这两天大家都陆续开工了，一起回顾下1月，上海二手房到底表现如何？

哪个小区最热门，哪些板块是热门地段？

哪些楼盘是刚需所选，哪些小区是置换改善的上上签？

先来看看上海1月二手房的整体数据：1.7万套、1.47万套

1月二手房成交总量统计：

从数据上看，回顾整个2023年，整体月均成交量在1.5万套左右，还是比较凶猛的。

在面临2月过年前的传统成交淡季，1月二手房市场表现明显优于预期。

当然，这样的稳定，其实非常不容易。

中间经历了认房不认贷、普宅调整、降低首付、下调利率......

到2024年年初，放宽限购系列政策不断推出落实，

1月13日，青浦奉贤松限购，单身社保3年即可购房。

1月30日，上海外环松限购，外地单身5年社保即可上车。

1月27日，上海市长发话，今年将以更大力度推进城市更新！

这些在年前完成的松绑政策，更像是为年后进一步松绑创造条件。

只要楼市没有好转，放松政策就会一个个的出来。

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1月TOP100住宅套数小区排名

整个1月，从各小区二手房成交套数来看，楼市成交主力依然集中在外郊环之间。

排名靠前15的，依然是总价300万以内的上车房最活跃，比如佘北家园明泰苑、昱龙家园(南区)、练祁佳城星怡苑、梅园三街坊等。

松江佘山板块的佘北家园明泰苑楼盘连续7个月排名前3，甚至多次霸榜第一位，均价维稳在2.3万/㎡。

【佘北家园明泰苑】抢手背后

佘北家园明泰苑1月卖出76套 ，排在第一位，成交总额13673万元，套均成交面积78.16平。

佘北家园明泰苑属于2020年交付的动迁安置房，为黄浦区旧改征收安置配套住房，之前黄浦乔家北一期拆迁户很多都选择了明泰苑的动迁房。

从2022年开始，郊环动迁房成为刚需购房者的首要选择。比如刚落户上海的购房者，没有足够的资金一次性上车优质地段的房子，选择购入低总价郊环拆迁房作为首套房。

而本地人通过拆迁获取多套动迁房的，为了学区或者工作等多重因素，多套卖出，资金合一购买优质地段的房子。

从成交量上看，郊环动迁房虽然占据着绝对的主导地位，但像佘北这种成片的动迁安置房，同质化小区聚集，等有一天你需要置换的时候，挂牌出手的竞争对手会非常大，而且它不靠近地铁交通不便的一些因素也会成为未来被买家砍价的槽点。

【梅园三街坊】热度不停

梅园三街坊1月卖出16套 ，排在第14位，成交均价102048万元，套均成交面积39.2平。

梅园二到七街坊，其中三街坊小户型多，总价门槛更低，家长选择多，自然成交也最为活跃。

梅园三街坊对口：福山外国语小学（一梯队）+建平西校（一梯队）

福山外国语小学是浦东公办三巨头之一，民办摇号之前，福外每年进⼊兰⽣、华育、市北理的学⽣数量⼀直都处于全市TOP水准。福山外国语小学以英语为特色，相对于明珠不这么鸡血，但成绩依然很亮眼。

这样的名校招生政策和入户年限也是真的严格，实施五年一户，入户年限紧张。

如果考虑孩子入读这所好学校，家长就需要尽早落户买房。

建平西校则是浦东Top级别的公办初中，八大之一建平中学的直系。

梅园三街坊的成交价格一度达到19万+，最高达到20.6万/㎡，单价比肩滨江豪宅。去年5月份成交单价直接降到了14万出头，直接在高位跌去了30%。后面，就是持续的震荡起伏，但是再也回不到15万以上。目前，挂牌价格在12万+。

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1月TOP100成交总额小区排名

1月，上海二手房成交金额前100小区中，靠前的仍是内环内以及内中环改善型项目为主。

排在前10位的楼盘，其中6个楼盘均价超过10万/㎡，其中1月成交了一套古北壹号和合生东郊御品园。

近一步看，陆家嘴板块、联洋板块依然是中产改善的热门之地。

比如，陆家嘴的仁恒滨江园，世茂滨江花园；联洋的仁恒河滨城；黄浦的翠湖天地御苑，都是改善置换的天花板系列。

【世茂滨江花园】的豪宅赢在哪？

对比融创外滩壹号院、绿城黄浦湾，世茂滨江花园体量非常大，3000多户。

房龄上看，相对要老一点，属于板塔结合。主体建筑以弧型排列，前后错落有致，前观江景，后拥园景。小区绿化率高，环境优雅，自带会所，恒温泳池，车位充足。

（苏州园林主题）

毗邻黄浦江，作为吉尼斯中国最高江景华宅，距离地铁9号线商城路站步行约需15分钟，到陆家嘴商业中心车程不到10分钟。

小区周边高档住宅密集，仁恒滨江园、财富海景花园都集中在这里。不仅如此，该小区同时也是对口浦明师范学校附属小学的学区房。

【仁恒系列】为何能俘获中产的心？

长宁仁恒河滨花园背靠苏州河，陆家嘴仁恒滨江园背靠黄浦江，联洋仁恒河滨城背靠洋泾港。

从去年下半年以来的成交套数和成交总额看，仁恒系列深得中产的欢喜，特别是仁恒河滨城、仁恒河滨花园、仁恒滨江园。

之前派房在分析联洋板块和天山板块的时候就曾说过，仁恒对生活的理解比国内绝大多数的开发商都要深刻，坚持优质景观>朝向>普通景观，会选址+绿化好+体量大。其次，仁恒的圈层相对纯粹，而且仁恒以“微度假”模式，小区除了会所之外，会设置很多的邻里互动空间，比如社区会客厅、室外泳池、烧烤区等。

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上海各区二手房情况

从成交套数上看：成交套数最多的是浦东新区257套，成交均价53111元/㎡，其次是松江区248套，成交均价29615元/㎡。

成交均价最贵的是徐汇区，均价66642元/㎡；其次是静安区，均价为60309元/㎡。

长宁区、黄浦区未入榜。

从成交总额上看：浦东一直遥遥领先，成交239套，涉及13个板块，成交总额25亿+，以内环内和内中环的豪宅为主力，比如世茂滨江花园、仁恒河滨城等；其次是闵行和徐汇，分别成交64套和70套，以改善人群为主。

奉贤区、嘉定区、金山区未入榜。

写在最后，

之前因为过年耽搁的买房卖房计划，又重新提上了日程。

过去一年，大环境不友好，的确会折损很多人的信心，

未来，我们不仅要拼实力，更要拼心态。

楼市涨涨跌跌，我们一定要给自己稳定的内核和信心。

只要你坚定的看好上海楼市和我们的经济发展，你就可以比别人有更强的适应能力。

所以，我们买房的时候要带着接盘侠的思维去选筹。

未来有没有人愿意接手你的房子，接手你房子的人多不多，他愿意花多少钱接手你的房子。

不管是刚需买房还是置换买房，都是普通人的一项大额支出，买房是需要好好规划的。