北京时间今天林晨，美联储如期降息25个基点，但意外的是，点阵图显示明年大概率降息2次，总共50个基点，明显低于市场预期，股市的反应大家也都看到了。那么，对于国内楼市会有什么影响呢？尤其是上海楼市。

很多人都会说的一个影响逻辑是，美联储降息放缓后，国内的降息空间也会收窄，从而造成房贷利率下降受限，打击购房者买房热情，这确实是一方面影响。

但更重要的是，市场对于美联储进一步降息的预期减弱后，一部分国内资金必然会想着如何润出去获取利息差，这对国内楼市的抽血也是一大问题。

因此，如何应对上述两大影响将成为稳住楼市的重中之重。

一直以来，于国内购房者来说，买房无非是两种目的——居住和投资。从经济学角度来说这两者是矛盾的，居住就是消费， 资产理应贬值，而投资却是为了产生升值。过去二十年，中国楼市两者并存，是走出牛市的决定性因素。

但是，随着整体环境变化，楼市已经不具有两者兼备的条件，市场分化在所难免。

以目前国内楼市表现较好的上海为例，市区豪宅仍然居住+投资属性兼备，因此今年依然逆势热销，而郊区大多数楼盘只有居住属性，遇冷也在情理之中。

美联储放缓降息后，对上述两类房产都会产生不同程度的影响。

首先，对于市区豪宅的影响主要在于投资回报率的竞争，美联储的利率近似于无风险收益，降息后一年4%左右，而豪宅收益率来自于倒挂，购房者博弈的是交付后进入二手房市场的价差。

上海市区之所以还会有倒挂，主要是因为供应量极少，然而近两年市区供地增多，未来几年新房二手房供应必然增多，倒挂价差也会收窄，豪宅市场无法复制今年行情是大概率事件。

其次，对于郊区楼盘的影响主要在于如何挖掘出升值空间，因为相对于让购房者接受房产是消费品、买入后就会贬值的理念，创造出升值空间更为容易。

那么如何挖掘呢？一方面是开发商主动降价，目标是周边二手房价，因为房贷利率及税费继续下调空间有限，唯有降价，但这是潘多拉魔盒，降价会引起一连串的问题，会产生很多阻力。

另一方面是政府增强区域建设，加大配套设施，提升地段价值，让购房者看到发展潜力。

当然，按照过去的经验，美联储明年也不一定会放缓降息，此前放鸽子的事情也不是没有发生过，需要根据市场每个月每个季度的变化来决策。

不管市场如何变化，大家看重的事情只有一个——怎么让钱变得更值钱，以前买房能达到这个目的，所以一窝蜂都去买房。以后呢？如果上海、或者全国哪里的房子依然能达到这个目的，那还是去买，买房操作更容易，也是过去二十年形成的惯性。

最后说一句，影响资产价格是资金，影响资金去向的是情绪，而影响情绪的则是预期。