深圳楼市惊现1.32亿天价豪宅成交，房价走向何方？

最近，深圳楼市可是热闹非凡，一则消息刷爆了各大房产板块——深圳南山华侨城片区的天鹅湖花园一期，一套建筑面积约643平方米的顶楼大平层，在法拍市场上拍出了1.32亿元的天价！

这场竞拍吸引了足足19人报名，历经167轮激烈竞价，最终尘埃落定，成交单价更是超过了20万元/平方米。

这一惊人的成交价，瞬间点燃了大众对深圳楼市的关注热情，也让不少人开始重新审视这个市场。

与此同时，新房市场中洲迎玺三期开盘当日吸引数千人到场选房，当天去化超500套；二手房市场门店带看量也创下新高。

在这一系列现象背后，深圳房价走势到底将如何演绎？这成了购房者、投资者和业内人士都极为关心的问题。

01、深圳楼市当下现状：冷热不均，局部高热

如今的深圳楼市，呈现出一种冷热不均的奇妙状态。新房市场上，部分高性价比楼盘备受追捧。

就拿中洲迎玺三期来说，备案均价约7.2万元/平方米 ，但开发商给出88折优惠后，折后均价约6.3万元/平方米，建筑面积约82平方米的三房最低总价约410万元。

这样的价格优势，再加上户型使用率超过94%的设计亮点，使得该楼盘在开盘时大受欢迎，吸引了2990批购房者登记并冻资，房客比约为1:3.83 ，开盘当天就去化507套房，去化率约65%。

而在二手房市场，整体也呈现出回暖的趋势。深圳贝壳研究院监测数据显示，春节复工以来，门店带看量等指标连续三周保持增长，上周（2月17-23日），贝壳深圳合作门店二手房带看量为19259组，创下2020年11月首周以来新高。

成交量方面，上周贝壳深圳合作门店二手房成交量较去年同期增长35%，2月23日的单日成交量跃居近年次高，仅次于去年10月13日的峰值。

低总价的刚需物业成交尤为活跃，总价200万元以下的二手房成交占比为23.7%，较去年节后第三周增长10.3个百分点。

豪宅市场更是表现亮眼，除了前文提到的拍出1.32亿天价的天鹅湖花园大平层，深圳豪宅法拍市场近年来表现活跃，已多次出现亿元级别的豪宅法拍。

2024年7月10日，深圳南山区华侨城纯水岸（十一期）一栋建筑面积为463.91平方米的别墅在法拍活动中，以2.32亿元总价成交，折合单价约50万元/平方米，刷新了深圳法拍房的单价和总价纪录 。

02、房价上涨动力：供需关系与政策因素

从供需关系来看，深圳新房市场库存紧张，去化周期降至7个月，处于健康甚至接近库存告急的状态。自去年9.29政策调整后，深圳新房快速去化，库存量快速减少。

2024年四季度，深圳新房网签量共2.5万套，一个季度的网签量超过2024年全年网签量的一半。

今年以来，尽管春节假期新房网签量有所回落，但整体依旧高于2024年同期。过去的2月，深圳新房网签量为2484套，同比增长141%。

而新房去化突然放量的背后，是近年来深圳土地供应规模大降的事实。2024年，深圳成功出让的涉宅用地仅6宗，总建面约89万平方米；2023年为14宗，129万平方米。

2020-2022年，深圳成功出让的涉宅用地通常都在30-40宗左右。土地供应减少，直接影响了2025年的新房供应。需求端旺盛，供给端减少，这无疑为房价上涨提供了一定的动力。

政策方面，去年9月末，深圳在限购政策放松、首付比例下降、豪宅税取消等因素影响下，房地产市场去化速度明显加快。

虽然目前没有进一步的重大政策调整，但这些已有的政策利好仍在持续发挥作用，刺激着市场需求的释放。宽松的政策环境，让购房者的购房门槛降低，购房成本减少，也在一定程度上推动了房价的上涨预期。

03、房价稳定因素：市场调控与库存补充

深圳一直以来都十分重视房地产市场的调控，“房住不炒”的定位坚定不移。政府通过一系列的政策手段，严格把控房价的过快上涨。

从土地供应、房屋预售、价格备案等多个环节，都进行了细致的监管。尽管当前新房市场库存紧张，但政府也在积极采取措施增加供应。

一方面，深圳市住建局公布的数据显示，今年3月，深圳计划入市的潜在项目包括远洋观山海家园、深铁珑境二期、鸿荣源观城、金地环湾城等11个住宅项目，这些项目分布在中心区福田、南山，以及外围的宝安、龙华、龙岗、坪山多个区。

另一方面，招拍挂市场上，深圳市近期也积极推地，3月4日的一场地块招商推介会中，深圳推出了多块涉宅用地。

旧改项目的进展也在加速，纳入旧改专项规划已有十五年的皇岗村，终于在今年2月7日公示了主体工程的施工许可，预计今年4季度入市。这些新增供应将在一定程度上缓解市场供需矛盾，稳定房价。

从二手房市场来看，虽然带看量和成交量都有所回升，但价格相对稳定。从2024年的10月开始，深圳二手房成交均价就已经回升到6万元/平方米以上，且都在6.35万元/平方米左右浮动。

这表明二手房市场在经历了一段时间的调整后，已经逐渐趋于平稳，没有出现大幅波动的情况。

04、未来房价走势预测：平稳中或有局部波动

综合来看，深圳房价在未来一段时间内，大概率会保持平稳态势，但局部区域可能会出现一定的波动。

新房市场中，随着3月份多个新房项目的推出及加推，新房库存告急问题将得到缓解，房价快速上涨的可能性较小。

不过，一些核心地段、配套优质、产品稀缺的项目，依然可能会因为市场需求旺盛而出现价格上涨的情况。

例如，位于南山、福田等核心区域的新房项目，由于土地资源稀缺，周边配套成熟，一直以来都备受购房者青睐，这些区域的房价可能会相对坚挺，甚至有一定的上涨空间。

二手房市场预计将继续保持平稳的走势。随着市场的逐渐回暖，成交量可能会进一步增加，但价格大幅上涨或下跌的可能性都不大。

对于刚需购房者来说，现在是一个相对较好的入市时机。一方面，市场上的房源选择相对较多，购房者可以根据自己的需求和预算进行挑选；另一方面，房价相对稳定，不用担心出现高位接盘的情况。

而豪宅市场，由于其本身的稀缺性和高端属性，可能会成为资本博弈的新战场。像这次拍出1.32亿天价的天鹅湖花园大平层，其地理位置优越，占据华侨城核心地段，是传统豪宅片区，而且户型稀缺，带泳池还能看湖景。

这类核心地段的稀缺性产品，依然会是定价基石，价格可能会继续保持高位，甚至还有上涨的潜力。但需要注意的是，豪宅市场的成交量相对较小，其价格波动对整个房地产市场的影响有限。

深圳楼市在经历了一段时间的调整后，目前正处于一个关键的发展阶段。1.32亿天价豪宅的成交，只是市场中的一个亮点，它反映了深圳豪宅市场的活跃，但并不能代表整个楼市的全貌。

对于购房者和投资者来说，需要理性看待市场变化，根据自己的实际情况做出决策。如果你是刚需购房者，不必过于焦虑房价的短期波动，抓住合适的时机上车才是关键；如果你是投资者，也需要谨慎评估市场风险，不要盲目跟风。毕竟，房地产市场的投资，从来都不是一件简单的事情。