我们发了新政后第一天，一线城市爆火的市场行情信息，文章被骂声淹没了，认为只是昙花一现。

所以今天我打算加个班，详细讲解一下我对政策和后市的预判，文章价值百万，值得你细看。

先讲结论，预计已经跌到位的城市，比如我所在的大本营深圳，历来是全国楼市的领头羊，深圳今年会实现筑底，明年企稳，后年复苏。

言外之意就是，深圳今年房价还不会涨，可随便挑选，明年也会比较平稳，但没啥笋盘可捡了，房价上涨可能要到后年才能看到，时间确实没那么快。

其他城市我没法一概而论，每个城市的筑底时间上会有点不同。

过去都是各个地方挤牙膏似的慢慢救市，中央并没有统一放大招，所以我每次都不是很看好地方的救市效果。

但是前天央行四箭齐发，释放的信号就截然不同了，其实就是给市场一个坚定的态度，一个信心，代表中央要出手了，不会眼看着楼市跌入无底深渊，如果这次效果还不佳，那就意味着后面还会继续出大招，直到楼市复苏。

这一次才也给了我真正的信心，我们也才会看到昨天很多城市售楼处突然被挤爆了，大家其实就是确认了一个信号，中央一定会救房地产起来，不救起来誓不罢休，这点毋庸置疑。

如果说这次四箭齐发后，效果不明显，那接下来，继续放水扩大回购规模，降低月供，降低利息，降低买房税费等等工具都会慢慢使出来。

所以哪怕昨天楼市火爆的场面仍然是昙花一现，也没关系，那就意味着政策还会继续出大招。

我觉得等美国降息了，我们就会启动降息，我们的经济复苏，还需要继续降息才行，通过降息，回购救楼市和国家发国债放水加杠杆，经济一定可以走出通缩走向通胀。

房贷利率如果降到2字头了，超过租金回报率，你觉得大家还会不买房吗？不可能的。

央行出来托底，其实就意味着现在的跌幅普遍超过30%，已经超过了可以容忍的幅度，现在救楼市，就是救银行，救经济，必须到救起来为止。

所以跌到位的那些城市，大家买得起的房子，今年差不多也会止跌了。

这个概念就跟股市在2600点，中央掏钱入场托底一样，先给市场止跌，把信心拉起来再说。

这次激发了信心，最先入手的都是什么人呢？

就是首付降低后，首付够得着，而月供也负担得起，对他所在行业未来预期不错的人，他们认为房价下跌空间很少了，有性价比高的楼盘或二手房，总价在他们接受的范围内，那就入手。

还有最近老破小卖的好，是一些手里有余钱的投资客在上车，因为老破小这一波跌的厉害，跌出了性价比，租金回报率又能达到两三个点，有的公寓甚至有四五个点，他们投资老破小就当是买一个理财产品，比银行利息高就行。

那这一次中央出手后，市场会全面复苏吗？

我很肯定的说，好转的只会是低总价的、性价比高的房子成交量，价格先别想着反弹。

为什么这么说，因为现在最主要的问题，对很多人来说，其实不是首付，而是月供，是预期，很多人并不缺首付，缺的是月供，担心自己工作不稳，怕月供负担不起，不敢贸然下手。

这个跟09年和2014年那两轮确实有本质的区别，那时候预期还是挺好的，但这一轮因为调控打压房地产受伤太深，所以康复时间也会更长。

就跟一个人生病一样，你是感冒，还是得重病了，康复时间肯定不一样。

第一批入市的是够得着的刚需，他们在一线买着三四百万的房子，改善群体把手里三四百万的房子卖了，再去加点杠杆置换五百万的房子，手里有500万房子的人卖了，再去置换六七百万的，以此类推。

现在很多改善群体都是苦于手里房子卖不掉，没钱改善，所以前提必须是他们手里的二手房卖了才能置换。

那这些二手房要什么时候才能卖掉呢，肯定是同地段的新房先去完库存，没的选了，大家才会想着买二手房，除非他想买的地段没有新房，才会买二手房，所以这个过程是需要时间推导的。

但我觉得大家在今年和明年还有时间去挑选，今年肯定是最好的触底时机，因为现在是买方市场，新房供给量也多，你可以随意去挑选去砍价，但市场好转后，明年你捡笋盘的几率就少了，这是我的肺腑之言，你听进耳并且落实了就是赚到了。

