文/谢逸枫
2025年1月27日，万科A系列公告公布，涉及2024年年报预告、高管变更、项目转让，透露出震惊消息，万科被国企接管，郁亮降职，祝九胜、朱旭意外辞职。
截至2025年1月27日收盘，万科A股价报7.27元/股，下跌1.62%。港股万科企业收涨2.91%，报5.66港元。今日午后，万科多只债券集体大涨。
20万科02涨4.24%、22万科07涨超11%、22万科05涨超13%、22万科01涨超3%。5月到期的3.15%债券每1美元涨4.7美分，至84.5美分。
1月24日，万科宣布将行使“20万科02”公司债券的发行人赎回选择权。万科在债券存续期第5年末，即2025年3月16日付息日前的第30个交易日。
决定行使“20万科02”债券的发行人赎回选择权，赎回价格为每张103.42元，债券余额10亿元，债券赎回比例为100%，摘牌日为3月17日。
国企接管万科
1月27日，万科A（000002）发生重要人事变动，郁亮、祝九胜和朱旭辞职离开董事会，深圳国资背景的深圳地铁集团高管代替万科高管团队。
深圳地铁集团董事长辛杰兼任万科董事会主席，加上万科高管团队主要人员被深圳地铁集团高管团队代替，释放出万科正式被国企接管的强烈信号。
郁亮因工作调整原因辞去董事会主席职务，降为董事、执行副总裁。祝九胜因身体原因辞去董事、投资与决策委员会委员、总裁、CEO、授权代表，不再任职。
朱旭因工作调整原因辞去董事会秘书、秘书、授权代表，降为长租公寓事业部的联系人。深圳国资高管入替郁亮、祝九胜，意味着深圳地铁集团正式主导万科。
辛杰（地铁集团董事长、党委书记，2023年10月27日，当选万科董事会副主席）代替郁亮，郁亮、李锋、华翠、李刚为执行副总裁，田钧为董事会秘书。
李锋（深圳市特区建工集团有限公司党委委员、副总经理、深圳市天健（集团）股份有限公司董事）。
华翠（市地铁运营集团有限公司党委副书记，市地铁集团有限公司审计法律中心总经理、市建材交易集团有限公司董事、总经理、党支部书记、董事长）。
李刚（市地铁集团有限公司办公室主任，市地铁商业管理有限公司党委书记、董事长、市睿印商业管理有限公司董事、董事长）。
国企深圳地铁集团正式开始主导万科，简单说就是万科正式被国企深圳地铁集团接管，包括万科的投资、开发、经营、融资、日常业务、运营、管理的接管。
万科被国企深圳地铁集团接管，真正的原因是2024年度业绩预告亏损额较大，流动性遇到阶段性困难，说明万科的巨亏预告，引起大股东深圳地铁集团恐慌。
一方面是亏损450亿的预计，已经超出大股东、股东、董事会、债权人、投资人、购房者、政府部门的预期。另一方面是万科的现金无法覆盖短期债务。
为了避免万科突发爆发债券和金融债及非标的债务爆雷、崩盘、逾期交房、供应链和业主合同的债务违约及国有资产亏损，深圳地铁集团接管万科是势在必行。
国企接管，相当于是国家队出手相助万科。不管是注入资金、吸引战略投资、增加持股等保持经营正常化，还是化解债务、交房风险，都是最好的选择、保障。
预计亏损450亿元
万科2024年度业绩预告，公告显示，预计2024年归属于上市公司股东的净亏损为450亿元，而上年同期实现盈利121.63亿元。
预计2024年度归属于上市公司股东的净利润亏损约450亿元，同比下降470.0%。扣除非经常性损益后的净利润亏损约410亿元，同比下降518.6%。
万科表示，报告期内房地产开发业务结算利润主要对应2022年、2023年销售的项目及2024年消化的现房和准现房库存。
这些项目大部分为2022年前获取的土地，地价获取成本较高，销售情况和毛利率均低于投资预期，导致报告期结算毛利总额大幅减少。
无论是从销售面积、销售金额，业务毛利率、净利润，包括现金流，万科均已经出现了大幅下降，主因源自于2022年以前所获取地块之上开发建设的项目。
当时的土地成交价格处于高位运行，万科在那时获得的那些基于高价地块所开发打造而成的项目，当前正遭遇市场下行的不利周期，“以价换量”导致亏损。
万科加大计提存货减值拖累业绩。2024年前三季度计提资产减值损失20.1亿元。前三季度基于合作客户计提应收账款、其他应收款等信用减值损失54.6亿元。
万科公司制定了业务重整和风险化解的一揽子方案，坚定瘦身健体，聚焦主业，全力自救。推动2025年经营、业绩改善，继续加快风 险化解，完成交房任务。
将全面聚焦综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大主业，进一步提升产品和服务竞争力，推动公司尽快重回健康可持续发展道路，向高质量发展模式转变。
