3月31日，南京楼市“宁七条”发布。

此次新政一出，南京二手房东是相当焦虑的……为何焦虑？这里先卖个关子，咱们先看此次新政具体内容。

南京“宁七条”，重点有三：

一、金融产品涌入房地产市场。

想在南京买房的年轻人，将得到低首付、低利息、低月供、宽期限的特色化金融产品的助力。同时，买房时还能叠加人才房票、租金抵房款、先租后售、贴息消费等支持政策。

那么，这到底是怎么样的特色化金融产品？

以南京目前已开发出的“鑫青贷”为例，正好符合宁七条中介绍的几个特点。

1.审核宽松：对职业和收入没有过高要求；

2.低首付：最低15%，且可叠加人才房票抵扣首付款。

3.低利率：全市最低房贷利率；

4.宽年限：30年；

5.低月供：贷款前5年，每月最低还款仅100元。

夸张一点说：年轻人在南京买房，如呼吸一样简单。

二、发挥拆迁户的力量。

这就是房票安置制度，南京也早已实施，即拆迁不给房，给你张买房抵扣券，让你去买商品房。

唯一不同的是，此次的力度更大了。

拿到房票的拆迁户不再受限，可以全城买房。

看到这儿，大家都觉得一切正常——

两条政策的作用，无非就是让大家买房，通过刺激增加市场上的需求。

真正让大家迷茫，

让南京房东们焦虑的，

是这条政策，也是宁七条中的核心政策。

三、取消限售。

自宁七条出台当日起，南京全市正式取消限售。

即，

原本那些被“硬性规定”不可出售的二手房，都将在市场上正常流通。

懵逼了吧？

众所周知的最简单一个原理：

想要拉升市场，

要么刺激需求，要么减少供应。

以此视角出发，南京宁七条的政策组合拳是矛盾的。

一方面，南京在需求端发力，力求刺激市场上的买房需求。另一方面，南京又在供应端开闸，

放任限售房源流入市场。

南京，这这这这是精分了吧？

当然，

最焦虑的自然是南京二手房业主们。

自2022年起，南京二手房的库存量就居高不下，最高峰能达到18万套。

2024年，南京二手房挂牌虽然仍维持在15万套的高位，但总体库存呈下行趋势——

那时候的南京，每月新增二手房挂牌6000套左右，月均二手房成交超8200套。

2025年，南京二手房挂牌跌破14万套。

来到历史最低点。

你看，

南京市场肉眼可见地在变好。

没想到，

正值拐点之际，南京直接来了一手「取消限售」的大招。

大招一出，南京二手房挂牌量当即涨了3000套……

南京，

仿佛在背刺二手房业主。

对此，有这么一个解释——

参考其它城市的取消限售的政策，表明目前的房地产市场基本可以“消化”政策调整后带来的变化。

翻译一下：其它城市取消限售问题不大，那么南京也该问题不大。

对于这个解释，南京业主也有话说：

杭州能出地王，那我大南京出了吗？

一场顶级阳谋。

想要了解南京的操作，就得先了解南京的市场。

首先，你得知道南京的限售政策细则与历史——

2017年，南京规定新购住房在取得不动产权证后三年内不得转让。

2022年，南京市将限售政策由取得不动产权证书满3年方可上市交易调整为自合同备案之日起满三年后方可上市交易。

2024年，南京限售期3年的限制在满足如下任一条件下即可解绑：买房人购买新建商品房后，名下处于限售期的二手房可上市交易；二孩及多孩家庭且有未成年子女的，名下处于限售期的二手房也可上市交易。

