老牌豪宅区滨江东，又有新房上市。

说是新房，但又不完全是。

因为这次推出的珠江广场三期海安楼，已经出租了10多年，现在租约到期，全部收回重新装修后再拿出来卖。

主要有4个户型，55-122㎡一至三房，单价6万+起，北向望江户型去到8万+，总价360-1100万之间，跨度很大。

虽说是新房，但户型还是古早设计，暗卫、部分客厅没阳台、大部分房间没飘窗……这些硬伤在所难免。

这个价位，这个产品，在豪宅如云的海珠，竞争力不大。

10多年前，滨江东还是第一豪宅区的时候，我就住过珠江广场。

当时觉得这里环境好，有1万㎡左右的园林，还能一线望江，下楼去江边吹着江风跑跑步，看着对面的二沙岛、珠江新城夜景，是真的好舒服。

珠江广场分为四期开发，一期2000年建成，四期2006年建成。

当时珠江广场规划有2栋服务公寓，就是三期的海安楼、海怡楼，都是16层高，都是住宅性质。

收楼以后，开发商并没有急着出售这两栋住宅，反而出租给其他公司用作员工住房，一租就是10几年，直至如今租期已满，干脆收回来重新装修后，再出售。

现在首推的是海安楼，共16层，1楼是大堂，2-16层是住宅，2梯6户，货量大概是90套。

现场销售透露，虽说是现房，但由于要重新装修并非即买即可入住，要明年6月底才能交楼。

这样一算，1998年拿地，明年收楼，产权只剩45年了。

销售说了，后续等海怡楼的租期到了，也会重新装修再出售，产权缩水会更加严重。

但海怡楼可能不会像海安楼那么顺利。

因为海怡楼情况更复杂，一共84套房，10套卖给了个人，开发商持有74套。

2016年，开发商未经这10户业主同意，将同栋楼的剩余74户整租给公寓公司并进行房中房改建，74套改成了200多套单间，因此事发生过纠纷。

说回这次要推的海安楼。

2梯6户的设计，有4种户型：55㎡一房，67㎡两房、93㎡三房、122㎡四房，其中建面约122㎡户型有三款。

样板间设在15层，据销售透露6套样板间已经基本全部卖出，16层也基本卖完。

看完板房也确实理解为何高层和顶楼那么抢手，因为低楼层视野真的差很多，前后左右都被左邻右舍包围，楼层越低采光越差。

除了视野问题外，每个户型都有硬伤：暗卫，房出阳台，毕竟20多年前的古早设计，现在看来真的又过时又不实用。

但这已经是开发商努力过后的版本了，除了承重墙外，能拆的拆了，能改的都改了。

约55㎡1房1卫，北向，左边是房间，中间是客厅和阳台，右边的厨房和洗手间，是的，没错，厨房就在洗手间对门，而且这个户型能近距离看到对面邻居的阳台。

约67㎡2房1卫，南向，除了跟对面楼栋的邻居相对望之外，最大的缺点就是没有厅出阳台，就一个小小的窗户，还不能搞落地窗的那种，而阳台反而放在了主卧房间。

约93㎡3房1卫，西南向望小区中央花园视野开阔，窗外的风景还是不错的，就是住起来可能会显得有点局促了，毕竟这里起初是个2房改成的3房，所以每个房间都不大，尤其是由卫生间改造而成的小房间面积小就算了，窗户更是小得可怜，好在客厅和阳台空间还算大。

05、06单位都是122㎡3房2卫，两个户型左右对称，都可以望江景和珠江新城，主卧带卫生间（暗卫）+飘窗，客厅也足够大，不足的是生活阳台在公卫外面，从厨房的小窗户能看到生活阳台，着实有点尴尬。

01单位也是122㎡3房2卫，西向望园林，虽不能望江但视野也算开阔，这个户型也是改造过的，原本右边是个主套，现在把主套放在客厅的右边，所以这个主套不仅有飘窗还有带窗的卫生间，但公卫就变成了暗卫，日光日白都得开灯。

买房嘛，不仅看地段看产品，最终还得看价钱。

所以，价格我也给大家搞到了。

总体上，建面55-67㎡单价约6万+，建面93㎡单价为7万+，建面约122㎡单价8万+，一次性支付还能打个98折。

总之越低楼层尤其是4楼，越便宜。

以67平两房为例，12层总价485万左右，单价去到7.2万，但特价单位4楼总价只要430万左右，单价6.4万。

折算下来，这里的套总价在330-1100万之间，价差实在太大，圈层就没那么纯粹了。

目前珠江广场二手房均价6.5万，部分望江大平层去到10万+；旁边的丽景湾120㎡望江单位价格也要8-10万，中海锦苑3套140㎡望江单位9.3-9.8万。

如果和周边这些二手房相比，这次珠江广场推出的海安楼，还是有很大的价格优势，而且是新房交易，可以省下一笔税费。

但是如果放在整个海珠，就没啥竞争力了。

那什么人群适合买珠江广场？

喜欢滨江东居住氛围的人，预算有限的刚需客户，可以买这里的小户型。

如果预算比较充足又没有滨江东情结的，不妨可以去看看中海几个项目、保利湖光悦色这些全新盘，毕竟现在的产品做得都很极致，同样的面积段因为利用了飘窗等设计，增强了空间感，使用率也高很多，而且人家是真正的新房。