金融城的主要范围是从车陂到东圃的沿江一带，金融城原来是比较偏的，而且主要以城中村为主，所以金融城里的楼盘大多都是以刚需盘为主。

中产们没得选，只能去广园路以北的奥体牛奶厂。

沿江一带的宝地，都是留给超级富豪的，毕竟都是大几千万的，买得起的人身价也不菲。

借着金融城的光环打造了许多商业大平层，今天我们就来聊聊关于这些商业大平层对于广州楼市，对于广州豪宅，以及对于天河东这个市场的影响。

是不是真的像其他博主说的一样，就是未来的富人区，是非买不可的核心资产呢。

天河东开始豪宅化基本是从18年臻溋铭铸和珠光金融城壹号拿地开始的，他们有底气做豪宅的原因一是因为身在天河，二是因为南向一线望江，三是有金融城这个概念的加持，如果能够做到极致稀缺，就会有一定的价值。

2021年开卖的时候大概是12-14万，现在的这几个豪宅盘基本吹风18-25万，鹏瑞壹号更夸张了，最高吹到30万，总价都是以亿为单位。

这里几个豪宅比较纯粹的是佳兆业金融城壹号，住宅为主，但只有两栋单体楼，对着十字路口，户型也比较一般，高区大面积也要卖到13-15万，由于经历过烂尾，虽然是收楼了但是很多收尾工作没有做完。

臻溋铭铸是有住宅的，但商业大平层的位置更好，面积更大，珠光金融城壹号就更复杂了，平层、复式、公寓、酒店、写字楼都有，啥钱都要挣，有些还要整栋起卖。

鹏瑞在售的是320-550方，最大去到2000方，口号是超过深圳湾一号，打造广州地标，这个名头一下来，连富人都招架不住。

对于这些大平层，我想说说以下几个观点：

1、真正的金融城核心区是现在的科韵路地铁上盖，广佛环线金融城站为核心的起步区。

一个起步区都发展了十年，下一波拍地大概就会去到现在金融城的东区，主要还是以写字楼为主。

现在的起步区对面是保利天悦，整体界面会好过东圃到三溪一带，而且起步区规模大。

这些商业大平层都是民企开发，国企越秀城投和央企中海保利这些都不来，如果运作不好就会有一定的风险，在开发顶级豪宅方面，民企更懂富人的需求，会有一定的优势，央企在财务和营销等内容上可操作空间小，当然，间接的是把这部分风险给了民企，你们先行一步吧。

其实我们更看重的是领导在政府层面对于这个板块的投入，而不是民企在这里自己搭台唱戏。

2、珠金琶是核心区，核心区配顶级豪宅是没有问题的，大几千万到几个亿都没问题，周边有其他豪宅交相辉映，但这个片区除了这些在卖的一手之外，周边都是城中村和老破小为主，二手房兰亭盛荟也只是刚需盘。

刚需盘业主向上置换，也不可能一下子从几百万跳到大几千万。

所以这里的房子暂时还看不到未来接盘人的影子，它必然是大老板们的选择，跟普通的刚需市场甚至是广州的大行情无关。

当然，作为大平层或者商业大平层来说，它本身就是脱离住宅市场需求的一种东西，是富人沉淀资金的一种方式，不是他自己的需要，更多的是公司的需要，比如开发商就是整层或整栋来卖，还有必须两套同时买的。

3、买得起这里的房子，一定不是追求涨幅的，他们需要的是现金的出处。

如果你卖给他，需要你给他画饼说现在25万一方，5年或10年后到50万一方吗？

我觉得不是一点难，而是非常难，看看现在周边乱糟糟的情况就知道了，珠江新城发展了三十年才有现在的规模，这里大片的城中村什么时候拆都不知道。

再看看对面的江景，你可能没啥兴趣了。

但是不要紧，富人都是懂得延迟满足的，他们赚钱的能力超过房价的涨幅。

何况这里以商业为主，并不一定面对的是广州富豪，还可以面向全球。

4、开发商也是非常清楚的，所以拼命的打造溢价，比如外立面、小区园林、户型、会所服务等等，把你肉眼能看到的都全部包装出来。

由于户数不多，一栋楼才十几套几十套的，上下面积又有差异，左右户型又不同，等等，让你无处不感觉到每套房稀缺性的存在，而追求独一无二的稀缺性就是富人们非常看重的，这样的房子才保值。

5、我们单纯从配套来看，三溪附近虽然有山姆美林天地等商业，但说白了就是卖场和超市而已，没有K11、太古汇、万象城，算不得什么高端商场，不能匹配这些亿万富翁的身份。

所以买这里真的不是看地段，看配套的，它只能给你小区里的尊贵，以及部分富人的需求偏好。

6、商业大平层不是不能买，它对于地段的要求极高，因为只有顶级地段才撑得起这样的大资产。

举个例子，珠江新城的天銮，属于商业，一线江景，绝对的纯豪宅小区，论涨幅和流通性是比不上隔壁的嘉裕公馆的，虽然是在同一个地段里，要知道，它的户型设计是住宅式的，和现在的商业大平层还有所不同，不像臻溋铭铸三尖八角不规整。

另外同在珠江新城，没有一线江景，东区地标广发证券大厦隔壁的富力公园28，也是商业大平层，它的涨幅可能连通胀都没有跑赢，现在单价才8万左右，人家地段、户型可是一点都不差，楼龄也很新。

商业大平层对于接盘侠的要求是非常高的，在一手的时候就必须要严格的筛选客户，不然一些实力不强的进来，将来破产要卖房可是会影响房价的，对于二手买家来说要求就更高了，所以未来流通性可能不是他必须要考虑的。

7、说了这么多，我们还是把观点拉回来，对广州豪宅和天河东楼市有没有影响呢。

对于天河东的楼市格局是没有影响的，即便是未来的二手交易，也有可能是手拉手，你不会知道那么多，不会像兰亭盛荟那样成交了一套十万的就都在吆喝。

但对于捅破广州豪宅天花板这件事，我觉得还是有一定影响的。

以前广州的核心资产主要还是以一线江景豪宅和市中心别墅为主，金融城东区的这些商业大平层其实也算是填补了另外一部分市场，同时也给全球配置的富豪们多了一种选择。

它们虽然从单价上无法超越珠江新城和琶洲，但从总价上其实已经筛选出来了顶级富豪。

当然，我们希望这些来买这里的富豪们不光只是来沉淀资产的，也能为周边带来一些就业和产业，周边发展起来了，你们的大平层才有夯实的基础。

高端产业和高端人口，才是影响天河东房价的关键，而不是豪宅本身的价格体系，你都脱离群众了，早就不是什么价格体系去分析得了的。

说实话，我们操心得有点多了，真正买得起的人也看不到这篇文章，人家要买你也管不着。

以上

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