原创 张岳

关于昨天房地产救市的热烈讨论，今天有了最新回应。

今天上午《经济日报》，发表一篇标题为“房地产市场企稳还需一些耐心”的评论，值得关注。

01

还需多些耐心

我们先来看看这篇文章的主要观点：

1、当前，房地产市场仍处于调整期，对于4月份、5月份的回落应理性看待。

2、4月份、5月份较第一季度出现一定回落，属于正常的调整。

3、对于房地产市场的平稳健康发展，还需多些耐心。

4、大力支持购买首套房，合理支持购买二套房。应将视线回归到房子本身，提供更优质、更契合市场需求的好房子将有助于促进住房消费。

文章传递的信号是：

虽然新房销售面积，4月环比3月下跌了接近40%，销售金额环比下跌了接近50%，但前四个月累计数据还不错。不妨让子弹飞一阵子，“对促进房地产市场企稳复苏的各项政策持续产生效果，应有一点耐心”。

同时呼吁房企转变观念：之前是挣快钱的，从现在开始将挣辛苦钱、慢钱、小钱。要向管理、服务、运营要效益，要有更多耐心。

可以预见的是，一线城市短期内还不太可能有较大力度的松动，但是针对首套房和二套房，尤其是改善群体，应该会有政策的调整优化空间。

02

有挑战，更多的是机遇

多一些耐心，对未来保持乐观。

中国经济的确面临挑战，但更多的是机遇。

近期，全球科技大佬密集访华，如特斯拉CEO马斯克，苹果CEO库克、英特尔CEO基辛格、高通总裁安蒙等已结束中国行。接下来，摩根大通CEO杰米戴蒙、安谋公司CEO雷内哈斯等也将开启他们的访华之旅。

这些科技大佬的亲自到访，足见其诚意和重视，背后则是全球跨国公司对中国广阔消费市场和无可替代的全产业链的依赖性。这些科技企业与中国的深度合作，将促进中国科技创新和产业升级，这是中国经济复苏的重要信号。

在此背景下，虽然一线城市还有很大的调整空间，政策工具箱里还有很多手段，但国家不愿意看到房地产市场出现“风急浪高”的局面，而是把调整的时间拉长，以时间换空间，推动经济转型。

看清楚这个方向，我们未来的购房逻辑更应该回归到房子本身。

关注那些提供更优质，更契合市场需求的，能够穿越周期的好房企，好房子。

03

购买力在集中

当下房地产市场不需要救市，而是要想方设法地满足居民对美好生活的诉求。

去年12月，中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》，提及了促进居住消费健康发展，支持居民合理自住需求。

居民合理自住需求就包括了刚需和改善型需求，但目前的高首付比例让改善型购房群体有些犯难。

比如在深圳，购买二套房的首付比例是七成；只要在全国范围有贷款记录，不管是否结清，在深圳购房都需要5成首付起，这大大增加了换房的难度。

同时，二手房市场的冷淡，也导致他们不敢卖，卖不掉，卖掉又不知道买什么好。

在呼吁出台“针对改善群体”的优化政策的同时，一些房企已经走在前列，主动帮助购房者降低置换压力。

比如深圳万科刚刚推出新政策，针对卖房再购房的客户，直接提供最高5万元/套的总价优惠；如果短期内首付压力大，还能1成首付购房，剩余首付年底交齐等，这一定程度上减轻了购房者的置换负担。

从深圳市场的表现看，我们也能发现购买力正向好房子和好房企集中。

好房子依旧不愁卖，看看万科今年的销售情况，观望的人虽多，但坚定看好城市价值，买入优质项目的人更不在少数。

万科未来之光，1-5月网签250套，网签金额24.9亿，是宝安双冠；

万科金域学府，1-5月网签448套，网签金额19亿，是龙岗双冠；

万科瑧湾悦，1-5月网签267套，网签金额34.7亿，是前海双冠。

当潮水褪去的时候，我们能清晰看到谁才是最有价值的。市场最悲观的时刻，也是机会最大的时刻，资金总会以其最聪明的方式，设法流入价值回报最高的渠道。

这些片区销冠项目值得我们深入研究。

04

万科做对了什么

当下环境，如何做对选择？

我们可以看看万科做对了什么，让今年3个新项目：金域学府、未来之光、瑧湾悦均成为片区销冠。

首先是金域学府，它为什么可以成为龙岗区网签套数+网签金额双料冠军？

万科在龙岗区的品牌知名度和市场占有率都非常高，其中不乏像万科翰邻城、万科天誉、万科时代广场这样的高端社区，老业主对物业服务、产品质量和开发商的信任度都非常高。

而金域学府择址龙岗中心城，周边约36万㎡商圈，紧邻占地面积约30万㎡儿童公园（在建中）和“6+6”所学校（含建设中），步行约290米就能到达16号线回龙埔站，（信息数据来源：高德地图）这些醇熟配套对于改善群体来说，吸引力巨大。

