他们亲自把房贷首付打下来了

老斯基财经 2024-06-12 09:21:58

怎么一扭头,缸里的水又要漫出来了?

2000年的时候,在金融之都上海,破天荒地出现了个人商品房信贷“零首付”的业务。

2000年不是2020年,当时距离福利分房取消,也才刚过2年时间。

即使在欧美国家,十成按揭也是相当罕见的东西。

事实证明,金融创新比的不是跑得快慢:

而是飞得高低。

当时有两家银行,为了抢“零首付”的首发,暗地里较劲儿,发布会前后脚仅隔一小时,一起在沪上媒体露了脸。

事实上,所谓买房“零首付”真要去办,还是得拿旧房来做抵押,不是没门槛就能从银行里贷出钱。

说白了就是玩儿个文字游戏,借“零首付”之名,行首付款抵押贷之实。

但既然有大银行开了口子,开发商和中介机构也不再遮遮掩掩了,此后“零首付”,甚至“首付后倒找钱”,都成了开发商的营销手段。

这里头的门道,要么是开发商帮着垫了首付款,购房者背着首付贷和房贷一起还。

要么是开发商用“高评高贷”的手段,做高房子的总价,从银行贷出更多的钱,来让你还。

表面上是让没条件的人圆了买房梦,但绕来绕去绕不开那些西方经济学的经典悖论:

首付都凑不齐的人,你为什么信他能还得起月供?

按照中国香港楼市的发展经验,有关部门对房地产调控有两个砝码,一个是土地供应,一个是首付比例。

如果开发商在“零首付”上乱做文章,调控大计都让你拿来做减价大酬宾了。

往小了说,是扰乱银行贷款管理、误导消费者;往大了说,是积聚金融风险,给调控大棋局:

使绊子、扯后腿。

因此,零首付刚在市场上出现的时候,就是被监管点名封杀的,基本属于:

露头就严打。

2016年初,上一轮楼市去库存正轰轰烈烈拉开大幕的时候,沈阳一口气出了“22条楼市新政”。

大礼包里除了给买房的发奖励、降税费之外,还为高校在校生买房开绿灯。

最让外界意外的,还是把“零首付”写在了里面,但这个“零首付”还不是人人能享受,还得是:

毕业不超过5年的大学生。

在当时,这个政策包一出炉就同时破了两个纪录:

一个是,“零首付”首次出现在地方救市措施中;另一个是,首开鼓励大学生买房的先例。

但吊诡的是,引发了巨大争议的“零首付”政策,在当晚就被叫停:

享年6小时40分钟。

当时监管给房贷首付划了最低20%的红线,“零首付”这条政策真要上了秤,算是典型的“闯关”。

当地的说法是,“零首付”政策还处于前期调研论证阶段,暂不具备出台条件。

斯基觉得,这么严肃的政策,调研工作肯定是少不了的,但就看调研的是哪一边。

根据当时机构数据,楼市新政前沈阳楼市的去化周期,已飙到33.1个月,警戒线早就亮起了红灯。

有媒体报道,新政出台前,当地有关部门几次专门组织房企研讨,显然做了充分调研。

但另一边,沈阳当时新房均价7000元/平方米,以百平方米住宅计算,享受“零首付”的大学生,一出校门就能扛上70万的贷款。

按当时4.9%的商贷利率,贷款背上30年,月供要4000多元,而沈阳2015年的社会平均工资:

尚不到5000元。

以“鼓励购房”为出发点,以“不具条件”暂停施行,“零首付”一日游的闹剧背后是:

薛定谔的大学生买房人。

但也有些耿直的专家评论时倒是一点不遮拦,他们说一旦施行,就属于是:

沈阳版的次贷。

这话说得也不准确,华尔街用“零首付”搞出次贷危机完全是贪得无厌、咎由自取。

咱们是为满足居民的居住需求、给购房者切实的奖励,二者是有本质不同的。

当然,让沈阳着急上火的问题并没有拖太久,事情发生在2016年3月,之后发生的事情大家都知道了。

其实想要去库存,完全没必要去冒这么大的金融风险,咱老百姓从来是买涨不买跌,想要去库存:

只需要涨价就行了。

2021年4月份的时候,有位热心市民廖先生,在青岛政务网公开信箱留言,形容胶州“东南西北,全是楼盘”,末了还灵魂发问:

系统性风险有没有评估?

胶州曾是青岛体量最大的房地产市场之一,扮演了青岛楼市供销的主力。但当时,胶州新房库存量全市最多,去化周期达22个月。

胶州有关部门的回复也很诚恳,说是得益于2016年楼市启动的普涨行情,让胶州成了地产投资热点城市:

也给胶州房地产市场调控造成很大压力。

这话说的,全怪大伙的投资热情,给当地添麻烦了。

其实当时比青岛库存压力大的城市还有很多,易居研究院的月度库存报告显示,到当年2月底,隔壁日照的去化周期达到了44.5个月,即便停止新建住房:

市面上的房子卖三年半也卖不完。

从2016年到2021年,当年让一些城市抓耳挠腮的问题,现在有更多的城市又着急上火了。

怎么一扭头,缸里的水又要漫出来了?

前段时间,趁着各地纷纷下调首付门槛,胶州也出台了一揽子刺激政策。

有一条就专门提到,对收入相对困难的家庭,有关部门来出面争取“极限优惠”:首付款可按50%缴纳,剩一半可缓一两年补齐。

这意味着,胶州做到了政策背书,帮购房困难的家人们,把首付比例打到了:

7.5%国内最低。

斯基看了新闻也纳闷,公告里都明说了“家庭收入困难”了,为什么还鼓励他们背负百万房贷呢?

是嫌难度太单一了吗?

7.5%的首付,算下来就是13倍的杠杆,这么高倍数的杠杆,已经可以跟一些虚拟币合约相提并论了。

这意味着只要波动7.5%,你就能在本金翻倍和清零之间坐一轮过山车。

但在币圈,扛3倍杠杆的不敢过夜;在楼市,13倍杠杆却能背上30年。

在胶州7.5%首付的新闻下面,斯基看到有人评论说:

还没看到“零首付”,说明政策底还没有到来。

但马上就有人甩了张“渔网类型图”,一下把抽象的问题给具象化了,因为到了零首付的时候:

网已经变成了丝袜了。

你要说网眼尺寸多少,可能有人还懵懵懂懂,但你要说丝袜,大家都来了精神。

所以当下的市场,最大的问题,不是首付到几成的问题,而是:

越来越多的鱼认识网了。

来源:老斯基财经(ID:laosijicj) 作者:波旁斯基转载请注明来源及作者侵权必究

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