文｜邓浩志

9月24日，楼市重磅政策，货币政策一大波涌出。我们挑两个重点谈谈。

首先肯定的是，存量房贷利率下调，是个重磅利好政策。比如100万元房贷，按30年还款计算，最终将少还10万元左右。但这个政策对购买端几乎不产生影响。去年降过一次存量房贷利率，我们就已经科普过。因为降的是存量而不是增量，就是对已经还款的贷款者构成利好，但对计划买房的群体没有任何影响，所以起不到刺激市场需求的效果，那也就对低迷的楼市没有什么正面的帮助了。当然存量房贷利率下调是大事，尤其这次下调，涉及范围极广，据说规模达到36万亿，所以对经济、消费、民生等都会产生较为积极的影响。

这里有几个大家关心的问题，我作个预判，统一回复一下：

Q1、提前还贷潮会不会减少？还要不要提前还贷？

如果这次下调0.5%，那社会存量房贷利率平均水平大概是3.5%以下，虽然新增房贷目前可以做到3%以内，但新旧贷款利差已经大大缩小。我认为这是市场化以及多数客户心理能够承受的范围，所以过去一段时间出现的提前还贷潮将会明显减少。另一方面，置换贷款（也就是提前还房贷，借经营贷替代的方案）的好处也大大降低。需要强调的是，经营贷尽管利率低于房贷，但经营贷除了利息之外，还有手续费，算上各种摩擦成本，经营贷也就没想象中划算了。而且虽然现在银行睁一只眼闭一只眼，但由于贷款时间极长，一般都10年以上，甚至2、30年，长时间看，政策转向几乎是肯定的。只要再次开始严查，一旦露馅，其后果远超那一点利息差的优势。

Q2、后续，存量房贷利率还会不会降？银行利息还会不会降？

这次是我国第二次存量房贷下调，上一次是去年大概这个时候。从法律和合同的角度考虑，其实存量房贷利率是可降可不降的。只有当现行房贷利率和存量利率有较大差距，足以影响消费，出现提前还贷潮和置换贷款行为后，相关部门才会考虑整体下调存量房贷利率。所以调整存量房贷利率不是常态，不可能经常有，除非未来再次出现新增贷款和存量贷款只有较大利差的情况，否则一般不会轻易再调。

但存量房贷利率下调，等于银行把到嘴的“肉”都吐了出来。也有人核算过，这次降低存量房贷利率后，银行的经营利差会大幅缩小，利润也会减少。再结合美联储降息，开启我国货币政策调整的窗口契机。我认为，基于中国经济的现状，央行仍有进一步降息的需求。一则为刺激经济，刺激消费。二则也为保护银行的持续经营。

央行统一房贷最低首付比例，这又是一个重磅政策，意味着执行了多年的首套、二套之间的歧视性政策将被部分取消。

这里有两方面原因：

一则，房地产市场已经由初次置业，全面进入了改善型置业为绝对主导的市场。改善型客户都是已经拥有一套住房的，再购置住房。从经济的角度考虑，更高的首付比例，更高的利率水平，的确不利于购房需求的释放。从民生的角度考虑，歧视性的二套房政策也不利于人民对美好居住环境的向往。

二则，当前楼市极为低迷，已经远低于我国经济和人口规模所应该具备的正常水平。所以尽快出台更多重磅支持楼市政策，也成为了市场的呼声，和行业的迫切需求。尽管单一政策未必能够扭转市场趋势，但逆周期调控是必须的，也应该持续进行。

另外需要强调，首套和二套房首付的比例差距，目前只存在于一线城市及部分二线城市。其中的广州，也可以通过原有住房挂牌出售或出租，从而实现获得首套房的指标。所以，统一首套和二套首付比例政策，只影响北京上海等极少数城市。于全国楼市而言，几乎看不到影响。