桂悦东晓说是海珠版的兰亭盛荟，一点都不为过，甚至比兰亭盛荟更吵，更加贴着马路和高架。

桂悦东晓楼面价32198万/平，是越秀于2024年12月3日底价拿下的，这个地块属于海珠区非常成熟的老城区板块，也只有越秀这个开发商最懂老广了，他来操盘再合适不过了，附近也有不少越秀开发的项目。

拿地才一个月的时间就对外开放售楼部，并立马对外销售，据说1栋都已经卖完了，现在在推的是2栋。

为了避免让你感受到它的缺点，越秀把售楼部搬到了晓港公园里，不去现场问一下，还真发现不了，跟江湾和樾一样，售楼部放到了庄头公园。

我们先来看一下具体情况吧。

小区名：桂悦东晓

总楼栋：3栋

总户数：565户

车位比：1:1

梯户比：2梯5户、3梯5户

容积率：5

物业费：3.6元

主要户型：88、107、117

单价：5.6-6.5万

总价：88方（500-560万）/107方（650-700万）/117(700-750万）

板块：海珠区东晓路

交通：8号线晓港站

学校：海珠外国语实验中学附属小学

先说一下优点吧。

关于配套就不必强调了，本身就是个成熟板块，周边医疗、交通、公园都很全面。

个人觉得最大的优点就是户型，得房率130%，要知道附近最新的小区，佳滨苑93方才做了三房一卫，还有江南新苑也是越秀开发的，100方也只做了三房一卫，这些价格也是需要6万左右的。

所以对比全新盘，88方做到大三房，500万就能买到，确实有很高的性价比。

而且附近置换群体较多，买不起滨江东豪宅的，又看不上老破小的，就会考虑这里。

但它的缺点也比较明显，就是几乎没有小区，又是超高层，别被沙盘给迷惑了，其次就是贴着东晓路高架，24小时噪音粉尘不断。

对于习惯了噪音的老城区居民，可能是能接受的，开发商也贴心地把阳台做了全封闭，说是4层隔音玻璃，不知道你们是否能接受。

他们又不想离开这里，所以桂悦东晓本身还是有些潜在买家的。

再有，学校也不是这个盘的优势，在意学位的买家不太建议考虑。

车位比才1:1，在新盘里面算是非常少的了，但也好过附近的二手小区了，另外还有一个潜在的问题的，3栋楼下面有个垃圾站，低楼层买家会受影响，需要斟酌一下。

还有一点就是朝向问题，东向望附近的一些老破小，高层景观会好很多，西向可以望晓港公园，视野开阔，但问题又是西晒非常严重。

这个盘货量不多，体量较小，从1栋售卖情况来看，买家并非来自附近置换群体，附近的老旧小区不一定会换到这里，毕竟同一个板块，又没有小区，不见得有他们的大小区好，比如富力千禧、江南新苑。

反而是来自越秀的买家较多，因为越秀的房子更老更破更贵，而且没有花园，停车又极度不方便。

从越秀过个海印桥就到这里了，时空距离还是很近的，况且房价比越秀更便宜，居住体验还升级不少。

越秀的居民想要改善还是很难的，但凡楼龄新点就要十万加，完全改善不起，而价格要低一档的海珠，选择就很多了。

海珠一直以来就承接了越秀的购买力，又正好是越秀这个开发商开发的，更有归属感了。

最后，总的来看，桂悦东晓只适合附近的置换群体以及越秀区的刚改买家。

由于缺点还是比较明显的，舒适度上是打折的，只适合买来自己自住，未来流通性会受到影响，何况这种得房率的新小区，海珠区现在也不少了，未来也还会有。