文/谢逸枫

中国房地产何去何从，引起业界高度的关注。房地产底部探索的讨论在2023年延续到2025年，2025年能否迎来触底、反弹，依然是不确定性的话题。

去年12月份摩根士丹利公布《摩根斯坦利：全球及中国经济和市场展望》报告称，2025年第二季度中国新房将会触底反弹，第四季度房地产可能会出现反弹。

2025年中国房地产第二季度将会触底、反弹的两个前提条件，第一是即政府通过收储政策有效降低库存。第二是银行体系能消化约1万亿人民币的信贷损失。

大摩预测的依据的来看，首先是2024年新房销售超越供应。在排除政府收购的前提下，中国新房的供应速度已经明显慢于销售速度，竣工面积负增长大于销售。

2024年房屋竣工面积73743万平，下降27.7%。其中住宅竣工面积53741万平，下降27.4%。对应的是2024年新建商品房销售面积97385万平，下降12.9%。

再次是政府引导的去库存化。到2025年年中，70城库存水平将降至理想状态。政策措施刺激了楼市需求，未来政府可能亲自下场购房以进一步加速库存消化。

高库存三大压力，一是截至2024年3月，中国共有23亿平方米的新房库存，这个库存的去化周期大约是29个月左右。低线城市的供应过剩问题更要严重得多。

二是目前市面上存量新房超过30%库存实际是“死库存”。所谓死库存，是指位置偏远、户型差、质量差、规划有问题、缺配套、缺手续、补土地出让金和税费。

三是眼下一些在建的房地产项目未来也会有一部分转换为死库存，比例大概在20%左右。所谓的死库存，就是中短期内，房企无法卖不出去的房子。

最后是金融机构消化死库存，房地产下行周期完成要等到这30%的死库存消化消耗完成，“死库存”最终会由各方买单，但最终还是银行承担坏账损失。

眼下银行每年大概可以消化3000~4000亿房地产不良贷款。剩余30%的死库存可能会导致未来2~3年会再有1万亿左右的信贷损失。

被各种市场参与者消化，等到这一批死库存基本消化的差不多了，才标志去库存成功，标志房地产下行周期的全面结束，未来房地产是没有金融风险的。

假如，两个前提条件达到，2025年中国房地产将会在第二季度触底、反弹。反之，两个前提条件做不到，中国房地产2025年二季度将不会触底、反弹。

笔者认为，2025年第二季度中国新房将会触底反弹、第四季度中国房地产可能会出现反弹的可能性不大，因为目前政府通过收储难有效降低库存。

首先是政府通过收储，难有效降低库存。主要是存量商品房和空置土地收储政策落地缓慢和收储之后的去化，都是直接影响到收储去库存的效果。

其次是金融机构消化死库存的效果不佳，卖不出的房子或土地，除了可以打包给第三方或者资产管理公司去处理，但是市场库存大，无法短期消化。

最大的可能性是通过市场化的方式解决，不管是重新出售，转为保障性住房、安置房、人才房，用作租赁住房，还是政府收回，但是目前情况和政策不允许。

最后是房地产的库存去化，与保交房进展、房企债务化解、房企销售回升等有直接的关系，但情况不乐观。而收储等增加新的需求方式，目前来看，效果有限。

目前唯有一线和强二线城市去年10月以来到2025年2月，整体保持上升的趋势，其他城市的则是波动下降，全国整体市场处于止跌回稳调整阶段。

中国房地产2025年是否会触底反弹，答案已经出来了。笔者认为中国房地产2025年出现触底、反弹的概率不大，依然处于止跌回稳的调整阶段。

一是销售未全面止跌回稳，复苏回暖。而房企财务和经营困难未明显改善。购房有效需求不足，居民收入没有明显改善。购房入市信心不足，房价未反弹上涨。

二是房地产信用风险未解除，延续到2025年。目前万科的风险爆发，到各类房企债务重组困难重重，退市，清盘呈现，被执行人等频现，债务风险依然存在。

三是保交楼的压力依然存在，项目白名单覆盖范围有限。纳入房地产项目白名单的项目来看，基本上是经营正常的公司和项目，其次是符合快交房的项目。

四是库存压力非常巨大，达到天花板，包括存量土地、商品房，涉及的去库存资金非常庞大，目前国家的债务置换和地方专项债无法覆盖，并且收储要求高。

五是房地市场严重的供大于求局面未明显改善，这是房地产市场问题最严重的。不管是土地和房子，供应端的不断扩大，需求端的萎缩，形成严重的供大于求。

六是供求两端的政策效力缺乏持续性，去库存的城中村专项借款、城中村货币化安置、专项债收储土地和存量商品房进展缓慢，政策落地难达预期。

七是房地产监管和限制措施没有全面取消，其中房地产的三道红线、贷款集中制、限非标，另外是北上深和海南部分区域的限购等未取消，还有限价限售等。

八是房地产业形成销售下降-债务和交房-房价下降预期的负循环和产业链负循环打破、修复未明显改善，融资呈现收缩转精准，房企融资环境未明显改善。

九是宏观经济面临不确定性的因素，消费持续低迷、外商投资减少、随时面临关税大战、面临通缩压力、地方财政面临很大的债务和财政压力。