房地产的黄金时代结束了，一去不复返了。几十年内地产不可能回到以前的巅峰水平。原因是我国的城市化已经接近尾声，人口红利消退，并且未来地产行业不会再像以往那样依靠高杠杆来发展了。低杠杆、无杠杆，地产公司有多少资金拿多少地、盖多少房，是未来的地产行业发展主基调。

当下国家对于老旧房屋采取的措施是修补，而非重建。这就表明了未来市场会有大量的老房、旧房供给，未来新房的入住和需求将是温和的，市场有大量的旧房可供人们居住。

未来地产行业的每年常态化销售金额可能只有地产黄金十年时的每年一半左右的水平。地产行业未来会大概率温和式发展。

什么是市场炒作？市场炒作有一个显著的特点——考虑一件事只考虑它的上限，不考虑它的下限。

例如，恒大汽车5月27日股价一度大涨113%，主要是因为大买家来了。恒大汽车说，有个大金主打算买走公司29%的股份，这可不是小数目，说明这金主对恒大汽车的未来挺看好。

这个神秘买家不仅买股份，还要借钱给恒大汽车，让它能继续搞电动汽车这块业务。

这种大事一宣布，市场上那些炒家们就开始动心思了，他们一炒作，股价短期内就容易上蹿下跳。中小投资者们看到这些消息，觉得恒大汽车可能有戏，于是暂停抛售，股价就易涨难跌了。

说到底，就是人们觉得恒大汽车这次可能有救了，未来有可能会继续造车，所以股价就大涨了。这是什么？这就是市场炒作。在大涨时买入恒大汽车的人只考虑恒大这些利好消息，没有考虑或极少考虑恒大汽车以后遇到的困难。比如，公司能否得到足够的资金支持？公司的技术实力如何？与其它新能源车企的竞争结果会怎么样？等等问题。

如果这些下限问题都考虑了，恒大汽车就不会上涨这么多了。这就市场的非理性表现——炒作。

什么是投资？投资是考虑一个事物的下限，而不是它的上限。比如这只股票至少值多少钱？这家公司今年最低利润能是多少？这家公司最少能存活多少年？

我们在股市里如果总是考虑一只股票、一家公司的下限，那么我们的风险就会小很多，我们就很难被深度套牢。例如，有一年王府井在熊市中股价只有十几元。突然有一天它公告获得了免税牌照，于是市场疯狂抢筹，股价迅速大涨了两倍多。

为什么股票会涨这么多？因为市场是按照它的发展空间上限来估值的。结果，过了好几年王府井的免税才真正落地，去年王府井的一家免税店才营业，并且业绩并不理想。现在王府井的股价又跌到了十几元。

可见，按照事物发展的上限来买股票有多么不靠谱。当年对王府井免税业务持乐观态度，60多元以上买入王府井股票的人，如果一直持有，则现在已经亏了80%左右了！