进入12月下半月后，上海年尾楼盘集中开盘潮也开始了，超过10个楼盘今天处于认筹期间，其中有一个最为吸引眼球，它就是保利外滩序。

之所以广为关注，原因有两个。首先，该楼盘刚打破了一个楼市纪录，6天前（12月12日）首次开盘认筹率超过700%，成为今年上海最热门新盘。其次，本次入市房源是今年上海土拍取消限价后首批不限价房源，入市价格具有风向标意义。

先介绍下基本情况，保利外滩序由2幅地块构成，分别是45街坊和88街坊，其中45街坊为今年4月与卫百辛合作通过遴选获取，12月12日开盘房源便位于此，名称叫做保利外滩序BUND45，备案均价为12.9万每平。

而今天开始认筹的房源位于88街坊，因此名称叫做保利外滩序BUND88，该地块是今年7月9日保利发展通过招拍挂独立获取，也是上海取消土拍限价后出让的第一批地块，最终备案均价为12.7万每平。

这个价格是高是低，我们可以与周边楼盘进行对比。距离项目几百米外的兴华里近期也处于认筹阶段，楼盘备案均价为12万每平，比保利外滩序低了7000元每平。

兴华里所处地块为2023年底上海城投获得，当时成交楼板价为7.68万每平，地块内物业类型包含公寓和风貌，公寓房地联动价12万每平，风貌为18万每平。

而保利外滩序BUND88所处地块拿地楼板价为8.85万每平，比兴华里高出1.17万每平，但房价只高出7000元每平。

因此，可以得出两个结论。第一，土拍取消限价后，楼盘具体入市价格会根据楼板价决定，并不会一刀切不可商量，房企可以在接下来的热门地块中放心提高拿地预算。

第二，虽然限价取消，但也不是想卖多少就能卖多少，例如保利外滩序，即使BUND45开盘认筹率突破700%，BUND88备案均价甚至还降了2000元每平，房价也只比地价高出3.85万每平。

而兴华里之所以联动价比楼板价高出4万每平以上，是因为地块并非纯住宅，还有一部分商服用地，扣除这方面成本，价差和保利外滩序类似。

简而言之，就是地块限价取消后，并不代表房价会暴涨，在地价上升的情况下，上海会保证地块入市后给房企留有利润空间，但房企要兑现利润的前提是保证房价上涨后房子能卖得掉。

目前而言，不限价楼盘入市还很少，需要等后续其他楼盘开盘后观察上海各区是否都会如此。

如果按照杨浦的方式进行，绿城徐汇地王入市价格将达到17.5万每平以上，有机会超过18万每平。11月七批次土拍中，华润联合体抢下的溢价率之王浦东新杨思地块，入市价格也会超过11.5万每平。

上海市中心的新一轮涨价去库存开始，那么郊区怎么破呢？