下停车场没有进行规划核实，无从判断地下停车场的现状与规划的条件是否吻合，无法排除案涉地下停车场存在违章违法建造之嫌疑。而这些疑点应当是由恒通置业公司通过举证或者是相关主管部门的确认来消除的。3.规划核实与五大主体验收是负责不同的项目。前者是对于规划是否符合条件的认定后者仅仅是对建筑物主体工程质量是否合格的认定。即使后者质量合格，仍然不能免除证明符合规划的法律责任。并且河南省对此也有明确规定，如果没有规划核实，即使已经进行了竣工备案甚至办理了产权登记，也必须撤销备案和产权登记。可见规划核实是必须做的，缺失这一项将导致无法认定为合法建造。4.案涉地下停车场不能仅仅通过合同约定来确定权利的归属。5.案涉小区的土地已随着房产全部出售而分割完毕，成为业主共有。案涉地下停车场的建设成本，已分摊到了商品房住宅项目之上。因此，恒通置业公司主张案涉地下停车场的产权于法无据。
恒通置业公司向一审法院起诉请求:1.依法确认其为恒通新城小区未出售的352个地下车位和7个车库的所有权人(车位、车库具体位置编号详见附件)，共计739万元(按照每个车位2万元计算，按照每个车库5万元计算);2.本案诉讼费用由新城小区业委会负担。
一审法院认定事实:恒通置业公司系郑州市郑东新区恒通新城小区开发商，于2011年9月取得牟国用(2011)第220号国有土地使用权证,载明:地类用途(住宅),使用权面积为37272.44㎡，独用面积37272.4㎡，分摊面积处显示空白:于2011年10月21日取得[2011]郑牟产规建许字第(009)号建设工程规划许可证，载明:建设单位郑州恒通置业公司恒通新城，建设项目名称 1-2#商住楼、3#综合楼、5#-10#住宅楼、幼儿园、商业A-B、地下停车场，建设规模139335.51㎡(地上111814.99㎡，地下27520.52㎡)，住宅面积104794.3㎡，商业面积5915.11㎡，地下面积 27520.52㎡，幼儿园面积 745.58㎡，四个一用房在 3#综合楼的二层和跃层、面积360㎡，人防面积6487㎡，机动车场地上185 个、地下935个。本案审理中，恒通置业公司称实际建造 787个地下车位、车库。
2011年9月5日、2013年5月8日，恒通置业公司取得缴纳防空地下室易地建设费批准书各一份，其一载明非住宅4栋、2.5F/1.5F/2F,地面首层建筑面积3066.97㎡,总建筑面积 5448.7㎡，费用核定142124.48元;其二载明高层(10层以上)8栋: 17.5层和 16.5层，地面首层建筑面积 6490.12 ㎡，总建筑面积112853.2㎡，费用核定按首层每平方1500元(9735180)，非住宅总建筑面积 1571.99㎡，按总建筑面积的4%、每平方 1500 元(94319.4)，费用合计9829499.4元，该项目前期缴纳50万元保证金，现抵扣后应缴纳9329499.4元易地建设费。恒通置业公司于2011年9月20日、2011年9月26日、2013年5月13日分别缴纳防空地下室易地建设费142125.48元、500000元、9329499.4元，共计9971624.88元。
2011年10月9日、2011年11月7日、2012年11月16日恒通置业公司分别取得5/6/7#楼、8/9/10/1/2#楼、商业 A/B 楼的商品房预售许可证。
2014年1月2日、1月21日，恒通置业公司分别取得案小区1、2、3、5、7#楼以及6、8、9、10#楼竣工验收备案证书载明结构类型框架，建筑面积56009.22m、57806.89㎡，投资规模6938万元、6400万元，规划许可证[2011]009，开工日期2011年5月28日、2011年5月30日，竣工日期2013年7月31日、2013年8月10日。
2014年5月6日，恒通置业公司向中牟县房屋维修基金管理中心银行转账 1367178.8元，取得编号 0070426的维修基金缴存凭证，载明业主姓名恒通置业公司，小区名称恒通新城，房屋坐落恒通新城，建筑面积21033.52m，缴存标准65元/㎡，金额1367178.8 元。
经恒通置业公司委托，2014年3月19日、3月21日，中牟县正信房地产测绘队出具《中牟县房屋建筑面积测绘成果书》各一份，载明项目名称恒通新城6#商住宅、1#商住楼，测绘目的初始登记，测绘时间2023年9月10日，测绘结果房屋基本信息地下层数均为0、地上层数17、18,总建筑面积14972.71㎡、15675.98㎡，地上部分总计14972.71㎡、15675.98㎡，地下部分分摊数据显示为0。2015年5月6日，河南大汇合税务师事务所有限公司出具《鉴证报告》一份，载明恒通新城项目总开发成本为528900651.55元，其中地下室及车库29562110.93元。
恒通置业公司取得案涉小区商品房预售许可证后开始对外销售房屋，其与购房人签订的《商品房买卖合同补充协议》第十条约定:小区内的会所、商业配套用房、幼儿园、地下车库或车位、地面停车场、地下室、服务设施及“四个一”用房和其他未计入公用分摊建筑面积的建筑设施所有权归出卖人所有。恒通业公司提交的业主房屋产权证书载明总层数18，建筑面积92.17㎡，套内建筑面积 77.77 ㎡;房产分户平面图载明总层数 18，地上 18，地下 0，套内建筑面积 77.77 ㎡，共有分摊面积 14.40 ㎡,产权面积92.17㎡。另，恒通置业公司就地下车位、车库等单独对外出售，并与购买人签订《地下车位/车库使用权转让合同》，载明车位编号，并为购买人单独开具车位/车库不动产发票，单独计税。
2023年9月14日上午，一审法院组织恒通置业公司与新城小区业委会对案涉小区地下部分进行了现场勘验。另，根据梁芳静的申请,中牟县住房和城乡建设局于2019年4月15日出具《政府信息公开申请答复书》，答复恒通新城小区地下车位施工许可证经其行政服务科查询，未收到关于恒通新城小区办理施工许可的相关资料。
