1

以前买房人都期盼着买房不要有公摊，期待哪一天可以取消公摊制度，按照套内面积去买房。现在，公摊正在以另一种方式消失。房产的产品迭代，正在一点点让公摊成为过去时。从2024年开始，全国范围内开始了一场零公摊的实验。在全国零公摊实验里，走的最早的，走的最快的是广州。广州的产品已经进化到了什么程度呢，这个可以给大家看看。

今年的9月份，招商蛇口以底价10.18亿元，楼面价1.3万/㎡的价格拿下横沥岛2024NJY-3地块，前几天这个项目出产品和户型了，户型实用面积最高能干到140%。

这不是什么豪宅和改善住宅啊，按照小区面积段的区间82㎡、110㎡和125㎡来算，只能算个刚改楼盘。给大家看下它逆天的110平的户型，110平的户型实用率139%，能做到4+1房两卫还带露台。

这是广州目前实施的第一个第四代产品的楼盘。广州主城区即将开盘的新盘，虽然还没有实施第四代住宅标准，但是也出现了实际使用面积达到130%的户型。拿越秀在白云和荔湾的两个即将开盘的新盘来说。越秀在荔湾老西关的河柳街地块，是个核心老城的纯刚需盘，最小面积68㎡，最大面积也就只有98㎡，但是它的实际使用面积能做到最高130%。68㎡的三房两卫，82㎡的三房两卫和98㎡的四房两卫，新规后的高得房率让小户型能做出之前100平以上的居住体验感。另一个越秀在白云梅花园板块的新盘，也是个刚需盘，只有88平和105平，实际使用面积最高达到130%，全部都是四房两卫。这三个即将开售的新盘，代表了广州现在最高得房率的产品。除了这三个楼盘，广州目前市场上在售的新盘，只要是建筑新规之后入市的，100%以上的得房率已经成为了标配。在广州甚至已经形成这样的现象，买房能选新房不选二手，新房一定要买建筑新规后的产品。广州的产品之所以做到如此高的得房率主要是因为去年11月份广州建筑新规的发布。去年11月份，广州公布了最新的《容积率办法》，将住宅套内半开敞空间半计容的比例从不超过套内建筑面积的15%放宽至20%，并允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台。半开敞空间指的就是阳台、入户花园、设备平台这些，半开敞空间赠送一半面积，这就给开发商在户型设计上留出了尺度。后面开发商们就猛卷户型设计，使得得房率越来越高，不仅消灭了公摊，甚至出现了100平的建筑面积，实际使用140平的局面。

2

不仅是广州一个城市出台了建筑新规，自2024年以来，全国多个城市都在计容新规上做了调整。

今年的5月份，济南出了新的计容细则，对第四代住宅试点项目和普宅都做了计容方面的全方位调整。

佛山住建局等9个部门联合发出通知，将住宅套内阳台的折半计容面积上限由套内建筑面积的18%提升到20%，并取消了对单个阳台的进深和面积限制。

合肥7月发布计容的新通知，放宽阳台、露台计容规则，如投影面积小于套内面积比20%的正常标准阳台，不管封闭与否，均只计一半容积率。

深圳今年的建筑设计规则中，增加了计一半面积的阳台进深不超过2.4米，超过部分的水平投影面积应全部计入规定建筑面积的内容，此前深圳阳台进深不能超2.4米，修订后可以将进深做大，飘窗的进深也从0.6增加到0.8。

……

西安、珠海、昆明、湖州等地都做了计容新规的调整，调整之后，各地的新规后产品如雨后春笋般往外冒。第四代住宅的概念逐渐在全国范围内得到了普及。第四代住宅，又称城市森林花园住宅，主打把地面的庭院放到高层上，让每个高层住户都拥有空中花园。

在实际落地上，第四代住宅最大的特点就是高得房率和拥有大露台。在全国现在落地第四代住宅的已经有100多个项目，得房率大多都在100%之上，最高的得房率能拉到144%。不过各个城市的第四代住宅多是在改善项目和豪宅上。

比如重庆的第四代住宅主力面积在127㎡以上，西安的第四代住宅主力面积在130㎡往上。

小户型的刚需项目也有，但是在全国范围内比较少。这里面值得一提的，100%以上高得房率和第四代住宅并不能完全划上等号。最明显的一个区别是有没有露台。

3

这一次的全国范围内的计容调整和100%得房率产品的兴起，正在形成一股产品迭代的潮流。现在看普遍的得房率是100%-110%，不排除后面户型设计越来越卷，出现得房率150%，160%的新产品。很多人都没有意识到这件事对房地产行业的影响有多大，可以这么说，这股产品迭代潮将会成为房子新时代产品和旧时代产品的分界线。现在还是新产品和旧产品的过渡期。度过过渡期之后，以后的新房市场，100%以上得房率的产品会成为标配。在新产品和以前的二手房旧产品之间也会形成明显的价格差距。以前得房率70-90%的二手房，房价会是一个梯队，100%以上得房率的新产品会形成一个梯队。这两年因为房地产行业的低迷，100%得房率新产品和二手旧产品在价格上并没有差别太大，尤其是在大湾区的刚需盘，因为新房竞争的加剧，甚至出现了高得房率新规产品的价格比低得房率二手房价格更新的反常现象。新旧产品交替的过渡期，龙猫给全国重点城市的朋友们几个非常实用的建议吧。

1、请密切注意你持有房产的区域是否还有大量待入市的地块，如果有，请将除了自住以外的房子卖掉，因为待这些新规产品入市后，会卷死周边的二手旧产品。

2、买新不买旧，如果在新规产品和二手次新之间做选择，即使新规产品比二手次新略高一点，也请不要犹豫，坚定的选择新规产品。

3、有些城市的新规产品只覆盖到改善面积，还未波及刚需，但是请相信，未来刚需小户型也会普及100%的得房率。如果不着急居住，可以再等等。

4、优质成熟稀缺地块的二手住宅不用担心，在房地产的价值判断里，地段依然是核心，比如广州的珠江新城，深圳的深圳湾，即使其他区域有新规产品，也不会冲击到这些核心地段的价值。