购买力都被变成钢筋水泥。

　　作者｜毕亚军

　　这两年，市场一直很关注李嘉诚在房地产的动作。近日，就又传出消息，他旗下的地产公司正在以5折的大降价抛售位于东莞的楼盘。

　　经媒体了解，这消息是夸大其辞了。

　　事实是，李嘉诚旗下公司以差不多5折的价格出售东莞一个项目的房子是真，但卖的仅仅是品质相对较差的少数尾房，是清盘尾房，不能等同于正常项目销售。

　　李嘉诚在房地产方面的确是有风向标意义，不过我觉得除了看他现在的动作，更值得看的是，他曾经的动作背后的一组数据，这对我们判断房地产乃至消费购买力都有基础参考意义。

　　我以前大概提过，今天再分享一下，给大家参考。

　　这个曾经的动作就是，李嘉诚从2013年就开始大力抛售内地房地产项目了，至今还时不时被提及的“李嘉诚跑了”，就是发生他已经把内地房产项目卖到所剩无几的2015年。

　　李嘉诚之所以从2013年就开始抛售，是因为他在那个时候就认为，内地的房价已经高到要出危险的风险区了，所以不立危墙之下，清盘走人。

　　这也意味着，内地从2013年开始卖出的房子，就已经是李嘉诚都觉得危险的高价房了。

　　这样的高价房一共卖了多少呢？这就是我说的关键数据。

　　我大概统计了一下，从2013年到内地房地产真正开始大下坡的2022年，我国商品房一共卖了大概130万亿。按年分别是8.14万亿、7.63万亿、8.73万亿、11.76万亿、13.37万亿、14.99万亿、15.97万亿、17.36万亿、18.19万亿、13.33万亿。

　　这个数据背后，还有两个值得关注的事情。

　　一个是老百姓买房这个事，基本上是相对有钱的买得相对早，甚至很早就一买好几套，相对没钱的大多数往往是被涨价吓倒了，担心再不买就永远买不起了，才掏光口袋加上贷款去追高的。

　　这也意味着高达130万亿高价房，大多数应该都是卖给了相对比较没钱的大多数人，而且背后有大量贷款。具体贷款有多少，我没有数字，但应该是个大数字。

　　贷款背后也还有一个逻辑，你贷100万的款，如果按20年期限算，最后至少要还140万。那这个贷款的大数字，折合成最终要还的，会变成一个更大的数字。

　　我们大多数人的收入水平是个什么样子呢？大家可以自己查。比如，月收入低于5000的有多少人，低于3000的有多少人？

　　这些人背上了这么多高房价的贷款，这个影响是什么？那就是我们现在正在经历的，房地产与消费的问题关连着整个经济的问题。

　　消费这个事情也有两个逻辑。

　　一个是，消费不能只靠少数富人，而更要靠大多数普通人，钟睒睒有4000多亿，他也不能早上起来吃10个面包加10个鸡蛋10杯牛奶吧。

　　另一个是，消费的增长空间，更要来自大多数普通人，甚至一些相对低收入的人，而不是相对富裕的人。因为，相对富裕的人，其大宗物质消费已经被满足差不多了，其消费水平已经提前释放出来了，增量要来自那些还没被满足，有待提升消费水平的。

　　把这些结合在一起看的结论是什么？

　　是最能支持消费规模扩容，最能提供消费增长极的大多数人，大都背上了高价房的负担，其消费购买力都被变成钢筋水泥了。

　　如果这个大多数人的收入再面临考验，那就是一面要还高企的房贷，一面还可能收入下降，如此，消费怎么能增长得好呢？

　　我前几天说，钱已经被我们提前花掉了，也有这个意思。

　　现在还值得关注的是，如果房价大幅下跌，这些高价房背后的大多数人可能要承受更多。

　　所以，我总对做企业的朋友说，大家不用花那么多时间讨论什么不确定性了，消费和经济的大形势已经很明确了。我们真正的问题，还是房地产的问题。这个问题，只能靠时间去解决，靠咬紧牙关转型升级去解决，我们要有耐心，也要做准备。

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