中原地区号称“杨浦的西伯利亚”，原先是一片农田，上世纪90年代，随着上海建设吴淞路桥、杨浦大桥等重大市政工程，一批以杨浦虹口为主的动迁居民，陆续被安置到了这里，逐步形成大型公房社区。如今接近三十载，板块早已熟透，烟火气十足。

中原板块城市界面

也由于过早的开发，建设初期就几乎将板块内的规整土地消耗殆尽。没有给新商品房、大型商业综合体的落子留下太多空间，老迈的界面让年轻人望而却步。

不过相较于城市北部的外环外地区，中原毗邻五角场副中心，金色中环旁，仍有明显的地段优势。并且在军工路以东侧，板块近1/3的土地都接壤黄浦江，除去共青森林公园，也还有2平方公里的可开发区域，未来也将定位为杨浦滨江中北段的重要产业节点。只是这些用地目前还集聚着大中型企事业单位，特别是中石化的仓储用地，搬迁有一定困难。路漫漫其修远兮，或许等个10年20年，会有意料之外的变化吧。

中原板块能否借助滨江的开发建设，盘活生机？欢迎留言评论。

01 概述

中原板块地处上海东北角，隶属于杨浦区，包括了殷行街道和长海路街道中环以外的部分。东临黄浦江和外高桥，西接五角场副中心和新江湾社区，本身不具备商业商务功能，也非过渡地段，更偏向于建设年代较早的睡城定位。

区域示意图

板块以南北向军工路，分隔为两个区域。

板块片区示意图

1、军工路以西居住区：以市光、民星、开鲁等7个新村和少量商品房组成的大型住宅区，基础生活配套十分成熟，整体街区较为市井和老旧，没有大型商业综合体，社区老龄化严重。

2、军工路以东工业区：滨江沿线集聚大中型企事业单位的工厂仓库，货运车、集装箱比比皆是，唯有共青森林公园在尘土飞扬的城市界面中留白一片绿洲。

东：外高桥自贸区、森兰社区

南：黄兴公园、控江社区

​西：江湾五角场副中心

​北：吴淞地区

02 交通

地铁：8号线：翔殷路、嫩江路、市光路10号线：江湾体育场、三门路站三站内换乘：18号线

8号线、10号线地铁站

板块中部沿中原路均匀分布地铁8号线的3个站点，板块西侧还可以沾一下地铁10号线的光，除了少数北部社区，80%以上的板块居民都可步行至地铁。虽然两条线路经过人民广场、新天地等核心区域，但中原毕竟偏东北角落，周边地铁没有加密，东西横切线路也尚未建成，三站内几乎没啥可换乘的轨交，前往各大城市功能区也有点绕路，限制了出行选择。

驾车：

​东西向：中环高架-翔殷路隧道、殷行路、嫩江路-殷高东路

​南北向：中环高架-军工路隧道、殷闸路-淞沪路、国和路-国定东路、中原路-营口路、白城路-国顺东路

中环、军工路立交、翔殷路隧道

板块内部道路基本都横平竖直，中环线连接两条越江隧道，看似也没什么大缺陷。虽然为了避开新江湾湿地，东西向的跨界道路数量看起来很少，但由于新江湾是低密度社区，就业体量也没起来，高峰不会太拥堵。南北通往五角场一直是主要的车流方向，在淞沪路-三门路立交和地道贯通后，拥堵也大为缓解。

东部边缘沿军工路虽有铁路还在使用，几乎都是断头路，只是沿江地区尚未进入开发周期，对于出行的影响忽略不计。

中原出行最大的硬伤在于绝对距离，到传统市中心太远，也没直达的高速路，四平路红灯又多，平峰开车怎么也得40多分钟，还没坐地铁快捷。效率与外环外的浦锦、华泾、江桥等城乡结合部地段，基本接近。

03商业

区域内商业：中原城市广场、中原大润发、国华国际广场、国和1000、太平洋生活广场3公里商圈：五角场商圈、悠方生活广场

板块自身商业配套很一般，主要依靠板块中心8万方的中原城市广场、板块贴边国华国际广场的商业。其他还有一些小型商业和沿街店铺，业态多为日用零售和基础餐饮。好在近五角场市级商圈，驱车10分钟，就可充分享受副中心的商业资源。

