摘要：下半年销售能稳住吗（欢迎关注杠杆地产）

撰文|杆姐&编辑|爱丽丝

2024年7月12日，地产股迎来久违的普涨，不容易。也是这周，有两位行业龙头披露半年度业绩预告，分别是万科和保利发展。

万科杠杆地产最近聊得比较多，今天重点谈谈保利。

1、归母净利润同比下滑38.57%

7月11日晚，保利披露2024年半年度业绩快报，有喜有忧。

喜的是，在行业如此艰难的上半年，保利发展营业总收入还实现了增长。比2023年的1370亿元增长1.64%，为1392.7亿元，主要源于房地产项目竣工交付结转，收入规模略增。

忧的是，上半年保利发展的营业利润、归母净利润均同比下降较大，其中营业利润为139.5亿元同比下降27.73%；归母净利润同比下滑38.57%为75亿元出头。

如公告里所言：受市场下行及价格承压影响，项目结转毛利率下降。同时，报告期内结转项目权益比例下降，导致归母净利润降幅更大。

净利润同比下降，这对保利发展而言意味着什么？杠杆地产看了下往期，2023年中期该司归母净利润同比增加12.65%。

2020年黑天鹅，保利发展上半年归母净利润也有1.73%的增幅。2015-2023这9年，其该项数据全部为正，最低点在2016年中期，彼时归母净利润增幅仅为0.21%。

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不过，保利发展的这项数据至少目前为止还算不上难看，隔壁的“兄弟”万科，已经罕见亏损了。

据Mysteel不完全统计，截至7月12日，20家上市房企公布2024年上半年业绩预告，仅保利发展、绿地控股及浦东金桥3家房企盈利，17家房企亏损。

今年房企的半年度成绩单，大概率是一场“血雨腥风”。

2、上半年销售额同比下滑26.75%

至少从销售情况来看，保利发展算是妥妥的“一哥”。

7月10日，保利发展披露2024年上半年的销售情况简报，2024年6月，该司实现签约面积 206.42万平米，同比减少 11.31%；签约金额420.14亿元，同比增加4.62%。整个上半年，其签约面积954.25万平米，同比减少31.01%；签约金额1733.36亿元，同比减少26.81%。

上半年，保利发展销售额一骑绝尘名列百强房企第一位，比第二位的中海地产高出约250亿元。不过保利发展的销售额降幅比中海的要大，上半年后者销售额同比降幅约16.9%。

无论是中海还是保利，销售额降幅都跑赢了大盘。此前中指院数据显示，上半年TOP100房企销售总额为20834.7亿元，同比下降41.6%，降幅较上月继续收窄3.8个百分点。其中6月单月销售额同比下降19.55%。

无论是行业整体还是保利发展，6月份的销售情况都略有好转。尤其保利的6月单月销售额，同比变幅首次转正。

拿地方面，保利发展缩水严重。6月在广州、合肥、三亚和徐州拿地4宗，总建面44.1万平米，对应土地款35.1亿元。2024上半年，其拿地12宗，总建面116.0万平米，对应总土地款 125.5亿元，分别同比下降67.7%和82.3%，拿地金额权益比71.9%，拿地强度7.2%，比2023年同期的29.9%大幅下降。

7月，在上海土拍双限政策取消后，保利以21.18%溢价率竞得杨浦区平凉社区地块，成交楼板价8.85万元每平米，总价22.03亿元。

总资产来看，保利发展相比2023年末略降3.22%，为13906.4亿元。债务基本上没太大压力。截至2024上半年，该司有货币资金余额1295.5亿元，资产负债率75.88%，较2023年末下降 0.66个百分点。

2024上半年，保利发展成功发行公开市场债券288.4亿元，包括95亿元中票和54亿元公司债，票面利率不超过3.2%，很低。

3、阵痛

目前来看，和其他诸多房企一样，保利发展最大的压力还是在销售端。不仅是销售增速上不去，还有潜在的其他风险，比如项目品质被质疑等等。

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今年，杠杆地产看到多起通过公开渠道质疑保利旗下项目的消息。如上图，人民网领导留言板显示。6月有西安自我介绍为保利楼盘业主的账号，留言反馈西安的保利天汇被投诉“降标减配”等问题，称：

2022年底全家倾其所有购置保利天汇房产，然而，在后续的建设中根据其他渠道得到保利天汇在建设中存在种种欺骗业主行为。

包括：施工材料以假乱真、单元门头材料劣质、逃生通道过道狭窄、电梯门厅更是以最低标准90公分装配等等一系列不符合标准之行为。业主多次约谈保利方均以营销人员出来打发业主，且态度强硬（表示）一切都在许可范（围）内（也就是最低标准内），并且亲口承认一切以实际交付为准，前期展示不作为交付依据，请领导们实地考察，还业主一个公道。

无独有偶，该问题在5月末的上证e互动投资者论坛中也有“业主”反馈数次。

以及广东的招商保利某项目，5月也有人在人民网领导留言板上反馈“虚假宣传偷工减料”。

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也是5月，有自称是湖南长沙保利梅溪天珺购房者的网友在人民网领导留言板投诉，称其2023年6月29日参观了保利·梅溪天珺（备案名：梅溪珺府）项目，在参观的过程中发现开发商存在虚假宣传及不正当竞争、商品房预售信息公示不规范、违法改建等问题，请相关部门依法调查处理”。

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3月，保利和华润共同成立的公司北京顺和润致置业有限公司被北京市场监督管理局处以罚款，因“当事人作虚假或者引人误解的商业宣传”。该司为北京顺义区和光瑞府项目操盘方。

后续杠杆地产看到，该项目也被相关业主投诉，称“房子存在大量问题无法收房，开发商虚假宣传。开发商现在完全不作为，需要政府部门介入监督推进其整改工作。”

漫长的行业盘整期，往往都会伴随各种阵痛，保利只是没有例外。不过作为目前的“一哥”以及央企，还是希望保利能承担更多的责任，助力行业尽快走入良性循环。

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