今天要聊的是番禺7号线板桥附近的星河盛世锦城。

其次这个板块存在感较低，虽然对面的剑桥郡有点名气，但是也拉不动这这个板块的热度，反而大家争相出货，赶在南大干线开通前卖出。南大干线已经开通，利空反而没了，至于价格有没有守住，接下来我们具体来分析。

我们先说一下这个盘，然后再对比一下对面的二手盘。

星河盛世锦城是星河地产在罗边村的旧改盘，上图能够看到的住宅都是融资区商品房，右边高层是回迁房。

这个盘最大的两个优势是小高层和4号线板桥站。

为什么这么说呢，你看现在所有的旧改盘，包括黄埔的、荔湾的、番禺的，白云的，都是高层和超高层，这个盘做的是小高层，而且把最好的位置留给了商品房，说明还是有点良心的。

另外就是五个站到琶洲和金融城，这个距离不算远，那值不值得买呢，还是要看各种因素的，比如配套、价值、教育、商业，以及最重要的价格了。

1、关于客户群体：

盛世锦城虽然是在番禺，离万博也就五公里，走南大干线也就十几分钟，坐地铁也才两个站，但这个板块的客户群体多半来自琶洲，并不一定来自万博。

万博来的刚需如果真的要买这里的话，不如再多开十几分钟，往前开到莲花湾，还有两万出头的山海连城，还能看海呢。

而且万博附近还有一堆大盘，像南国奥园、华南新城之类的同价位配套更好的小区，所以他们大概率不会选这里。

番禺的客户群体一部分是来自市区的刚需，一部分就是本土老板了，这些老板们不是住在华南板块的别墅里，就是住在星河湾、剑桥汇的大平层里，他们不会来买这种刚需盘。

从这个盘的面积定位就可以看得出来是个刚需盘，既然只能接收外溢，就做刚需们喜欢的面积就好了。

正如这种98的三加一房，128的四加一房等。

2、关于板块价值：这个板块周边是啥都没有的，所以基本可以忽略它的价值，它的价值需要别的因素来赋予，比如地铁，比如配套，产业，教育等。

显然，这里除了地铁，其他几乎没有了，但有地铁的盘可多了，对于需要的人有价值，对于不需要的人可能无所谓。

你不能因为它靠近万博只有5公里就当成是这里有价值，为什么，离万博5公里的地方太多了，有南站，还有祈福新村，还有番禺广场，还有洛溪等一大堆。

既然现在没有什么价值，那未来会不会有价值呢？

说实话，依赖别人给的价值是靠不住的，它的价值也只是能满足居住就可以了，所以还不如从自身的定位和开发上去下功夫，打造稀缺性。

比如它自己建商业星河COCOPARK，它自己建一些写字楼引入一些企业，它再把产品做得更好，小高层，品质感，低容积率，让买这里人感受到幸福感，给买家赋予这方面的价值，会来得更真实。

3、关于教育、医疗、商业等配套

学校是比地铁还重要的一个因素，刚需买家一旦孩子要上学，就必须要买房，而且有学校比有地铁更重要。

星河盛世锦城自己有配建一个36班小学，18班幼儿园，说是会引入名校，这个听听就好了，即便是名校，但还是会有村民共读，而且也没有初中，初中目前还不知道是哪一个，十年之后的事情了，现在也说不准。

既然学校不确定，那它的价值也是不确定的。

商业就是自己5万方的商业综合体加上COCOPARK，以及岭南风情街，这个建设周期较长，建好了没有人来消费可不行，而且建好就没有利好了。

肯定是要先卖房才有钱去建商业，房子卖完了大家住进去了，建商业才会有人来消费呀，所以你不要指望这个商业体会有多大的进展，这个饼劝你先别吃，说不定等卖房的时候都没盖好。

附近有两个医院，一个是省妇幼番禺院区，一个是番禺区第六人民医院南村医院。总之，这个部分提供的价值有限。

4、关于购买建议：

上面的两个优点已经提过了，就是小高层和地铁4号线。

如果你就在附近工作，或者你需要从琶洲通勤过来，在这个板块里面选择的话，我们就对比一下对面的二手佰利山。

佰利山是剑桥郡里的刚改组图，面积主要是不超豪宅的三房到四房，面积从100-110-118-128-136-149方。

南大干线宣布开建后，这里经过多次维权，最终还是没有成功，靠近南大干线的31/33/35/37栋的南向109左右的三房价格受到影响卖得不高，大概400万左右，单价在4万，这么多年涨了又跌下来了。

那想要买到两卫的就要去到118-128以上的大三房，总价要接近500了，和一卫的价差较大。

上面已经分析过了星河盛世锦城的用户画像是比极致刚需要上一个层次的，就是有娃的家庭，需要三房或四房，但是总价又不能太高的，尽量控制在500万以内的。

那如果400万出头的话，在佰利山只能选到一卫，在盛世锦城可以选到两卫，500万还能选到四房，在佰利山只能选到大三房。

从单价上来看，盛世锦城就是对着佰利山来竞争的，这次开盘也比较诚意，4万左右的价格，总价上确实比佰利山更有优势。

当然并不是说佰利山没有价值，人家就是地铁上盖，同时高层还能望江，大花园大社区，而盛世锦城首开的小区只有4栋楼，小区太小，将来人气也不足。

最后我们总结一下：

番禺在920之后放开了，万博的楼市是火了一把，对于万博以外的区域楼市还有待观察，毕竟购买力能对比的也比较多，四万多还有黄埔白云一堆可以选。

但这个盘小高层户数不多，卖太久也不可能，想要涨价也不现实，周边啥情况你也看得到。未来还是很需要开发商对配套的推动效率，不要只顾着卖房就好。

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