上海，成为中国土地市场最后的支柱。

今年以来，很多一二线城市土拍纷纷哑火，以往火爆的拍地场面都过眼云烟。

这种时候，上海义无反顾的扛起救市大旗，宣布土拍规则历史性调整——

取消延续多年的“地价上限”和“房地联动价”，打开了限制上海土拍地价的两大枷锁。

作为土拍政策调整后的首次拍地，今天上海第三批次土拍受到了全行业的广泛关注——

大家都想知道，去除枷锁后的上海楼市，到底还有多少能量？

最终，本次土拍四块地全部出让，揽金91亿，保利发展、招商&中旅投资、越秀&北京城建、奉贤发展等国央企成功拿地。

上海第三批次土拍结果，地产营销总整理

四块地中最大的看点是杨浦两块地，分别实现21%和17%的溢价率，楼板价较以往有了大幅的增长，也就意味着：

在全国楼市普遍凉凉的背景下，上海的地价还在逆势上扬——

面粉贵了，让面包也有了上涨的预期和动力。

不得不说，上海楼市真的是全村最后的希望，目前完全是一枝独秀，独立行情。

1

保利破纪录，回应市场质疑

前一阵，网上不少人质疑房企一哥保利怎么拿地变少了？

这次上海土拍的事实证明：保利不是不拿地，而是要坚定的拿好地。

本次上海土拍最重磅的一块地，是杨浦平凉社区地块，位于东外滩核心区域，临近黄浦江和杨浦大桥，区位优势非常明显。

杨浦平凉社区地块位置

这块地吸引11家房企蜂拥而至，上海楼市前五名集体参拍，包括：

保利、华润、招商、中海、绿城、越秀、建发、象屿、上海城投、北京城建。

不过，在所有这些企业中，保利发展是最志在必得的——

他们在土拍前几天，就已经公布该地块的建设工程招标信息，显然是准备好要一拍到底。

历经数十轮激烈的竞价，上海城投和保利发展拼到最后，最终保利发展以总价约22亿摘得，溢价率达21%。

据市场估计，保利拿下这块地的商品房楼面价在9.87万/㎡，未来至少要卖到13万/㎡才行。

目前，项目周边保利置业的保利琅誉均价11.7万/㎡，中建壹品浦江之星均价在10.99万/㎡，保利这块地必然要带动该板块价格上涨。

这也是上海土拍放开限制的“阳谋”，通过价高者得的竞拍模式——

推动土拍地价上涨，反过来对周边原有项目形成带动和支撑，促进上海楼市的上涨预期。

不过，高楼板价和高售价对于拿地房企来说也是一种挑战，保利也必须要拿出经得起市场的检验，撑得住价格标杆的优秀作品。

所以，保利这次破板块楼板价纪录拿地，既是对上海楼市的坚定看好和支持，也是对自身实力的一次挑战，期待他们后续的产品呈现。

2

越秀联手北京城建，双黑马加仓上海

这次土拍另一个看点是，广州国企越秀牵手北京国企城建，南北两大巨头一起在上海拿地。

这不得不说，上海确实还是香，引得各地国企全都来分一杯羹。

杨浦长白社区地块，位于黄兴板块，北侧紧邻杨浦公园，居住氛围非常成熟。

地块容积率2.3，建筑面积只有3.17万方，加上内中环的不错区位，未来又是一个不太愁卖的项目。

杨浦长白社区地块位置

这块地吸引5家房企报名，包括：中海、越秀&北京城建、保利置业、象屿。

最终越秀&北京城建经79轮鏖战，以17.12%溢价率、22.3亿总价抢下，楼板价约7万/㎡。

越秀和北京城建，两家都算是上海楼市黑马。

越秀近年在上海市场取得不俗表现，今年越秀苏河·和樾府、长海社区等多个项目入市，市场表现值得期待。

越秀苏河·和樾府效果图

北京城建在北京市场风头正盛，去年其在克而瑞北京全部榜单上都排在第二，仅次于中海。

今年上半年，北京城建强势杀入上海，在5月土拍中同时报名3宗地块，并成功以3%的低溢价拿下长海街道337街坊地块，本次是其今年在上海第二次拿地。

不得不说，如今上海真是全国房企的避风港，在上海拿地的安全性最高，所以各地国企都到上海拿地。

如此众多的公司在上海争夺土地资源，对上海土拍形成了重要支撑，也进一步支撑上海房价的相对坚挺。

3

招商联手中旅，接棒超级TOD

相比前两块的竞争激烈，招商联手中旅拿下宝山顾村地块，则属于毫无悬念。

这块地就是留给招商的，他们在隔壁开发了TOD大盘招商时代乐章，之前两开两罄是北上海流量红盘。

所以这个地块只有他们一家报名，最终以约总价31亿拿下，楼面价约2.23万/㎡，建筑面积高达约14万方，货值非常充足。

作为北上海最大的TOD综合体，招商时代乐章规划52万方恢弘体量，将聚合商业、住宅、酒店三大业态，成为北上海人居生活方式进阶的品质标杆。

时代乐章效果图

5月26日，时代乐章首批次209套房源开盘即罄；6月26日，时代乐章二批次138套房源再次售罄，短短30天内实现两开两罄。

有如此强劲的热销势头加持，对长期深耕上海的招商来说，拿下隔壁地块自然是顺水推舟。

随着这块TOD附近大地块被拿下，顺利补仓的招商，将在下半年拥有更多底气和施展空间。

4

土地价高者得，上海土拍彻底变天

除了这三块热门地块，最后一块较冷门的郊区奉贤地块，被本地国企奉贤发展托底拿下。

可以看到，与过去全面火爆的时代相比，上海外围地块已经明显遇冷，但上海核心区域依然受到头部房企追捧。

本次土拍两幅地分别创下21%和17%溢价率，对于上海核心区域的房价支撑算是注入了一针强心剂。

时隔五年，上海终于取消土地限价，带来影响是非常深远的：

1）“价高者得”时代来临，民企在上海土拍捡漏机会彻底没了。

过去两年的土拍中，民企大多时候都是扮演“捡漏者”身份，参与一些热门地块的摇号，如今这扇大门彻底关闭，民企在上海的生存空间进一步压缩。

2）房地联动价限制取消，未来上海住宅品质之争将更加焦灼。

房地联动价作为楼市火爆周期的特殊限价产物，终于退出历史，能够靠品质、口碑做出溢价的房企，将有更广阔的发展空间。

3）上海楼市依旧最坚挺，对全国地产国企产生强大的吸引力。

全国楼市土拍“熄火”趋势明显，上海这个时候解除土拍限价并实现高溢价率，充分验证了上海核心区市场的坚定和超级虹吸能力。

特别像北京城建这样来自“帝都”的黑马，没有满足于在北京市场的高市占率，连续参与上海土拍且均有斩获。

帝都高手重仓上海，更加说明谁才是全中国最适合投资的城市。

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