市场才是真正的王。
作者 | 毕亚军
香港中环，真正的寸土寸金之地，也是李嘉诚们的中兴之地。
1970年代初，正向房地产进军的李嘉诚，在一次酒会上听到两个老外在谈一家酒店要出售。嗅觉敏锐的他马上想到这家酒店就是中环的希尔顿，然后放下酒杯赶回办公室连夜发起了进攻。
最终，他成功拿下这个酒店，20多年后，他将其拆掉盖成了长江集团的总部——长江中心。
长江中心落成于1999年12月，那也正是李嘉诚登峰造极的时刻。
那一年，他卖掉在欧洲的通信业务Orange，一把就赚了超过千亿港币，创造香港开埠以来的最大企业盈利纪录。
那一年，他还赶在新中国50周年大庆的前1月，于北京黄金地段东长安街1号，落成了当时亚洲最大的的商业建筑群：东方广场。
但25年后，于中环落成长江中心二期的李嘉诚，巅峰被颠覆了。
楼高205米，总建筑面积55万平方呎，由原和记大厦拆建而来，建筑风格设计与长江中心一脉相承的长江中心二期，去年落成面世至今，最引人瞩目的不是其他任何，而是：
创纪录的空置率。
虽然投入使用前就不断传出大楼已获得多少租约的消息，但今年以来媒体对它的持续报道里，其出租率都不到20%。长江集团自身并未就此确认或回应，但没有回应就是回应。
李嘉诚还算好的。
毕竟，长江二期是老楼拆建，成本不高，而且他还在兴建二期之前，高位卖掉了同在中环的中环中心，一把套现402亿港币。
真正压力山大的，还是曾经长期在香港地产界压长江一头的——李兆基旗下的恒基兆业。
长江中心二期落成不久，恒基紧邻长江中心二期的中环新地标，也是它近年来最重要的项目，高190米的The Henderson，也正式投入使用。如今，它也是寒气逼人，空置率超40%。
而这个项目，代价就高了。
The Henderson的地皮，由恒基兆业2017年5月拍得，成交价高达232.8亿港元，创香港地皮成交新高，其折合楼面价约54万每平米，同样是历史新高。
也就在恒基天价拍下这块土地的不到半年后，李嘉诚借着恒基拉起来的势头，以402亿高价卖掉了中环中心。
如今，这一数字得打7折。
1990年代起，香港人就将李嘉诚的长江、李兆基的恒基兆业、郭家的新鸿基、郑裕彤家族的新世界并称为四大天王。
二位李天王之外，新鸿基、新世界，也都瑟瑟发凉了。
新鸿基去年上半年就交出了亏损近3亿的惨卷，今年在业绩报告中说自己实现显著扭亏为盈，但盈利只有区区7540万元。
新鸿基是香港最大“包租婆”，过去都是百亿利润起跳，如今7540万盈利居然配词“显著为盈”，背后也是租赁市场的眼泪在飞。
新世界则要豪爽太多，预计2024财年公司股东应占亏损在190亿港元至200亿港元之间，这也是公司近20个财年以来首次出现亏损。
过去长达半个世纪里，这四大天王在香港这个既很小又很大的舞台龙争虎斗，明争暗斗，经历过无数跌宕起伏，也早已被市场教育得服服帖帖，谨慎稳健已是他们修炼多年的硬能力。
最显著体现就是负债率。
截止今年上半年财报日，四大天王中，负债率最高的新世界净负债率也才49.9%，长实的净负债率更是低到了令人发指的5.5%。
但市场才是真正的王。即便如此谨慎稳健，李天王、郭天王、郑天王，也一样亏的亏，伤的伤。这个超人，那个神，都不灵了。
巴菲特说，只有潮水退去，你才知道谁在裸泳。我看后面还可加一句：即便你有超人的泳功，也抵不住退潮的汹涌。
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