国华国际广场、中原城市广场、国和1000

五角场商圈

04就业

区域内商务：尚浦领世、三门路商办、杨浦都市工业园区、沿江港务仓储30分钟通勤圈：湾谷科技园、五角场创智天地、东外滩商务区、外高桥自贸区、金桥出口加工区、市北高新、北外滩、人民广场

板块内商务

军工路以东留存着大量工厂，以仓储和码头港务为主。附近的商务区主要分布在新江湾城66万方的湾谷科技园、铁狮门地块已建成的尚浦中心、尚浦汇等，作为五角场创智天地的拓展，吸引了耐克大中华、汉高、抖音集团、哔哩哔哩等优质企业的总部或事业部入驻，280米的双子大楼也正在建设中。

尚浦中心、湾谷科技园、创智天地

30分钟通勤圈可到达虹杨闸三区、以及浦东东北片的CBD和开发区。不过对于金融行业和总部密集的传统市中心，以及漕河泾、张江这两个上海最大的科创中心，均无法覆盖。

05医疗

区域内医院：长海医院（三甲综合）、东方肝胆医院（三甲专科）、杨浦区中心医院中原分院（三乙综合）、市东医院（二甲综合）3公里内医院：上海市肺科医院（三甲专科）

长海医院、肺科医院、市东医院

板块医疗算得上中环地区的佼佼者，长海医院是知名三甲综合医院，也有专科数一数二的肺部、肝胆医院，资源集中，对于老龄化严重的板块居民来说实在是很大的福利。

06学校

公办小学：翔殷路小学

​公办初中：复旦实验中学、兰生复旦中学（民办）、杨浦实验学校（民办）

翔殷路小学、中原路小学、国和小学

中原板块的公办小学和初中数量很多，都以几条主路段命名，有的小学建在了新村小区里面，方便了家长的接送。不过除了翔殷路小学因为对口优质初中复旦实验，在区内还有一定地位，其他的教育水准实在一般。

板块内有被誉为上海初中“一姐”的民办兰生复旦，升学水平在杨浦乃至全市可谓遥遥领先，引全市家长垂涎，可惜民办学校无法通过买房对口，只能摇号入学。

市光学校、同济第二初级中学、兰生复旦

07环境

包头路

国和路

军工路

市光路

翔殷路

闸殷路

中原路

共青森林公园

江湾体育场

军工路以北滨江段

08规划

整体规划：

​上海2035杨浦城区规划

​​为有效推动杨浦区“东西联动、南北互动、协调均衡”发展，整合空间资源，释放功能联动融合效应，规划在三大空间战略分区的基础上，形成“一核一心聚力，两带四轴串联”的总体空间结构。

中原板块毗邻五角场城市副中心，纵向位于东部战略发展带的滨江中北段，横向同时位于北部发展轴和中部发展轴区域，在2035期间，中原板块本身可能没有太大改观，但四周被发展红利包围，3公里内的城市资源更丰富了。

杨浦单元规划图

《“一江一河”沿岸地区建设规划（2018-2035）》

吴淞口至杨浦大桥为下游段，基于港区转型升级，大力发展创新功能，结合码头和工业遗存，发展具有人文特色的体育休闲活动，强化城市文化品牌塑造和生态与公共功能的融合。

黄浦江沿岸产业功能节点布局示意图

杨浦滨江中北段属于公共功能段，强调市级公共服务设施、各级城市中心和专业类商务办公等公共开放功能集聚。未来可结合区域特色，重点引导增加文化、居住等补充功能，并重视商务平台和生活平台的设施打造。

近期规划：

铁狮门尚浦领世项目

作为杨浦最大的城市综合体之一，尚浦领世近90万平方米的地上开发体量共分为五个大组团，开发历程已经步入了第12个年头，包括甲级办公楼、高品质住宅、星级酒店、餐饮零售和文娱设施。

效果图

开发示意图

2021年6月，铁狮门也成功向字节跳动转让了位于F1A\B地块组团的4栋在建办公楼作为其新区域总部，地上总建筑面积达19.5万平方米，该交易也成为了2021年上海最大规模的房地产交易之一。此外，字节跳动还租赁了约4.2万平方米的办公空间，去年9月，抖音集团上海新江湾城办公园区正式投入使用。