就像昨天我们文章里谈到的，有人上周买了深圳科技园松坪村的59平2+1房，315万，高峰期卖六百二三十万，差不多腰斩了，但昨天新政出来后，成交的同户型2套房，就到了395万和425万了，比笋盘要高了百来万。

那这种笋盘你说刚需上车买了划不划算？肯定是划算的，首付1.5成，四五十万就可以上车深圳一流的地段，月供一万块左右，就算出租现在也有六千块一个月，一年七万多租金，光租金回报率都有2个多点，这种核心地段以后租金上涨也是趋势。

你如果永远租房，租金和房子永远都是房东的，30年后你还是一无所有，如果是你自己买房，付完30年月供，房子就是你自己的了，你说如果中产买得起大家会想买还是想租呢？这胀一算就知道划不划算，不用我多说吧。

有时候好的笋盘是可遇不可求，急卖的业主可以很低的价格卖，但如果笋盘卖完了，后面不急卖的业主，你拿到的价格就没那么香了，这个捡笋盘捡到了就赚到了。

对置换的人来说目前可能还不会急着下手，要等他们的收入预期稳定了，他们才敢加杠杆去置换，因为置换的群体，不是没有房子住，所以并不急，可换可不换，预期好了就换，预期不好就不换。

那要什么时候，预期才会好呢？

就是需要经济企稳，大家收入才可能好转了。

如何企稳？

那就是要救房地产，让手里有钱的人先上车，要发国债，政府去加杠杆投资，你如果不救，预期永远都不可能企稳，只会陷入恶性循环。

如果救了，让有钱人先入市，等他们入市了，同时政府回购商品房了，房企拿到了钱，把欠款给了上下游供应商，供应商拿到钱给员工，员工有收入了，也不会失业了，经济复活了，这个链条才能慢慢打通。

所以这也是我为什么认为，从房地产今年触底到后年复苏，还需要两三年左右的时间。

有的人无脑看空，觉得中国房地产永远都不可能再好转了，总是拿人口老龄化，拿生育率，拿城镇化率，拿老百姓杠杆率来反驳，这种是完全不懂房地产周期的看法，也毫无意义，只会让你错过最好的上车时机。

我建议你去看看韩国的房地产发展历史，韩国楼市涨涨跌跌了60年，在2000年左右国家转型时，也面临着以上你们看空的同样问题，韩国那时候跟中国的当下如出一辙，城镇化率70%多，居民杠杆率60%多（下图）。

但韩国经济转型成功后，首尔都市圈的房地产再次走向了牛市，并且又经历了几个涨跌周期，当然韩国楼市分化也很明显。

2021年韩国的居民杠杆率就是全世界第一，106.7%，生育率全世界倒数第一。

全世界居民杠杆率走势图

决定首尔都市圈楼市涨跌周期的其实是经济，是杠杆利息，允许加杠杆降利息时，经济就好起来了，房价就上涨，反之就下跌。

我并不是说我们一定是韩国，但是我们现在的很多要素确实非常像韩国，但我们的人口基数足够大，相当于27个韩国的人口，以后我们的楼市也会走向分化，类似首尔都市圈这样的核心城市，同样会反复迎来自己的涨跌周期。

我们的国家调控，能掌握经济的冷热，楼市就一定会有涨跌周期，学会掌握周期，能在低谷入市，高点抛出，你就是赢家。

很多人总是不敢在低谷信号明显的时候入市，担心房价还要跌，担心买亏了，总是等到市场涨起来才慌慌张张的跟风入市，结果就选错了房。

就像股市真跌到2600的时候，我也担心还要跌到1600，不敢入。

有的人还在冷嘲热讽，房价赶快涨，我好套现，卖完这一次，以后再也不买房了。

可我要告诉你，人性是很难改的，等房价真的涨起来了，你又舍不得卖了，也不敢卖了，因为那时候是通胀来了，你会担心卖了钱贬值，拿在手上也不知道干嘛，担心卖了再也买不回来，所以也没几个人真的能成功在高点套现。

今天有人在群里发了这张截图，确实是一针见血，每次房价涨跌，国家其实都发出了信号，但真正照做的没几个，因为他们每次都认为，这次不一样。

我这是很冷静和客观的分析给你们看，永远不要和政策作对，跟着政策方向走，你才能占到便宜。