这段时间，整个楼市的走势如我之前的判断，绝大部分城市有金三没有银四，热度下得有点快。换个角度看，市场重新回到既矛盾又焦灼的恐慌状态。

还记得几个月前，我反复提到“补跌”这个词？不少房子正在上演，房龄在价格体系中权重越来越大，不少曾经的好房子开始大跌。

房价在上涨的时候，一般品质地段物业房龄等综合较好的先涨，而且涨幅最大，等到无学区的老破小补涨的时候，这轮行情基本就算结束了。

那么房子进入下跌周期呢？无品质的老破小、老破大会先跌，之后是地段普通，投资客集中的次新房，接着是学区房，最后是品质比较好的房子。

从最近一年，我们对南京、杭州、苏州等一线城市的跟踪情况看，下行周期很多曾经的好房子，定价体系开始重建，房龄权重变得越来越大。

不少高端楼盘，明明之前很抗跌，突然房价就扛不住了，究竟发生了什么？

先给结论，10年以上的房龄，就对价格有负面影响了，房龄每旧十年，单价向下折旧20%。

为什么以前大家买房，没有那么在意房龄？因为新房少，选择少。

房地产黄金十年，三、四线城市供大于求，一、二线城市供小于求。最关键的是，房子在具备强投资属性之后，很多人就不那么在意居住属性了。

在楼市最疯狂的几年，只要有购房资格，大家都是闭着眼睛加足杠杆抢。新房买不到，就买二手房，越涨越买。

当楼市进入下行期，绝大部分房子的金融属性逐渐消失后，大家开始关注居住属性了。

如果仅仅从房龄的角度分析，二手房市场上房龄最好的年限是2-5年，这类房子仅次于新房，但是比新房有更多的优势，因为随着入住率的增加，周边人气提升，配套进一步完善。

一些物业好、维护好、邻居好的房子，房龄在10年内，竞争力会保持。过了10年，小区车位紧张、房屋设施老旧等各种问题开始暴露，而且会放大。

最关键的是，对手盘的性价比更高。

这一波投资客抛售，可以说没有一点底线，能有多低取决于房东着急不着急，一套更比一套低，很多次新盘相比高点跌幅都在30%，甚至40%，房龄只有3年，精装修虽然很水，但没有住过人，小区什么都新的，楼层、朝向随便选。同样600万，同一个行政区，你是买次新房，还是买10年以上房龄的二手房？

不少新盘到现在还有倒挂，最关键的是不少高档小区的设计理念，更为先进，低密度低容积率，这谁能受得了。

说白了，以前的高档小区，头顶光环都在消失，所以价格支撑不住。

这一轮高档小区降价，还有一个重要原因，是部分房主卖房意愿强烈。

虽说楼市进入下行通道，但高端市场一直都不冷，尤其楼市出现明显分化后，有钱人开始加快优化资产。

一系列操作中，置换优质房产是重要一环，有的单纯套现，有的既要改善居住又希望房子有投资价值。

这类房子去年挂牌最密集，各地为刺激楼市，都在放宽政策，降低利率，不少新盘倒挂厉害。

根据数据统计，近两年，这类大房龄高端住宅的成交周期普遍在180-240天，而且房多客少，成交议价空间在10%以上。

总结一下，就是很难卖。

一个小区的成交定价看供需关系，如果带看不错，但没有成交，说明价格要跌。如果带看很少，成交几乎没有，那才是最麻烦的。

说到底，现在房子还是太多太多了。

不知道大家有没有留意，今年以来，各地为了稳住楼市，稳住地价，都把自己压箱底的好地拿出来拍，所以出现一个又一个的新地王。

与此同时，第四代住宅的概念又开始在各地推广。

所以对房价的认知和评估，需要不断更新，错过了这个买家，下一个还不知道在哪里。

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