2024年已经过去，但很多房企的财报尚未出台。没出台是好事，因为大多数房企的年报都属于典型的坏消息，俗话说，没有坏消息就是好消息。
这个春节期间房企最大的新闻莫过于万科管理层集体下岗、万科的大股东深圳地铁接手万科了。万科为什么会走到这一步？答案是海外债压力太大，虽然去年万科刚刚宣布还清了当年的海外债务，但2025年3月马上又有3亿美元债务到期，真是不让人喘上一口气。
据公开报道，2024年万科共有6支存续美元债需要偿还，余额达到5亿美元。同时，境内存量债券也面临巨大的到期压力，多达32只债券规模达到509亿元，其中100亿元将于一年内到期。此外，万科在境内还有93亿人民币的信用贷款到期，分布在上半年和下半年；境外公开债券也有105亿人民币到期。截至2024年前三季度，万科负债合计9828亿元，一年内到期的非流动负债高达1115亿元，相较之下，万科账面上的货币资金仅有797亿元。
其实万科只是房企的代表之一，其他房企也好不到哪里去。央企远洋集团正试图在伦敦和香港同时进行海外债务重组，请求高等法院批准其计划。虽然我们看不到计划的具体内容，但参考碧桂园的债务重（lai）组（zhang）计划，大概也能猜出一二，毕竟已经有债权人公开提出异议。万达的王老板也又双叒叕在出售万达广场，近期宣城万达广场投资有限公司和铜陵万达广场投资有限公司均出现了股东名单变化，新增控股股东坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙），原股东大连万达商业管理集团股份有限公司已经退出。
央广网最近曝出了多家头部房企2024年的预计亏损金额：
万科集团：预计2024年归属于上市公司股东的净亏损约450亿元。
金科股份：预计 2024 年年度归母净利润 - 285 亿元到 - 205 亿元。
绿地控股：预计 2024 年年度归母净利润亏损 110 亿元到 130 亿元。
华侨城：预计 2024 年年度归母净利润 - 90 亿元到 - 70 亿元。
荣盛发展：预计 2024 年度净利润亏损 72 亿元 - 95 亿元。
金地集团：预计 2024 年年度归母净利润 - 56 亿元到 - 70 亿元。
华夏幸福：预计 2024 年度净利润为- 40 亿元至 -60 亿元。
中交地产：预计 2024 年净亏损达 53 亿元。
万科集团与金科股份、绿地控股等七家同行共同登上亏损榜，合计预亏超1200亿元，而这里边还没算上碧桂园、融创等大户。难怪房地产投资总量一年低过一年，跟银行的口不对心不一样，房企的困难是真困难啊。
但比房企暴雷更值得警惕的，是这场危机正通过信托、理财产品的毛细血管，向普通投资者的钱包蔓延。
金科股份的245亿元亏损背后，是重庆国际信托发行的“金科重庆中央公园项目集合资金信托计划”逾期无法兑付。该项目募集资金8亿元，承诺年化收益7.8%-8.5%，却在2024年12月进入违约名单。类似的情况正在全国复制：中融信托“荣盛发展廊坊项目”违约规模达12亿元，五矿信托“华夏幸福郑州产业园基金”逾期9亿元。这些曾经包装精美的理财产品，如今变成吞噬中产积蓄的黑洞。
房企亏损的根源早已埋下了伏笔。2020-2021年高价囤积的土地，在2024年变成致命毒药。武汉光谷地块楼面价从2.1万/平米跌至1.3万/平米，直接导致华侨城武汉项目计提减值38亿元；郑州北龙湖地王项目售价从4.5万/㎡腰斩至2.2万/平米，让绿地的土地成本占比飙升到47%。这些坑王和毒地进入财务报表，给了房企的利润率沉重的一击。
信托机构的贪婪加速了危机的传导。2021-2022年房地产信托年均收益率超过9%，吸引大量资金涌入。中诚信托2023年财报显示，其房地产信托规模占比达42%，其中67%投向民营房企。这种刀口舔血的游戏在2024年迎来清算：截至12月末，房地产信托违约规模突破3800亿元，涉及投资者超23万人。更可怕的是，这些产品往往通过银行私行部销售，被打包成“稳健型理财”推荐给高净值客户。
理财产品爆雷的连锁反应正在显现。招商银行代销的“中航信托·融创青岛文旅城项目”逾期后，引发2000余名投资者集体维权；平安银行私行客户持有的“光大信托阳光城福州项目”本金亏损60%。这里面不仅是投资风险，更反映出整个金融系统的风控落后于房地产的下跌速度——当房企销售额同比下降17.1%、开发投资减少10.6%时，信托公司却仍在给已经断气的项目输血。
值得一提的是，相比一线城市，收入较低的三四线城市反而成为重灾区。荣盛发展在廊坊的“未来城”项目，将土地抵押给华润信托融资15亿元，如今房价从1.8万/平米直接腰斩，抵押物价值已不足以覆盖债务。这种“抵押物缩水→追加保证金→加速暴雷”的死循环，正在唐山、惠州、洛阳等城市批量复制。截至2024年末，三四线城市房地产信托不良率攀升至28.7%，是同期商业银行房贷不良率的整整19倍。
政策调控的本意是减缓房地产市场的硬着陆，但其副作用却加剧了信托产品的危机。2024年房企信用债融资同比下降18.4%，但信托非标融资却逆势增长7.3%。这种饮鸩止渴的融资模式，让房企负债结构进一步恶化。金地集团为偿还到期信托，将深圳南山项目以评估价六折甩卖，接盘方却是同一信托公司旗下的SPV——这场左手倒右手的交易，本质上是用投资人的钱填补资金窟窿。
当万科计提132亿元资产减值，当绿地控股的利息支出吃掉65%的营收，当中交地产被迫以土地抵债，这场危机早已超出房地产行业的边界。数据显示，2024年四季度到期的房地产信托产品中，43%采用“应收账款质押”模式，而这些应收款对应的正是购房者的房贷。这意味着，即便房价继续下跌，信托机构仍有权直接从购房者银行账户划扣资金。
截至2025年1月，房地产信托存量规模仍高达2.8万亿元，其中35%将在未来18个月内到期。在房企销售额同比下跌17.1%、土地流拍率升至39%的当下，这些债务的违约率或将突破45%。
对我们所有人来说，不要以为房企的巨额亏损只是发生在另一个世界的一纸新闻，也许那些曾经被包装成“高收益低风险”的理财产品，就在你我他的名下而不自知。
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