因此金域学府一经入市，便吸引大批老业主的复购，这些忠诚的“万科粉”还推荐给新业主购买，正是这种口口相传的口碑效应，让金域学府在冷淡市场中脱颖而出。

实景图

再看未来之光，它的成功得益于对客户需求的深刻洞察。

在深圳这样的一线城市，买房想实现“一步到位”，是一件相当奢侈的事。特别是对于年轻人来说，想买到价格、空间、环境、配套都特别理想的产品，几乎是不可能的事。

而未来之光立足尖岗山，通过控面积实现控总价的策略，让客户在同等预算下获得更大空间，更好的环境和配套设施。

比如更好的通勤时间：项目周边就是宝中、留仙洞、科技园这些总部企业聚集区；更好的生态环境：坐拥六山两水四公园，推窗即是新鲜空气和清幽山景；更好的社区配套：集幼儿园、老年日料中心、公交车首末站、万方商业街多元配套于一体；更好的户型空间：其中建面约73㎡三房和98㎡四房在市场非常稀缺，建面约80㎡主力户型也受到客户的青睐。

空间够用，环境优越，配套齐全，总价又相对较低，未来之光的“一步到位”很大程度避免了以后换房的麻烦。

（注：六山为尖岗山、大井山、平峦山、孖松山、企龙山、铁仔山；两水为铁岗水库、西丽水库；四公园为宝安公园、尖岗山公园、平峦山公园、铁仔山城市公园）

最后是瑧湾悦，它的成功得益于领先于市场的产品细节和操盘方式。

在产品方面，万科“瑧”系产品早已深入人心，如香蜜湖瑧山府，深圳湾瑧湾汇都成为豪宅片区标杆。而前海瑧湾悦是万科汲取过往开发经验，迭代升级的“瑧”系2.0新作。

过去前海不少120㎡户型都只做到了3房，但万科瑧湾悦建面约115㎡却能做到真4房，而且是前海迄今为止，第一个“纯4房住宅”项目。

在操盘方式上，瑧湾悦配套先行，如在社区楼下开创Commons开放式复合商业街区，提供了各种各样的零售商店、餐厅、咖啡馆和其他娱乐场所。紧邻的前海印里已入驻愈欣书店全国旗舰店、全国首家人宠社交空间挥爪小聚、MANNER咖啡、TAPS mini精酿小酒馆等。

同时首创约400米24小时连廊，将项目周边公园、地铁、商业等资源进行了紧密串联，为每一位业主的生活提供极致便捷和舒适。

商业街区实拍图，非开发商交付标准

在当下房企资金承压，全国各地期房延期交付的背景下，万科让配套先行，做实事不画饼，所见即所得，这赢得很多购房者的青睐。

瑧湾悦示意图，非开发商交付标准

总结以上项目的成功经验，万科做对了这三点：

1、深圳是万科的大本营，从过去到现在，万科一直践行好服务好产品，赢得市场口碑，所以才能穿越周期；

2、近两年扩大内需，扩大消费是经济工作的重中之重，中央及各部委多次提及促进住房消费，支持住房改善，万科把握政策窗口期，产品打造均以改善为主。

3、深刻洞悉购房者的真实痛点，在户型、价格、配套等方面下足了功夫，为了帮助购房者置换，万科还将在6月推出一系列换房购房政策，如：

6月买，年底供：首付1成起，剩余首付可在2023年12月20日前交齐；期间可享1次无条件换房权益，换房后首付金额根据新房源房款相应调整；

你卖房，我补贴：针对需卖房再购房客户，卖房人本人及直系亲属（限配偶、父母、子女）再购买深圳万科各项目，可额外享最高5万元/套的总价优惠；

你摇人，我送礼：分享家推荐成交，最高可享受奖励税前5万元/套。

（注：具体政策以深圳万科各项目执行细则为准）

以上活动截止到6月30日，感兴趣的朋友请抓紧时间。如果你不知道现在买什么是对的，跟着万科买大概率不会错。

如果你今年计划置换新房，特别是想买入万科这样的片区顶流网红盘，最好赶在7月前买入，否则竞争会变得更加激烈。