2024年超过18万套房子，实现销售金额2460.2亿元，大宗交易实现签约259亿元。大力开展存量盘活工作，通过盘活回收现金超百亿。
万科销售降幅大
2024年12月，万科公司实现合同销售面积172.7万平，合同销售金额233.4亿元。2024年公司累计实现合同销售面积1810.7万平，合同销售金额2460.2亿元。
万科连续第四年销售面积下降，从4667万平方米下降到了1810万平方米，已经回到了10年前的2014年销售面积水平。
2024年万科累计实现合同销售面积1810.7万平方米，合同销售金额2460.2亿元，较2023年分别同比下降26.57%，同比下降34.59%。
2023年万科开发业务销售金额3761.2亿元，累计合同销售面积为2466万平方米。2024年合同销售面积同比下降26.57%，合同销售金额下降34.59%。
销售回款的可持续性存疑，现金流生成能力没有改善。2024年底，万科账面现金及等价物总额为998亿元，但大部分资金被用于维持日常运营和支付短期债务。
因为万科月销售额不少于300亿-400亿才能维持正常运营。2024年万科的合同销售额只有2460亿元，同比下降34.59%，平均下来每个月就205亿，缺口较大。
万科债务规模大
2024年前三季度，万科的资产总额从2023年底的15048亿元降到13571亿元，缩水了1477亿元。对比万科的负债总额9828亿元，说明没有到资不抵债。
万科的负债总额从11019亿元降到9828亿元，减少了1191亿元，降幅达到11%。万科的资产负债率从2023年底的73.22%降到了72.4%。
从这个数据来看，万科用了3年时间就削减了5600多亿的债务，下滑幅度约36%。万科的资产负债率从2021年末的79.8%下降到2024年三季度末的72.4%。
其实72.4%的负债率对于房企来说并不高。因为在巅峰时期，很多开发商可能都超过了90%。在目前的大环境下，资产负债率超过50%，对于房企压力很大。
这个原因很简单，因为房子卖不出去，现金流跟不上了。企业的偿债能力，相当大程度上取决于现金流，房地产企业的现金流，多半取决于销售收入。
2024年万科商品销售额平均下来每个月就205亿，不足300亿-400亿，资金缺口较大。现金缺口约400亿元，加上资产处置困难，无法维持现金流。
2021年底万科的总负债是1.54万亿。到了2024年三季度末，万科的总负债已经下降到了9828.21亿，但是万科的资产总额降到13571亿元。
截至2024年末，万科的总负债约为9828亿元，有息负债合计约3310亿元，一年内到期的短期债务合计约1202亿元。对比2023年，万科负债没有明显减少趋势。
截至2023年末，万科的总负债1.1万亿元人民币，其中短期借款1063亿元，应付账款2216亿元，其他应付款1617亿元，一年内到期的非流动负债649亿元。
截至2024年9月末万科货币资金约797.5亿元，对比2024年6月末出现了126.5亿元的净流出。万科短期借款以及一年内到期的非流动负债合总计约1202亿元。
这一数据对比清晰地揭示出，即便不剔除预售监管资金以及其他受限资金，万科短期负债与现金之间的“缺口”已经扩大至超过400亿元。
2021年末，万科的货币资金还高达1493.52亿元。到了2024年9月末，万科的货币资金就缩水到797.45亿元，相当于近三年时间，万科货币现金减少了46.6%。
2024年底万科账面现金及等价物总额为998亿元，大部分资金被用于维持日常运营和支付短期债务。债务结构来看，万科的短期债务占比攀升至60%。
尤其是银行借款和非标融资的比重增加，导致其偿债压力进一步加剧。加权平均债务期限缩短至5.4年，预示着万科在未来几年内将持续面临偿债高峰。
2019年筹资活动现金净流出333亿元、2020年净流出325亿元、2021年净流出231亿元，2022年小口回血34亿元，2023年流出368亿元。
四年时间万科筹资融资端净流出资金达到1200亿以上。而万科手里的现金（万科账面现金及等价物总额），从2018年1884亿，五年里四跌下降到2024年998亿。
万科到期债务大
非标债务之外，万科将于2025年迎来标债偿还高峰。截至目前，万科境内债务余额487.43亿元，一年内到期债务规模326.45亿元。
未来12个月的兑付高峰将出现在2025年7月，需兑付62.63亿元。公开市场方面，2025年万科境内外累计到期债券共9只，总规模约215.9亿元。
2025年，对万科来说是一个偿债大年，公司的债务压力很大。万科一年内到期的境内债务326.4亿元。2024年中报披露，一年内到期的有息负债为1019.5亿。
