当允许降价成为主流，房企“打骨折”争先恐后去库存，市场就已经发生转变，单靠政策利好定向输血，真的能救活房地产吗？

老实说，房地产积贫（bao）积弱（lei）并非是一时造成，而是长期“过度膨胀”引发。

有几个问题更值得我们深思：

开发过度，是目前国内房地产市场现状，现在建的房子已经供应过剩，远超社会需求。

房企负债太高，“民营房企四巨头”恒大负债2.4万亿、碧桂园1.6万亿、万科负债1.3万亿、融创接近1万亿，欠一屁股债还不上，未来找谁兜底？

跟风炒房投资，居民家庭财富几乎80%都在固定资产，连续下跌房价，对他们会造成什么影响？

这些问题还没得到解答，就衍生出更棘手情况。

房子越卖越多，而房价却越降越低，已是不争的事实，其中不乏热点大城市，但新房打折却引起老业主的不满，抱团“投诉”开发商扰乱市场价格。

先是江苏高新区某楼盘业主，哭诉自己8月买的中间户，开发商说这是历史低价，没想到短短2、3个月就遭遇背刺，同户型同楼层的边户，比自己还便宜6万，怒斥对方价格虚标价格。

还有苏州相城区某楼盘业主，也怒斥开发商之前给出8折房价优惠，现在买却享受七五折，总价一降再降。

还有南京栖霞区的网友，吐槽开发商在备案价格基础上降价20%出售，导致自己周边二手房被快速贬值，连带自己房子受累，“建议”当地应该出台限跌政策。

对于这些“建议”，我个人是无法理解，也不敢完全赞同。

商品房本质就是商品，而房价受到市场和金融政策影响自行调节，这没有毛病，降价是房企应对现实情况做出营销调整，只要房企在备案价格以下进行销售，就算不上是扰乱市场价格。

反过来，如果房价没跌而是涨了呢？开发商是否也可以让业主索要房子升值的差价？

我们不缺房子，只缺低房价。

我们现在房地产库存到底有多少？

国家统计局给出的答案是，截止11月底，全国商品房待售面积6.53万亿平米，同比增长18.0%。其中，住宅待售面积增长20.4%。

这么多房子要多久才卖得完？

目前全国100城中有68城的新房库存去化周期超过14个月，而“房子不愁卖”的深圳，新房库存去化周期也要19个月。这说明什么？就算全城的人来排队抢购，人手一套房，也要超过1年半才能全部卖完。

今年以来，超过30多城发出“限跌令”，只要房企售楼时价格大幅低于备案价格的，一律不给网签。现实根本挡不住，一二三四线城市，几乎全线下跌。

纬房研究院最新数据，房价最铁的一线城市，平均下跌幅度达到5%。

深圳近三个月累计下跌1.53%。过去半年年累计跌幅0.39%。

上海近三个月累计下跌4.94%。过去半年累计跌幅0.99%。

北京近三个月累计下跌2.79%。过去半年累计跌幅0.63%。

广州近三个月累计下跌3.4%。过去半年累计跌幅0.67%。

近年热门的二线城市，下跌幅度最惊人。南京、南通、宁波、东莞，近1年房价就跌了10%以上。

而大多数外出打工人的老家，三四线城市房价跌幅就四个大字“惨不忍睹”。三线城市里河北廊坊房价跌幅最大，近三个就跌没了5.46%，这不奇怪，毕竟“环京第一镇”的燕郊就在那，房价都几乎降到膝盖以下，四线城市里淮安垫底，三个月就没了5.47%。

房价下跌是市场行为，但更多是房企在降价去库存回血。

曾经的龙头房企碧桂园，在董事长杨惠妍“砸锅卖铁救公司”表态后，高管们又集体降薪、出售投资股权，想要进行自救。

这背后就映射出了房企高负债高周转，已无力偿还的现状。上一轮的房地产牛市里，开发商疯狂融资来买地建房，当然这在经济向好、人人买房情况下，没有问题，可一旦房地产经济有偏差，欠下的一屁股债就可能违约，还不上。

在这条路上，许家印和恒大躺平了，万科艰难度日，碧桂园、融创命悬一线，2023全年房企需要偿还国内和国外债务合计9580亿，但销售拉胯，赚不回来钱，1-11月，商品房销量降至9.3亿平米，销售额降至9.7万亿。

不降价卖房，哪来钱还银行？哪来钱维持企业运转？

真正可怕的不是房价下跌，而是房企加速暴雷，居民钱袋子加速缩水。防范楼市风险，才是大家没有意识到，接下来可能会发生的事。

想解决问题，首先要就要知道根源在哪。前段时间的经济会议上，中央就以“12个字”概括了明年市场发展，我认为这部署了接下来市场、社会、经济发展的路线。

稳中求进、以进促稳、先立后破。

我一直强调，现在买房是消费，而不是炒卖投资，明年的房地产市场谁冲，谁就是傻子。结合前文分析市场现状，房企负债不断、房子越卖越多、房价越降越低，我觉得有两层意思。

“稳中求进、以进促稳”就是希望市场能形成，以消费促进投资，带动经济的良性循环，而“先立后破”，立的谁？又破的谁？

先来说“破”。我认为指的是破除重点领域风险，包括地方、房地产债务，防范化解可能出现系统性风险，不能一味单靠银行对房企输血，这样无法救活他们，满足房企合理融资需求同时，促进楼市的平稳健康发展。

然后是“立”。必然是创立房地产新模式，也就是今年大家都在议论“住房双轨制”，通过城中村改造、保障房、平急两用的做法，来改变市场，对商品房库存大的三四线城市，适当收购或改建商品房转化为保障房；对于一二线城市则是以城中村改造或收储保障房做法，来释放更多需求。

明年经济发展目标和方向，都非常清楚了，中央定调的这“12个字”是关键，看出问题根源不难，怎么拆解却很难。老百姓愿不愿意掏钱买房，关键不就是看自己兜里的钱吗？

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