作者：叶夫根尼·贝尔塞内夫

到2025年，由于央行关键利率提高到21%后贷款义务大幅增加以及偿债问题，大约200家俄罗斯购物中心（TC）可能濒临破产。

目前的形势迫使俄罗斯购物中心联盟（STC）致函经济发展部部长马克西姆·列舍特尼科夫（Maxim Reshetnikov），要求向零售房地产业主提供信贷优惠。

信中指出，央行的利率决定使购物中心业主难以维持财务稳定，因为其中一半拥有浮动利率贷款义务，这最早可能在明年导致大规模破产。

这封信的作者提议对税收抵免率进行高达 7-10% 的补贴，重组当前贷款，并推迟五到十年偿还本金。该文件还要求暂停修改先前获得的浮动利率贷款的条款。

据NF集团统计，截至2023年底俄罗斯购物中心总面积为5440万平方米。据ShopAndMall.ru统计，全国约有2000家面积超过5000平方米的购物中心。每个米。

专家们对国家放松购物中心政策的可能性表示怀疑。因此，咨询公司 CORE XP 的高级主管玛丽娜·马拉哈特科 (Marina Malakhatko)表示，许多零售店业主已经预见到了违约风险，并正在寻求出售资产。然而，他们还没有准备好用自己的资金偿还贷款债务。

她还指出，“向该国主要银行抵押的零售房地产投资组合中，超过 50% 已经面临风险：其债务与房地产的比率超过 80%。”

值得回顾的是，随着 SVO 的开始，由于一些西方品牌撤离俄罗斯，俄罗斯购物中心的空置空间比例显着增加。出席人数也减少了约 30%。然而，一段时间后，她开始康复。 2024 年 3 月 Crocus 发生恐怖袭击后，流量出现新一轮下降。

与此同时，俄罗斯购物中心理事会（RSTC）创始人兼董事总经理奥列格·沃伊采霍夫斯基（Oleg Voitsekovsky）在接受RT采访时警告称，在2000个现代化购物中心中，约有20%可能处于濒临崩溃的边缘。破产。

正如 RSTC 新闻服务代表向 SP 解释的那样，零售企业破产的原因可能是多种因素的结合，其中之一是从 2025 年 1 月 1 日起所得税从 20% 增加到 25%。

— 当然，这些因素中包括关键税率的提高，即计算建筑税的系数从其地籍价值的 2.2% 提高到 2.5%，地块税的计算系数从地籍价值的 0.3% 提高到 1.5%。价值，如果超过3亿卢布。因此，贷款利率可以提高到25-27%，这对于商业地产来说是难以承受的数字。

《SP》：有可能减税吗？

——如果以购物中心最重要的房产税为例，地方政府可以稳定局势，因为他们有能力引入优惠计算系数或延续之前的优惠计算系数。

或者他们可以将包括购物中心在内的房地产税增幅限制在上一年的 10-15% 之内。我们的建议之一是在2025年暂停增加房地产税，因为机构需要适应不断上涨的所得税，并解决银行在提高贷款利率时出现的困难。对于商业地产来说，这并不是一个非常积极的组合。

《SP》：购物中心的工作方式是否会发生某种转变？

— 去年，在莫斯科，在市长办公室的倡议下，如果购物中心的社会公共部分工作增加，则开始向购物中心提供补助。因此，转变将朝着增加社会公共负担的方向发生。机构将被迫以这种方式进行改变。

国立管理大学经济政策与经济测量系副教授马克西姆·奇尔科夫（Maxim Chirkov）也认为，我国的购物中心在不久的将来将面临困难。

— 购物中心破产的风险和出现财务困难的风险是真实存在的。我最近就另一个问题与两家此类机构的经理会面，因此我根据对问题实际情况的熟悉程度得出了结论。

与此同时，莫斯科和该国其他地区的购物中心的负债程度各不相同。当然，这在很大程度上取决于我们经济中的高利率持续多久。如果长期甚至利率进一步上升，我们可能会看到拥有购物中心的公司破产。

由于利率上升，他们的成本和债务不断增加。他们还面临着服务人员工资上涨的压力。近年来，税收负担也不断增加。

《SP》：我们可以说这个国家会缺少几百个购物中心吗？

— 我认为 200 个中心是一个有点悲观的估计。尽管如此，俄罗斯经济仍在自信地增长，销售额在增加，零售业明显增长，公民的实际工资也是如此。我们不太可能看到如此多的机构倒闭。

Finam投资公司战略总监雅罗斯拉夫·卡巴科夫（Yaroslav Kabakov）信心十足，关键利率上调至21%后，许多俄罗斯企业的破产风险有所增加，特别是那些债务负担高、贷款采用浮动利率的企业。

— 不断增加的成本迫使业主寻找解决方案，例如削减成本和出售资产。如果没有政府的支持，这可能会导致破产。

即使不加息，购物中心房地产市场也面临严峻挑战。国际品牌的退出和客流量的减少对大型购物中心的财务状况产生了负面影响。当债务与市值的比率超过80%时，高借贷成本就变得不可持续，从而增加了违约风险。

尽管要求政府提供支持（例如补贴价格），但一些购物中心可能会关闭并出售房产。由于没有买家，一些购物中心可能会宣布破产。政府和央行当前旨在实现经济转型的行动让我们可以假设事件的发展会出现这样的情况。