别墅，之所以成为改善住宅的终极选择，最主要并不是别墅这种房产形态、户型，而在于其小区整体的存在形式：

以较低的容积率，占据了城市寸土寸金的地块。

尤其是主城区的别墅，几乎就是城市里面最保值的硬通货资产。

另一方面，在经历了几十年甚至上百年之后，别墅和大平层的维护和重建成本也是不一样的。

一套房产，在经历过若干年的风吹日晒雨淋、人群居住之后，是否仍有出售和居住的价值，这和房产的形态、居住的人数密切相关。

换句话说，别墅可以作为祖屋传给后代，高层或者大平层，你得考虑最长30年就要置换，而置换是很考验你余生和你后代的赚钱能力的。

包括大平层在内的大多数高层住宅，30年后，外墙脱落、管廊堵塞漏水、电线老化、电梯设施设备使用寿命到期等硬件设施问题，就会层出不穷。

高层住宅的设施维护和更新，就算业委会成员，挨家挨户跑断腿征求各家业主同意，也是一个很困难的事情，因为这几十年里，不同的业主对于这套房产是否愿意投入的心态是不一样的，有的人甚至都不再住在这个小区里了。

而且，由于老旧小区的问题越来越多，物业迫于成本考虑，也会越来越成为摆设。

通过生活经验判断，大多数高层住宅的置换周期一般就是30年左右。

而别墅的折旧期限，则相对更持久一些，而且别墅的硬件维护和更新起来，自己就能决定，无论是排水管道的改造，还是电网线路的更换，毕竟有天有地，从上到下楼层都是自己家的，不需要他人同意和出资。

除了上述提到的原因，别墅的不可替代性，也要比高层强得多。

毕竟，由于对城市建设用地利用效率的限制，低容积率的项目，并不容易得到批复。

高层住宅、大平层则不一样，当你入住几年后，可能会发现周边不经意间崛地而起更多的高层住宅，你的房产就会从新房变成次新房，再从次新房变成老旧房源，最后在竞争压力下，要变现就只能降价出售，毕竟，同类型的住宅产品竞争太大，可替代性太高了。

而别墅小区，就没那么容易被取代，先来后到，先占据的地块，未来想要在附近地块，建造同类型的低容积率低矮建筑，可能需要花费的资金成本和代价就更高，很难有同类型的竞争品。

再加上别墅小区里面的户数本来就少，也不是每家都考虑拿出来出售变现，因此，当房产要变现出售的时候，别墅的房东，是掌握更多定价主动权的。

因此，综合各方面的因素来看，别墅的保值属性，事实上是要远远大于高层住宅的。

无论这个高层住宅是大平层，还是普通的刚需户型，只要是高层住宅，都避开不了大量的邻居居住密度、过高的公共设施使用频次，以及陷入“公地悲剧”的维护和重建困境。