在完成前期项目运营与退出的同时，铁狮门也在全力推进尚浦领世的收官之作——位于F1D\E地块开发组团的地标双子塔建设。作为北上海的第一高度，其中双子塔东塔高250米，而西塔高度为280米。双塔设计象征杨浦区的“文化之门”， 两栋楼体中间分别设计有一个“断裂层空中露台”，宛如睁开的双眼，被誉为城市“智慧之眼”。A塔总建筑面积13.62万方，总高为49层，其中1-4层为商场，目前外立面已基本竣工。B塔总建筑面积15.74万方，总高50层，主楼以商务办公为主，裙楼引入美高梅旗下的美幻（Mirage）酒店、剧院和商业配套，预计2025年完工。

效果图

双子塔D/E地块现场实景

杨浦滨江中北段景观道贯通工程

杨浦滨江中北段，目前长约680米的共青森林公园段、约1150米的上海理工大学段以及约250米的中石化定海加油站段改造设计方案已基本完成。

共青森林公园段和中石化段的贯通实施方案取得重大进展，其中，共青森林公园段岸线将围绕“大地之树”的设计理念，将人人滨江的公共性与森林背景的生态性融合，打造人与自然和谐共生的共青滨江。本轮贯通工程将通过打造林间憩亭、森林方舟、山径探秘、森林渡口综合体、林间驿站等功能区块，进一步提升滨水空间的生态体验和科教娱乐功能。据悉，相关贯通工程预计将在近期完成。

新闻综合杨浦滨江中北段贯通报导

森林公园实景

杨浦城投·悦江湾

杨浦城投·悦江湾是国资城投集团继其东外滩板块“悦尚海”后又一“悦”字系重要作品，楼盘为5层洋房和17层小高层，容积率2.5，绿化率35%，步行至地铁10号线三门路站约920米。

效果图

项目外立面主要运用暖米白色、香槟金色与咖色，以真石漆和铝板为主，采用了现代典雅的建筑风格。小区全人车分流，三条不同的归家礼序步道。小区南侧将规划打造有约5700㎡的公共绿地，在保留历史建筑的同时、营造更为绿盈的视觉和休憩空间。4号楼首层架空设计，将规划打造成泛会所，给邻里间带来更多的活动空间。

社区自带约1500平米的商业配套，计划引入一些生鲜超市及便民商业，为业主带来便捷。

项目共290套商品住宅，分为一梯两户和两梯两户。主推建面约99平和114平南北通三房两厅两卫，卧室两南一北，约142平南北通四房两厅两卫，卧室三南一北，房地联动价9.9万元/平。项目于2024年1月开盘，预计2026年交房。

城投悦江湾售楼处工程实景

长海社区002-05地块（长海街道340街坊）

地块东至002-06地块、南至市光路、西至居民小区、北至民京路，规划居住用地、其他商服用地。出让面积7458.94㎡，容积率2.3，建筑面积17155.562㎡。起价68794万元，起始楼面价40100元/㎡，上限价格75383万元，上限楼面价43941元/㎡，房地联动价92000元/㎡，装修标准为3000元/平方米，预计3月14日土拍。

地块位置示意图

上海科创源（长海路街道 334、336街坊）

上海科创源项目位于杨浦区长海路街道，原拆掉的闸殷村合围内，规划东至国京路，西至闸殷路，南至014-02地块，北至殷高东路，由2栋历史保护建筑与7栋新建筑组成，项目总建筑面积约14.6万平方米，涵盖了写字楼、商业、文体等业态，协同产业社群。项目已经开始动工，预计2026年5月完工。

科创源项目效果图

科创源项目现场图

军工路快速路新建工程

军工路快速路新建工程，北起军工路-逸仙路立交，南至中环翔殷路立交，路线全长约7.54公里，早在2017年年底就已经开工建设了。

其中，军工路快速路新建工程II标段起始于宝山区与杨浦区界东侧，沿现状军工路由北向南延伸，止于中环线翔殷路立交，全长5.08公里。

工程包含高架快速路的新建和地面辅路的改扩建以及8个平行匝道，主线均为高架桥梁，主路为双向4车道，地面辅路为双向4-6车道。

工程建成后，将进一步完善浦西中心城东北部快速路网，有效缓解军工路北段的交通压力，改善区域与外界沟通的交通环境。

军工路快速路段示意图

军工路快速路工程现场图

长海社区N090901单元001-01地块

上海华谊集团房地产有限公司以底价15572万元竞得杨浦区长海社区N090901单元001-01地块，楼面价7605元/㎡。项目基地位于长海路街道341街坊，地块东至001-03地块，南至世晶花苑小区，西至宁城路，北至闸殷路，出让面积8190.5㎡，容积率2.5，建筑面积20476.25㎡，地上建筑限高40米，租赁住房套数下限259套。拟建租赁住宅、社区商业设施和公共服务设施，基地内设置地下停车库。