2025年3月31日，全面取消限售。

看完以上，关于南京限售能得出两个特点——

1.限售期限为3年。

2.限售政策逐步宽松。

其次，南京市场下行拐点在何时？

答案是：2021年。

2019年-2020年，南京成交价波动攀升；

2020年-2021年上半年，南京楼市平均成交价达历史最高峰，属于市场繁荣期、成交高峰期；

2021年下半年，成交价下跌，市场开始下行，成交开始萎缩；

2022年，南京二手房库存达历史之最，大量房东开始出逃。

最后，取消限售的政策是何时出台？

2025年。

整理完时间线，你就会发现——

2019年-2021年，南京市场的成交高峰期。

这批房源属于高位接盘，且因限售被锁死，要在3年后才能出售。

2022年-2024年，南京市场的割肉出逃期。

这段时期，限售逐步宽松，且众多投资盘熬过限售期。投资客该割肉的割肉，该出逃的出逃，由此房价一跌再跌。

2025年，南京全面取消限售。

也就是说，

南京「取消限售」的政策节点本就在二手房砸盘之后。

所以，

什么其他城市问题不大，那么南京问题也就不大。

这些都是屁话。

真正的原因是，

早在南京全面取消限售之前，南京一直在进行限售的调整放松，同时，二手房市场早就熬过了投资客踩踏出货的砸盘期。

这才是南京敢在2025年取消限售的原因。

这是，

一个头部二线城市的顶级微操。

但是！

这更是南京的顶级阳谋。

全面取消限售，二手房市场还会不还往下跌？

会！

2022年，南京一共卖了5.5万套新房；2023年，南京一共卖了4.4万套新房。两年合计近10万套新房，都将在今明两年交付。

据不完全统计，2025年，南京预计至少有60个楼盘要交付。其中，大校场预计12家楼盘迎来交付，河西10家楼盘迎来交付，都是成千上万套的体量。

试想，

一个板块，多个几千套的供应量会发生什么？

踩踏！

不过，没关系。

你切记：

陷入流动性枯竭的市场，与一潭死水没有区别。

这是取消限售的真正作用。

一个房价持续下行且限售的市场，是没人敢往里面冲。

一个房价持续下行但买卖自由的市场，总会有人冲进去。毕竟，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。房子不断减价，总能击中某个人的心。

取消限售后的南京市场，会发生什么？

一套又一套的笋盘会出现！

不用怀疑，一定有买家会心动。

你不卖，

拿着特色化金融工具的年轻人会买；

你不卖，

拆迁户会买；

你不卖，

关注南京的全国人民，也会买。

这里可是南京，

江苏省会，六朝古都。

最后，

过跌的市场，将进行补偿性涨价。

这可不是我在胡诌，而是市场早有先例！

来看杭州的亚运村，

2024年8月，正值亚运村集体交付之际，数千套房源同一时间冲入板块。

那时的亚运村，价格不断在向下探。

以桂冠东方二区为例，

普遍房源的单价在5-6万/㎡的区间。其中，100㎡左右房源总价在550万上下，130㎡左右房源总价在750万上下，145㎡左右房源总价在800万上下。

2025年2月，桂冠东方二区最新成交如下，

成交房源单价在6万左右波动。其中，100㎡左右房源总价达600万，130-145㎡总价区间在750万到930万。

单价涨了5000元㎡。

总价跳涨50万至100万。

这就是所谓的补偿性上涨。

但是，但是，

这仍然不是宁七条的终极奥义。

一切为了新房市场。

先来算一笔账。

假设你在南京市场捡到一套笋盘，且计划出手获利，有多少交易成本？

契税！

增值税！

办证成本！

中介费！

零零总总加起来，也有个10%的交易成本。

也就是说，

你得挖到低于市场价10%的笋盘，才能保本。

这可不是一件容易的的事儿。

那么，什么商品房的交易成本低？

新房！

尤其是，南京的新房！

南京的新房有三大特点。

一、现房占比多！

据统计，

截止10月底，南京主城区（不含六合、溧水、高淳）现房销售的商品住宅存量超过145万方，占商品住宅库存量30%。

其中，江宁和浦口现房存量均超过45万方，浦口占比高达41%，主要集中在珠江镇、江北核心区和南工大板块。

与此同时，

2024年，还是南京新房成交量10年新低。

所以，

南京现在的新房，只会多不会少。

二、新房价格逼近二手房价。

2025年1-3月，南京新房市场成交均价27606元/㎡。二手房市场，成交均价25000元/㎡左右。

也就差个2600元/㎡。

不过，这个数据过于笼统，为此咱还找到了一份更有说服力的数据。

按照价格结构，分成三类物业，你会发现，

刚需商品房，二手房单价比新房贵1300元/㎡；

改善商品房，新房比二手单价贵1500元/㎡左右。

豪宅商品房，新房贵了8000元/㎡。

你看，

南京市面上大多数新房和二手房的单价差距并不大。

甚至，

你还能找到存在倒挂的新房。

三、新房产品力远胜二手房。

这点，不用我说大家都能体会到。

由于市场疲软，房子不好卖，那就只能在产品上多卷一卷。

举个列子，

河西的伟星·长江之歌，那360°全玻璃幕墙，做得跟个大平层似的。

另外，南京现在流行第四代住宅，得房率大幅度提高，也是二手房不能比的优势。

说这些，就只想表达一个观点——

南京的新房一旦流入到二手房市场，会卖得更贵。

讲到这，南京全面取消限售的目的已经明确。

为了卖新房！

因为，

南京有太多现房，买完过几个月就能卖。

且还省去了巨额的交易成本。

因为，

南京的新房价格不高，与二手房大差不大。

因为，

南京的新房，比二手房有明显的产品优势。

产品优势，将转化为价格优势。

用不了久，你就能看到这么一个南京——

一边是二手房的火热成交，一边是大家哄抢的现房倒挂；

一边是拿着特色金融产品买房的年轻人；

一边是拿着房票的拆迁；

以及，

闻讯而归的全国人民。

南京这手棋，真是把我下服了。