一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第二百零五条规定，本编(物权编)调整因物的归属和利用产生的民事关系。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释(一)》第一条规定，因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。据此，本案双方因诉争车位、车库所有权产生争议，恒通置业公司诉至一审法院，请求确认其是所有权人，符合法律规定，一审法院依法应予受理。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十五条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。上述规定可以看出，车位、车库的归属，既可以由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，也可以是属于业主共有，但，前提须为合法建造。
合法建造，应符合《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》的规定。《中华人民共和国城乡规划法》第三十三条规定，城市地下空间的开发和利用，应当与经济和技术发展水平相适应，遵循统筹安排、综合开发、合理利用的原则，充分考虑防灾减灾、人民防空和通信等需要，并符合城市规划，履行规划审批手续。第四十条规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。第四十五条规定，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。根据前述法律规定，一审法院认为，地下空间的建设履行规划审批手续，建设单位应按照规划条件进行建设，如需变更，应履行规划条件变更手续，并由主管部门进行规划核实。本案中，恒通置业公司取得的建设工程规划许可证中载明机动车场地上185个、地下935个，其履行了规划审批手续，但恒通置业公司称实际建造787个地下车位、车库，亦未提交主管部门核实规划的材料。
《中华人民共和国建筑法》第七条规定，建筑工程开工前,建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用:未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中，从恒通置业公司提交的竣工备案证书载明的内容来看，均备注的系地上部分的开工、竣工情况，未载明地下空间的开工、竣工验收情况。
综上，恒通置业公司主张因合法建造取得案涉争议地下车位、车库的所有权，但根据其提交的证据、陈述并结合庭审查明的情况，其未能提供证据证明案涉地下空间的建造符合前述应满足规划核实、竣工验收合格等法律规定，从而证实其系合法建造:故案涉争议地下车位、车库现不具备确认所有权的条件，对恒通置业公司的主张，一审法院依法不予支持。另，恒通置业公司主张依据《商品房买卖合同补充协议》的约定，案涉争议地下车位、车库应归其所有，结合前述分析，亦缺乏依据，一审法院不予支持。新城小区业委会抗辩本案构成重复起诉，无事实及法律依据:一审法院不子采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决如下:驳回郑州恒通置业有限公司的诉讼请求。案件受理费63530元，由郑州恒通置业有限公司负担。
恒通置业公司不服一审判决，上诉请求:1.依法撤销一审判决，并改判确认恒通置业公司为恒通新城小区未出售的 352个地下车位和7个地下车库的所有权人(车位、车库具体位置编号详见附件);2.一、二审诉讼费用均由新城小区业委会承担:
本院二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致。
本院二审认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。合法建造取得物权，应当有合法的建造手续，完成特定审批，取得合法土地权利，符合规划要求，恒通置业公司主张其具有案涉车位、车库的所有权，则对其建造案涉车位、车库的合法性负有相应举证责任。恒通置业公司提供的证据，不能证明其就案涉车位、车库的建造取得了行政机关审核的规划、施工许可手续并经过竣工验收合格，应承担举证不能的不利后果。一审法院综合案件情况，认定案涉地下车位、车库现不具备确认所有权的条件，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，恒通置业公司的上诉请求不能成立，不予支持;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应子维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费63530元，由郑州恒通置业有限公司负担。
本院再审经审理查明的事实与原审一致。
本院再审认为，恒通置业公司起诉新城小区业委会，要求确认其为恒通新城小区未出售的 352个地下车位和7个车库的所有权人。经审理查明，案涉地下车位、车库在建设过程中未取得相应的建设工程施工许可证，且未按照建设工程规划许可证的规定进行建设。此外，该地下车位、车库至今未办理不动产登记手续根据《中华人民共和国建筑法》的规定，建筑工程开工前义须取得建设工程施工许可证，对于未取得建设工程施工许可证擅自施工的建设行为，应当责令改正、责令停止施工，也可以处以罚款。同时，依据《中华人民共和国民法典》及《不动产登记暂行条例》，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依法办理登记，未经登记的不发生物权效力。本案中，案涉地下车位、车库既未取得合法的建设工程施工许可证,也未办理不动产登记，因此其权属无法得到法律的确认和保护，
综上所述，恒通置业公司主张对案涉地下车位、车库的权属确权缺乏合法性基础，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，其可依法向有关行政机关申请解决。经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零六条之规定，裁定如下:
一、撤销本院(2024)豫01民终1805号民事判决及河南省中牟县人民法院(2023)豫0122民初6998号民事判决;
二、驳回郑州恒通置业有限公司的起诉。
一审案件受理费63530元，退还郑州恒通置业有限公司;二审案件受理费63530元，退还郑州恒通置业有限公司。
本裁终审裁定
这个业委会太牛了，值得表扬[点赞]