工程现场图

轨交20号线

轨道交通20号线，第一期线路总长19.8公里，地铁站设有16座，建设周期预计为6年。作为上海贯通中心城北区东西走向的快速通道，近日20号线一期西段工程土建2标（上海西站站）正式开工，这也标志着20号线一期西段正式进入工程实施阶段。

20号线一期从普陀区的金昌路站，到杨浦区共青森林公园站，经过静安、虹口区。杨浦区域经过新江湾城和中原板块（江湾镇站、财经大学站、三门路站、国和路站、嫩江路站）。开通后前往静安、普陀、金桥等中环节点将更为便利。

轨交20号线走向示意图

中期规划：

嫩江路、殷行路、闸殷路隧道

杨浦区拥有15.5公里滨江岸线，共规划有10处越江通道，其中6条已建成，包括大连路隧道、军工路隧道、周家嘴路隧道、翔殷路隧道、江浦路隧道、杨浦大桥；隆昌路隧道正在建设中，嫩江路隧道方案处在研究阶段，殷行路隧道、闸殷路隧道处在规划阶段。

杨浦区单元规划图

远期规划：

轨交24号线

《上海市总体规划（2017~2035）》中新增轨交24号线途径新江湾城板块，北起吴淞城市副中心淞发路，南至浦江镇浦锦路，与奉贤市域铁路接通。主要沿何杨铁路支线、杨树浦路、北洋泾路、锦绣路、陈行公路走行，经杨浦区、浦东新区。但是作为一条远期轨交线，未来它的走向和站点位置不排除有调整的可能性。

规划图

储备用地：

中原板块中心区域已无空地可开发，只有板块边缘还留少许有可开发空地。

殷行街道土地储备地块

长海路街道闸殷村334、336、337街坊，东至国和路600弄小区，南至三门路，西至闸殷路，北至殷高东路，334和336街坊已开建上海科创源，还余337街坊空地。

地块现场图

09 人口构成

中原板块主要有三类人群组成：

1、附近杨浦土著，工人家庭，对大杨浦有深厚的地域情结。

​2、上世纪八九十年代市政动拆搬来的中老年原始居民，长住没有搬走。

​3、被板块的便利生活和较为低廉的租房成本吸引的打工人，包括江湾五角场就业的小白领和从事服务业的人群。

10 总结

优势：

1、医疗资源丰富，适合养老

​2、整体房价较低，置业压力小

​3、板块近1/3滨江沿线，未来还有规划红利

中原板块铁路线

劣势：

1、步行范围缺少大型商业综合体，商业业态低端，仅满足日常基本需求

​2、公办教育资源欠缺，学区覆盖面极小

​3、整体界面老旧，居民老龄化较为严重

​4、产品多为上个世纪的工房，商品房开发年代也较早，居住体验都不好

​5、滨江沿线地块被大型事业单位占据，搬迁难度大，等待时间久，变数多

购买建议

中原板块是北上海大型新村社区，住宅产品以老工房和少量普通商品房组成。

一眼望去尽是老破小，占据板块80%住宅小区，多建于上世纪八九十年代，早期动迁房的定位，40-60平小户型居多，上车难度较低。但社区老龄化严重，环境杂乱，停车占道抢位，物业形同虚设，对比做过美丽家园的静安彭浦、虹桥龙柏、金杨新村等工房社区，差距明显。也竞争不过外环一圈的新动迁产品。

中原、工农、翔殷新村

商品房集中在板块边缘，普遍小区规模较大，景观环境都不错。同品质平移到隔壁新江湾或者对面森兰社区，房价就要贵20%。这些楼盘多建于2005年后，电梯板楼，套均偏小，多有70-80平的迷你两房户型，总价能控制在相对不高的水平。考虑到周边丰富的医疗资源和接地气的沿街配套，非常适合养老置业。

莱茵半岛、星云苑、盛世豪园