我国全面实现不动产统一登记,房产税何时落地?楼市到底何去何从

胡逸杨 2023-04-26 20:15:39

4月25日,自然资源部部长王广华在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布,我国全面实现不动产统一登记。

这意味着经过十年努力,从分散到统一,从城市房屋到农村宅基地,从不动产到自然资源,覆盖所有国土空间,涵盖所有不动产物权的不动产统一登记制度全面建立。

我国以民法典为统领,以《不动产登记暂行条例》为核心,以实施细则、操作规范、地方性法规等为配套支撑的不动产统一登记制度体系基本成型。

2013年3月,党中央、国务院决定建立不动产统一登记机构,提出将分散在多个部门的不动产登记职责整合,实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”改革任务。

换句话说,现在房地产税的技术问题,已经都被解决了,你名下有多少套房产,是商铺还是公寓又或者是宅地基,后台都已经能查到了。这是真正的大动作,不像很多人想的无所谓。这可不单纯是房产,是所有的不动产登记。论影响,别的大家不用说,就一个法院执行,省了多少麻烦效率提高了多少!而且这本身就是一个确权的过程,为以后农村宅基地转让,农业用地流转提供了保障。大家可能没有注意,这是一整套系统,包括不动产确权,统一登记,金税四期。还有数字化城市建设。以后所有的动态、数据的变动都变得有据可查!地方能动手脚的地方变得越来越少。后期为大数据治国打实了基础。

对很多人来说,房产税就跟狼要来了一样,其实不是。没那么大威力,会很温和。从去年和今年给的态度看,房地产不会再拿来拉动经济,算是彻底放弃,官方提到的鼓励买房鼓励改善,是恢复经济的其中一个方面,仅此而已,更确切点说就是鼓励消费,跟鼓励大家旅游吃烧烤没有本质区别,不是实质性拉动。靠恢复经济搞钱,效果没那么明显,来钱最快的办法,过去是放水拉地产,地方财政来钱非常快,现在靠消费,基本上只有民间繁荣,账面上很难见钱;收税效果是最明显的。现在就看最后房地产税试点是什么时候落地,以及该怎么收了。到底还是有免征,还是没有免征,或者是按照套数免征,还是面积免征,到时候就知道了。所以不动产登记推出后房价是否会下跌?很多人认为,不动产登记将成为让房价快速下跌的一剂猛药。不动产登记本身对所有人,买房和卖房的,都重要。交税本身并不一定很大,但是不动产登记,会从个体层面改变大家的买房情绪和对房产持有的态度,从而使过去的那一套恐慌式的定价和运行逻辑无法继续,一个转了二十年的风火轮不再转下去。所谓恐慌性定价逻辑,它的基础就是我们对不动产存量和增量的信息茫然无知,害怕房子稀缺会越卖越贵,一被忽悠就恐慌。一恐慌就拼命去抢房,先上车再说。大家都拼命抢,必然导致市场温度升高,房价越来越高。过去几十年就是这样的,由一个个的个体恐慌行为,上升到全体买房人的恐慌,一种恐慌性的氛围笼罩着全体买房人。还有中介机构的推波助澜,你一动买房的念头,就被发现,就被捕获了,就被量身定制了一套恐慌了。但——如果我们是把房地产登记全部很清楚了,这样的事情还能发生吗?不会了,市场的供需一下子就一目了然了,你不会被忽悠了,不再恐慌了,过去的那个因为恐慌造就的风火轮,就玩不转了,整个的市场逻辑都变了。当然这个变化不是单靠信息透明得来的,前提是房地产经过这么多年的发展,已经建了足够多的房子。把一个“大家都知道的事”,变成“大家都知道大家知道的事”,那么局面会为之一变。那么这个大喊一声,告诉大家房子已经很多的,只能是不动产登记了。目前的一些三四线城市市因为城市小,不需要等不动产登记出来就知道。你只要站在这个城市的高楼上,放眼望去,就可以直接看出过剩来。你可以清楚看到,这个城市原来就是这一片老城;后来市政府搬迁,搞了一片面积大了一倍的新区;现在几大开发商过来,又联合搞个新的住宅板块,比新区还大。这样,你就知道,平均每家两套,还会多出一套,城市又没有外来人口,你卖给谁呀?所以像鄂尔多斯这样的可以一目了然的城市,即使是星河湾这样的明星开发商过来,建和北京一样的豪宅,也是卖不掉了。所以如果你认同了过去20年是一个恐慌性的市场,一套恐慌性的定价、营销模式,那么就知道了不动产登记的作用,威力如同核辐射。房产税对于房地产市场的打击,影响不在于多收那一点钱,在于我们一个个买房人的个体层面的变化。不再是过去那种亢奋的呼朋唤友去买房,整体市场一个恐慌性的氛围,而是观望的氛围了。一个个买房人开始回归到理性、冷静,市场的定价逻辑就从过去的恐慌性定价变为由供需决定了,卖房的都不知道从哪忽悠了。房价是否有泡沫已经达成共识,放开限购,想卖的人和想买的人哪个多,后果可想而知。房地产砖家们编织了一个巨大的谎言:房价下跌会导致经济衰退。美国2008年房地产危机爆发,股市从2009年迎来了至今14年的牛市。房价过高,是经济发展的巨大绊脚石,是经济发展动力不足的主要原因。

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胡逸杨

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