所以，万科能不能渡过这次难关，最考验是现金流。2025年万科共有16笔到期、行权的境内公开债，存续本金规模合计326.4亿元。一季度万科有98.9亿元兑付。
5月份，万科有两笔境外债到期要还，存续本金规模约为36亿元（4.55亿美元）。这些数字摆在眼前，压力可想而知。
万科2023年年报致股东信中表示，2024年工作重点是确保安全底线，实现交易回款不低于300亿元，确保经营层面现金流为正。
这个任务是很难实现的，最核心的问题还是居民购房缺乏信心，导致万科去库存的速度偏慢，商品房销售无法维持300亿-400亿。
2024年前三季度，万科经营活动现金流净额为-48.48亿元。如今的万科单纯靠经营的话，不仅没有流入现金，还需要提供现金维持经营，如何去还贷款？
2025年，注定是万科偿债的艰难时刻，万科最大问题便是债务集中到期带来的偿付压力。对万科就是两条路，要么卖资产，要么借新还旧（以及债务展期）。
只是资产，如今环境下很难卖，而且卖不上价。万科最近主要就是在借新还旧。毕竟，万科背后有深圳地铁，还能从银行和金融机构借到钱。
为了缓解债务压力，万科采取了多种措施，包括加速销售回款、推进大宗交易、剥离非主营业务、争取融资资源、减少拿地，以及最新确认的债务展期。
1月9日，子公司武汉誉天兴业置地有限公司前期通过保险资金不动产债权投资计划形式向新华资产管理公司融资20.4 亿元，到期日调整至2026年12月31日。
这些措施的效果并不理想。大宗交易和资产处置虽然在短期内带来了部分资金回笼，但整体资产流动性较低，且折价出售可能进一步压缩利润空间。
万科卖项目和股权
2025年1月27日，万科公告称，以12.92亿元的价格向深铁集团转让红树湾物业开发项目49%投资收益权及以0.58亿元的价格转让该项目经营公司股权。
于出售权益及出售股权转让交割后，深圳地铁集团将持有红树湾项目的100%投资收益权连同其他附属权益，以及出售公司的100%股权。
万科卖项目的背后，表明万科已经出现严重的流动性困难阶段，通过卖项目和股权，获得现金流，提前回笼项目资金，优化公司在商办物业的投资金额。
万科可出售在持商业资产及股权、物流地产、商业运营板块资产来筹集资金，截止2024年中，这些资产包括万科未抵押商业房地产价值为770亿至900亿元。
若银行以50%贷款值比贷，万科获得450亿左右。印力位于核心城市、预计易于融资的项目，总估值达322.34亿元。按50%的抵质押率，融资约为161.17亿元。
万科持有万物云66060.2万股（约56.3%股权），按5月27日收盘价计算，对应市值约152亿元。按照50%的质押率估算，对应潜在融资空间约为76亿元。
万科普洛斯21.4%股权、泊寓、认缴规模超175亿的产业投资基金、广信房产资产包50%股权、万科商业、VCapitalLimited旗下商业资产，以及万科酒店。
各方支持说
万科经营管理团队调整之际，广东、深圳及有关部门、金融机构负责人表示，全力支持企业稳妥处置风险，保持万科融资规模总体稳定，助力持续健康发展。
深圳市国资委负责人强调：“截至2024年底，深圳市属国资国企资产超过5万亿元，全年营收超万亿元，规模大、实力强，有能力、有实力，也有足够的‘子弹’。
支持地铁集团通过一切可能的市场化、法治化手段推动万科稳健发展。”此外，深圳市还将统筹资产、资金、资源，在既有支持工具的基础上。
持续、分批、逐步通过直接注资、划拨资产等方式，进一步降低地铁集团资产负债率，增强其流动性，支持其更好地发挥万科第一大股东的作用。
深圳市住建局负责人表示，国家有关部委正积极实施利用政府专项债收储闲置土地和收购存量商品房用作保障性住房政策。
接下来，深圳市住建部门将大力协调有关方面妥善处置万科部分闲置存量土地，帮助万科盘活资产、回笼资金。
广东省住建厅表示，将继续指导各城市政府加大协调力度，推动企业更多房地产项目进入“白名单”，持续用力推动房地产市场止跌回稳。
深圳地区8家国有银行和股份制银行负责人表示，坚定看好万科的后续发展，在聚焦主业的前提下，将继续积极运用贷款、债券、资管、信托等各种金融工具。
满足万科合理融资需求，全力保障其整体融资规模稳定。同时，进一步加大对万科主要股东的支持力度，共同帮助万科增强流动性，实现稳健经营。
万科新任董事会主席辛杰表示，在各方及大股东强有力的支持下，新的管理团队将积极实施 一揽子方案，有信心实现万科队伍稳定、财务稳定和生产经营稳定。
目前公司已对今年一季度债务偿付做好了安排。毫无疑问，各方支持说，给了万科和新团队的有力支持预期，犹如给市场、股东、债权人、购房者吃定心丸。
