违约潮蔓延到了“示范性房企”身上。

01

违约

3月20日晚，金辉控股（9993.HK）公告称，尚未支付2024年到期、票面利率7.8%票据的未偿还金额，本金总额3亿美元。

美元债违约公告

公告称，自2023年始由于中国房地产市场的深度调整，金辉控股销售额承压明显。

在行业销售环境未明显得到改善的形势下，为确保项目有序交付及按时兑付债务，金辉控股已采取多项应对措施，包括但不限于加快物业销售、回款及精简生产成本。金辉控股表示，还在积极努力解决并与票据持有人保持积极沟通，并寻求实施最佳解决方案，以确保维护各方持份者的利益。

《小债看市》统计，目前金辉控股仅存这一笔美元债，根据2024年票据条款，该债券所有未偿本金连同任何应计和未付利息，应付日期为2024年3月20日。

从坊间传闻来看，本次金辉控股债务违约的原因是被监管部门限制汇出资金。

据悉，金辉控股虽提前凑够了偿付所需资金，但因拖欠国内供应商的金额较大，导致保交付存在较大资金缺口，被监管部门禁止汇出资金，最终导致境外债无法如期偿还。

早在今年1月末，金辉控股就传出寻求部分大债权人同意对该笔境外债进行展期置换的消息，当时金辉还聘用了境外机构Morrow Sodali来确认债权人身份。

实际上，评级机构早已预警了金辉控股的债务风险，2022年8月以来穆迪曾多次下调公司信用评级。

穆迪评级

最近一次，2023年9月14日穆迪将金辉控股企业家族评级（CFR）从“B3”下调至“Caa1”，并将其高级无抵押评级从“Caa1”下调至“Caa2”，评级展望维持“负面”。

穆迪称，金辉控股的再融资风险增加，其合同销售疲软，流动性减弱，未来6-12个月到期债务量较大。

在境内债方面，主要由金辉集团股份有限公司（以下简称“金辉股份”）发行，目前存续6只，存续规模45.32亿元，1-3年内到期规模有28亿元。

未来偿债现金流

据最新评级报告，金辉股份主体信用等级为AA+，相关债项信用等级为AAA，评级展望稳定。

2023年下半年以来，凭借“示范性房企”身份，金辉股份接连发行两笔中票，合计募资16亿元。

虽然有“第二支箭”的支持，但是与其整体到期债务相比，金辉股份发行债券数额仍相对较小。

02

财务不容乐观

据官网介绍，金辉集团是一家全国布局、区域聚焦、城市领先且声誉卓越的大型地产开发商，专注于为首次购房者及首次改善型购房者提供优质的住宅物业。

金辉集团于1996年在福州成立，2009年总部迁往北京，2020年10月金辉控股在香港联合交易所主板挂牌上市。

金辉集团官网

从股权结构看，金辉股份的控股股东为金辉投资（香港）有限公司，持股比例96%，金辉控股为其间接股东，公司实际控制人为林定强。

股权结构图

在房地产市场深度调整背景下，金辉集团的销售额逐年腰斩。

2022年，金辉集团实现全口径销售额401.8亿元，金额较2021年的947.2亿元下跌57.58%；2023年取得全口径销售额255.8亿元，权益销售额202.8亿元。

