最近武汉新房市场出现“精装变毛坯”、“全民营销”等现象，二手房市场客户选择越来越多、业主降价才能卖房，整体市场热度大不如前，为什么会这样？

从宏观上来看，目前出现的新房、二手房市场降温，其实是前2年房价快速上涨后，带来房价和经济发展、居民购买力等基本面的脱离；从微观上来看，房价上涨最大受害者——刚需群体入市难度越来越大，换房市场中刚需“买不起房”会使得改善客户“换不了房”，带来市场成交量的更大幅减少。

在2015年之前，房价增速与其他各类经济指标增速趋势一致，但在2015年以后产生较大分化，个人购买力增长的速度远低于房价的涨幅。尤其是对于无房群体，因为没有享受到房价上涨的红利，入市难度持续增加。也就是说从2016年开始房价涨幅与经济基本面“脱钩”。

房价的上涨速度超过收入的增速，使得无房刚需群体入市门槛持续变高。同时整体“去杠杆”环境下房贷持续收紧，连首套房利率也在持续攀升，带来月供和收入的更高要求。一般来说，2居室主要为刚需户型，近三年2居室总价增加39万、首付增加15万、月供增加2524元/月，刚需压力大。

刚需入市困难，导致想要换房的家庭手中的2居室无法顺利出售，也就无法成功换3居，这是目前市场上的轮动效应，环环相扣。在这样的内在逻辑驱动下，我们才看到武汉市场当前新房高位回落、二手持续降温的局面。

“限价”环境下新房成交依旧下滑。新房方面，2018年前10月份武汉新建商品住宅成交12.8万套，同比下滑25%。从供应来看，2018年新建商品住宅共批准上市15.8万套，同比增长13.6%，供应增长、但成交下降，可见即使在“限价”环境下新房的去化情况不及去年同期。

新房库存持续增长。2018年10月底武汉新建商品住宅待售库存量为8.7万套，较去年同期增长26%，实际上从2018年4月开始待售库存就在持续增长。整体来看，新房市场降温特征显著。

客户价格敏感度高；根据2018年武汉新房售卖情况，单价2万以下基本可以实现开盘100%去化，随着价格的上涨、去化率呈现明显的下滑，高价房源的购买力明显“跟不上”。

二手房市场量价均下行。从更加即时的链家成交数据来看，二手房市场从今年６月开始成交量连续５个月下滑，成交均价也出现稳中有跌。10月链家成交均价较年初下跌3%。市场预期较为悲观，超过60%有买房需求的客户认为后期价格还有下行空间，处在观望状态。

目前整体市场处在降温周期，但是这并不意味着“历史低位”、“泡沫破裂”，更多的是一种市场“高位回落”的正常盘整。对刚需和改善型家庭都是很好的。对刚需客户来说，是一个有利过程，市场降温有利于房屋杠杆出清、回归真正的价值；对于改善客户来说，市场上可换的房子越来越多了，不必担心房子一天涨一个价，更多需要考虑的是“房子本身是否是适合家庭需要的。我们只需要保持密切的市场接触，下行周期里选到合适的房子的几率会大大增加。