吉山村旧改重启，这些天很火。

不过察叔今天要说的主角，是吉山村旁的联投文津府。

月均网签个位数，最近四周成交仅1套。

何至于此？

（联投文津府效果图，图源项目）

“三面环山，一面执信”

联投文津府是吉山村附近妥妥的高端改善盘。

天河CBD，名校旁边，森系山景，容积率低至2.7，全南向纯四房户型，还有国企背书……

这些条件，怎么看都不像卖得差的。

（图源项目）

吉山村板块三盘，另外两盘大家都听过，一个是大名鼎鼎的珠江花城，另一个是同样热销的华润置地·天河润府。

没有对比就没有伤害，据世联东一数据，近四周，三盘的成交数量如下：

珠江花城：9

天河润府：13

联投文津府：1

（统计时间：7月22日-8月18日）

怎么差别这么大？

有人说，那是因为联投文津府体量小，所以销量上打不过很正常。

的确，和珠江花城这样的巨无霸盘比起来，联投文津府就是一孤盘，在地图上尤为明显。

但孤盘也不至于四周成交仅1套，要知道，联投文津府可是首开40万佣金，全广州中介都在推的项目！

而且项目去年开盘就放出了战绩海报，热销8.9亿。就算一千万一套房，也有89套了。

（图源项目）

问题到底出在哪？

吉山旧改停滞，被村景拖累的豪宅

“三面环山”。

部分改善客确实追求清幽的环境，但这是建立在配套齐全的基础上，而不是单纯喜欢“山卡拉”。

察叔看过，联投文津府开出来的道路，整个城市界面，跟豪宅一点都不“搭边”，到处村里村气。

交通方面，没有地铁是硬伤，最近的7号线姬堂站在3公里外，4号线黄村站在4公里外。

自驾开车，还得先上高峰期经常堵，而且坑坑洼洼的珠吉路才能到广园快速。

（图源高德导航）

商业方面，珠吉路上多是物流厂和五金店，没得吃喝玩乐。

加上项目体量小，也没多少底商，不像珠江花城楼下就有约2万㎡的商业街，周末和家人逛商场，也只能驱车前往几公里外的优托邦，或者是6公里外的美林mall。

医疗方面，也没什么大型三甲医院，教育方面，也是很多人吐槽的地方，这点察叔等会再说。

总结而言，就是配套要啥没啥，只能仰赖政府规划，当初湖北联投32.11亿元高价拍下这块地，估计也是对吉山村旧改寄予厚望。

但成也萧何，败也萧何。

吉山村旧改旧改一拖再拖，先是两个中标开发商富力、合景泰富相继爆雷质押股权，直到近期才重启，而且，近期广州旧改的补偿方案都偏低，恐怕从签字到拆迁，都得花很长时间，困难重重。

加上建设从开工到落成，没个5年以上，深陷旧改旁边的联投文津府，城市界面都很难达到豪宅和改善的CBD级别。

目前来看，珠吉路有扩宽的希望，19号线地铁站在规划中，吉山旧改也有商业配套，但具体落地，就只能全凭“耐心”了。

执信天河校区不香了？

“一面执信”。

估计很多的朋友都不知道，联投文津府原本有个响当当的大名——广州执信花园。

因为项目和执信中学一路之隔，广州重本率扛扛的老牌名校，现在只要住对面就有希望了，那是相当引人遐想，吹风价更是高达7-8万/平。

（图源广州市规自局）

然而，菠萝包里有没有菠萝？

先看看执信中学现行的招生方式，是“自主报名、电脑派位”，其中3个班面向全区，7个班面向地段生。

5所小学都在地段生招生范围内，平均一所小学招不到60人，能不能读全凭运气。

这5所小学都和当时的“执信花园”没关系，是直到今年4月底，也就是开盘后的7个月，项目才正式官宣奥体东小学的。

所以，“执信花园”最终变成了“文津府”，价格也亲民了许多，从7万变成了开盘价6万+/平。

再说到名校光环，不知大家有没有发现，近些年，天河执信也没那么香了。

今年高考的前100名统计中，省实、二中、华附、广附名列前茅，而执信颗粒无收。

即使不看清北，看其他名校录取率，今年执信有78人被中大录取，56人被华工录取，对比往年也是有所下滑。

（图源小红书）

再回忆前几年的中考“668”事件，更是唏嘘万分。

（图源小红书）

还有执信天河校区的生源问题，刚刚提到，除了自主招生之外，还有5所小学的电脑排位生源，而附近，除了近几年买来牛奶厂板块的新贵之外，很大一部分的学生来自附近的吉山、珠村小学。

前些天察叔还听入读其中朋友吐槽，说天河执信分成“城中村派”和“新贵派”等派系，上课过程中，还出现了部分派系过分“团结”，集体孤立打击另一派系新来的学生，引起部分家长对天河执信这个校区的纯粹性和教育公平的质疑。

另一方面，附近名校加盟越来越多，比如紧挨着的牛奶厂板块，就有缦云广州和越秀·观樾引进的天河外国语学校，其中，缦云广州读的还是天外九年一贯制。

摇号才能上的执信，自然就没那么香了。

孤军作战逢低谷

再说说开发商，其实作为湖北最大的省属国企，湖北联投实力在本地特别硬核。

涉猎园区运营、产业金融、数字产业等一系列领域、房地产收入仅占不到17%，拿地开发项目，也主要集中在湖北省内。

去年，湖北联投更是轰动市场，以每股5.87元的收购价拿下了一家上市房企——三湘印象，以此冲击世界500强。

不过，截至今天3点收盘，三湘印象的股价为3.45元/股，相比之前溢价收购的5.87元/股，已经跌了41%。

（图源雪球）

近几年，湖北联投在全国化布局也展现出了更多的野心，闯进一线城市，在北京、广州接连布局，光是拿地就花了近50亿。

和北京项目和中建壹品、北京大兴区属国企合作开发不同，联投·文津府由湖北联投独资操盘开发，是实打实的孤军作战。

孤军作战逢低谷，近两年广州房地产竞争激烈，保利、华润、越秀、广州城投等央国企根基扎实，势头凶猛，就连中建系都相继入局，卷配套，卷资源，卷设计，甚至还卷价格。

有些盘为了销售，从6字头一下开出4字头的单价，降价潮，让很多开发商都坐不住，更别说湖北联投这样的外地开发商，真是不容易。

说实话，前期刚刚进入广州的联投文津府还是做了很多创举，从整个会所的设计非常融入广府特色，弱化了湖北企业进粤的不适感，而且整个项目前期也做了很多资源引入。

“三面环山，一面执信”的策略也提炼得很到位，包括对整个吉山片区、天河执信内部关键圈层渠道拓展，还是用心的。

不过有业内人士向察叔表示，湖北联投的广州项目近期人事变动几乎大换血，也给这个项目带来更深一层不确定性。

听熟悉的渠道朋友介绍，从去年销售以来，一波一波的湖北联投高层扎入联投文津府，销售却一次比一次疲弱，一轮一轮的价格battle，迟迟未有定论，也反映出外地品牌进入广州，从领导架构体系决策的反应滞后性，又有频繁更换团队，政策难以延续的问题，可谓内忧外患。

最近传出的吉山村旧改虽然利好，但住宅面积也大幅增加了，目前规划共有大大小小16块宅地，体量不下于珠江花城与天河润府之和。

（吉山村旧改最新规划示意图，黄色地块为宅地供应，红色为商业用地，橙色为中小学用地，图源广州市规自局）

此外，还有规划5宗中小学用地，7宗商业用地。

这架势，明明白白就是冲着天河改善群体来的。

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