今年前两个月，金辉集团仅卖出去20.6亿的销售金额，位于行业五十名开外。

穆迪预计，鉴于房地产市场复苏前景不明朗，特别是在低线城市和不太富裕地区的城市，金辉集团的合同销售额将在2024年进一步降至200亿元。

土储方面，截至2023年中金辉控股总土地储备为2436.4万平，其中权益土储建面1950.9万平，二线和核心三线土储占比超97%。

金辉控股部分位于三线城市及二线城市远郊项目，未来面临一定去化压力和减值风险。

从业绩上看，2023年上半年金辉控股实现营业收入183.49亿元，同比增加0.7%；公司所有人应占利润为5.23亿元，同比下滑57.8%。

归母净利润

受近两年公开市场拿地利润率走低等影响，金辉控股盈利能力持续下滑，同期其毛利率为12.68%，净利率4.02%。

毛利率

截至2023年中，金辉控股总资产为1477.25亿元，总负债1114.05亿元，净资产363.21亿元，资产负债率75.4%。

从三条红线指标来看，金辉控股非受限现金短债比为0.29，净负债率61.3%，剔除预收账款后的资产负债率63.1%，现金短债比这条红线不达标，流动性压力加大。

财务杠杆水平

《小债看市》分析债务结构发现，金辉控股主要以流动负债为主，占总债务的81%。

截至同期末，金辉控股流动负债有899.06亿元，其中一年内到期的短期债务合计141.71亿元。

相较于短债规模，金辉控股流动性不足，其账上现金及现金等价物仅有109.27亿元，虽较2022年末增加不少，但不能覆盖短债，公司存在一定短期偿债压力。

在备用资金方面，截至2022年末，金辉股份银行授信总额有446.1亿元，未使用授信额度为2242.7亿元，近两年其财务弹性下降不少。

银行授信

除此之外，金辉控股还有214.98亿非流动负债，主要为长期借贷，其长期有息负债合计190.19亿元。

整体来看，金辉控股刚性债务规模331.9亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为30%。

在融资结构方面，金辉主要以银行贷款为主，占比6成，债券占比近3成，非标融资不到5%。

值得注意的是，近年来金辉合联营项目及并表合作开发项目规模快速增长，少数股东权益从2018年末32.1亿增长至139.35亿，与少数股东损益占比不匹配，存在一定“明股实债”嫌疑。

更为不利的是，2021年和2022年金辉控股筹资性现金流分别净流出89.42亿元以及171.39亿元，处于债务净偿还状态，说明其外部融资环境恶化，公司面临再融资压力较大。

筹资性现金流

从资产质量看，金辉股份存货规模近900亿，主要为开发成本。

截至2022年底，金辉股份计提存货跌价准备余额为12.03亿元，其有一定规模的三 线城市及二线城市远郊土地储备，若未来行业景气度持续下行，部分存货仍存在去化压力及继续减值风险。

截至2022末，金辉股份受限资产合计568亿元，规模较大，其中主要为受限存货424亿元，受限比例较高不利于资产流动性。

总得来看，金辉控股销售持续持续疲软，业绩腰斩，对债务和利息的保障能力下降；整体债务负担较重，面临一定偿付压力；融资环境恶化，资产流动性不足。

03

从稳健到激进

1996年，林定强在福州创立金辉集团，并在福州收购第一幅地块，开发了首个项目--福州锦江花园。

2004年，金辉集团走出福州，先后进入重庆、西安、南京、合肥、上海等地，开启了全国化布局。

五年后，林定强将总部迁至北京，并逐步将业务扩展至长三角、环渤海、华南、西南及西北等五大区域，金辉集团成为一家全国性房企。

金辉集团董事长林定强

自2013年起，金辉集团开始筹谋上市，其先在港股申请上市，但遭遇招股书失效，后又转战A股未果，直至2020年才登陆港股。

急于上市背后，是金辉集团对融资的渴求。

其实，在2017年之前，金辉始终保持稳健发展的态度，但随着阳光城、旭辉等闽系房企高周转高杠杆的迅速发展并成功上市，金辉开始着急了。

2017年起，不甘于落后的金辉疯狂拿地，2017年-2019年其土储从500万平方米增至2700万平方米，翻了5倍之多，并且在此期间其还不断以“地王”的身份出现在各大土地公开市场。

截至2021年末，金辉控股土储已达3319万平方米，以二三四线城市为主。

2017年~2019年，金辉控股分别实现全口径销售额445.1亿、746.8亿以及888.6亿元。

规模扩张下，金辉集团负债高企、融资成本上升、毛利下滑等后遗症开始显现。另外在公司治理方面，其家族色彩浓厚，公司管理层有多名林定强亲属被外界所诟病。

2021年下半年以来，房地产市场迅速转冷，行业整体销售下滑，虽为“示范性房企”，金辉集团也未能独善其身，逐步走向债务违约，被行业的洪流所裹挟。