近年来工业用地越来越紧张，很多中小企业就把目光投向农村，通过和村民或者村委会签订土地租赁合同建设厂房，有的租赁集体农用地建设厂房，有的租赁的是集体建设用地进行投资生产。对于承租人而言有的只办理了土地使用权证，有的则只有一份土地租赁协议，那么在遇到征拆的时候承租人可以获得哪些补偿？北京京康律师事务所史西宁主任律师和大家一起聊一聊。

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历史沿革

改革开放初期出于支持、鼓励经济发展的需要，对于租地建厂状况采取默认的态度。但国务院办公厅2007年发布的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，“要严禁以兴办“乡镇企业”“乡（镇）村公共设施和公益事业建设”为名，非法占用（租用）农民集体所有土地进行非农业建设。”任何建设需要将农用地和未利用地转为建设用地的，都必须依法经过批准。因此涉及占用农用地的，必须依法办理农转用审批手续，且用地规划和用地规模也必须符合有关企业用地的标准。

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影响征收补偿的重要因素

1、租赁农村集体土地的行为是否合法有效，这是影响征收补偿的关键因素。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定租地建厂需经过村集体同意并且办理相应的租地手续。在具体案件中，可结合租地行为是否存在合法有效的租赁协议，是否得到当地政府的支持或者默许，政府对占地行为是否存在过错等综合考量后主张合法利益补偿。

2、建设厂房、仓库行为是否符合《城乡规划法》规定。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第一款规定，在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。

3、是否在租赁合同中对征收拆迁补偿利益进行明确约定。如果约定明确，将会对承租人一方的权益保障更加有利。

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承租人可以主张的具体征收补偿项目

1、停产停业损失补偿：参考最高人民法院（2019）最高法行再289号案，对集体土地上房屋征收停产停业损失的补偿已经予以了确认，在征收集体土地上设施农业企业时，为充分合理保护被征收人的合法权益，应参照国有土地上房屋征收规定，将停产停业损失作为直接损失予以补偿。

2、根据项目补偿安置方案确定的土地使用权补偿费，有些地方安置方案规定，根据用地批准文件记载用途的地面基准地价的60%给予补偿。

3、地上建筑物、构筑物价值及其他附属设施补偿。该项目补偿涉及资产评估，房屋价值评估办法主要由住房和城乡建设部制定，但具体的实施细节，包括评估机构的选定方法，则由地方政府根据实际情况制定。

4、设备拆卸、安装、搬迁费用以及相关的搬迁补助金。设施设备的种类、性能不同可获得的补偿亦不同。

5、装饰装修补偿。

6、拆迁奖励金。在征收签约期限内签订安置补偿协议并完成搬迁的，按被征收土地上房屋主体建筑面积或者安置人口给予奖励。

7、员工遣散安置费。

史主任提醒

拆迁是一个长期斗争，需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使一个有着多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间的恶补可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候不妨问问律师，在律师的指导下进行专业维权。