中国房地产市场，曾是经济增长的强劲引擎，如今却深陷困境，连续五年下行，复苏曙光难觅。万科作为行业巨头，2024 年录得 495 亿元人民币（68 亿美元）的创纪录亏损，自 1991 年上市以来首次全年亏损，凸显行业危机之深。

回溯往昔，1998 年住房市场全面建立，农村人口大量涌入城镇，为房地产行业带来蓬勃商机。新兴中产阶级将房产视为可靠投资，资金如潮般涌入，推动房价在 2003 - 2022 年间飙升六倍。彼时，行业巅峰时直接和间接贡献约四分之一的国内产出，近 80% 的家庭资产与之关联，2019 年行业总价值约 52 万亿美元，约为美国房地产市场的两倍。

然而，繁荣背后危机暗涌。房地产热潮由债务驱动，开发商为满足未来预期需求，大肆借贷，预售新房并引入外国投资者。负债不透明，信贷风险评估困难，房价飙升至离谱水平，如深圳房价相对当地收入，远超伦敦、纽约。2020 年，政府为降泡沫风险，出台 “三道红线” 严控开发商债务比率和现金持有率，同时要求银行放缓抵押贷款发放。叠加严格防疫措施，建筑工地停工，开发商现金危机爆发。2021 年恒大集团超 3000 亿美元违约，拉开房地产危机序幕，2022 年碧桂园、阳光城等巨头也相继倒下。

市场随之急转直下。多年来买家需求旺盛的局面戛然而止，疫情封锁冲击经济，就业市场恶化，人们收入减少。房地产价格自 2022 年持续下跌，2024 年 8 月出现九年来最大年度跌幅。大量公寓因开发商负债停工，截至 2024 年 5 月，4000 万平方米新建住宅滞销。家庭债务高企，2023 年底家庭债务占可支配人均收入达 145%，住宅抵押贷款违约率升至四年来最高。

为挽救市场，2022 年政府意识到规范市场规则过于严苛，迅速出台系列措施。允许开发商从公寓预售获取更多资金，提前发放 2000 亿元特别贷款以完成停滞项目，调整金融规则加大对困境开发商支持，指示银行保障相关贷款增长。近期，政府降低现有抵押贷款借贷成本，放宽大城市购房限制，降低购房税收。但即便如此，市场依旧低迷。

政府仍在积极探寻更多干预手段。考虑进一步放宽大城市对非本地买家限制，取消首套房和二套房区别，预计央行也将进一步降低 2025 年主要政策利率。正如业内人士所言：“房地产市场牵一发而动全身，政府持续努力，期待能打破当前僵局，实现市场平稳健康发展。”