江北科学城的启动和发展可以追溯至2018年1月23日，这一天南京(浦口)科学城正式挂牌成立。

科学城的设立主要是为了补足区域创新载体和孵化器的短缺，尤其是在集成电路产业方面。其目标是打造一个具有全球影响力的千亿级产业地标。

今天是2025年1月25日，科学城设立已满7周年！

那么现在的科学城，发展如何了？

产业/办公使用实情

既然是以集成电路为基础的产城一体，产业就是科学城的底色。科学城发展的好不好，关键还是看产业科研人才和企业入驻情况。

此前，媒体经常用鬼城，来形容那些交付后却没有足够业主入住的楼盘/社区。

产业、办公情况，也是同理。若只是厂房、办公楼纷纷竖起，却没有企业、人才聚集，板块还是发展不起来。

目前，江北科学城比较重磅的产业/办公，包括：集成电路设计大厦、台积电、经开区智慧谷、紫峰研创中心等。

1月23日，下午5点左右，涛哥先后走访了上述几处地点。

集成电路设计大厦

集成电路设计大厦项目（芯天地大厦）总建筑面积37.5万㎡，由三栋主体塔楼、裙楼及会展中心组成，是江北科学城的地标。

项目主要是引进集成电路设计、封装、测试及配套产业的研发办公，打造集成电路产业链前端产业集聚区。

2022年下半年，芯天地大厦正式落成，但一直没有投入使用。直到2024年6月，宏泰半导体成为第一家入驻芯天地的企业。

涛哥在1楼大厅没有看到办公楼入驻企业的展示牌。但从航拍的情况看，只有最西边的办公楼有3-4层是亮灯的。

东侧两栋主建筑，以及示范区、裙楼都未有亮灯，黑漆漆一片。

从现场看，芯天地大厦落成两年，大概真的只有两三家企业进驻。

就在芯天地大厦旁边，此前规划有一座桥林新城医院，总投资14亿元，建成后交明基医院运营。

原定于2020年全面建成投用，后来一拖再推，无限延期了。

2017年5月，桥林新城医院的规划设计方案批前进行了公示。项目位于金穗路以东，秋萌路以北，香樟路以西，总建筑面积12.5万㎡。

随后，项目还进行了招标。

2019年经济社会发展重大项目计划中还有：南京桥林新城医院总投资14亿元，建设起止年限为2018-2021年。

之后，就再也没了消息，现在仍是空地一块，遥遥无期了。更有甚至，网传这个三甲医院将会迁移到地铁S3号线·兰花塘站附近，简直没谱了。

经开区智慧谷

经开区智慧谷总建筑面积约15万㎡，由3座单体建筑及其裙楼组成。

项目整体定位为集孵化器、加速器、产业配套于一体的科技产业综合体和办公楼及创新服务中心。

智慧谷2020年6月即已建成，比集成电路大厦早不少，距今已有四五年光景。

但进驻的单位企业却不多，从三个方向看，3栋主楼合计，也就10来层有亮灯，实在少的可怜。

从这个角度看，所谓江北科学城与江核研创园相比还是差距很大的（除了都在江北新区的西边，其他确实没有可比性）。

研创园现在主力在售青奥三盘，中海、颐居、保利，2.7-2.9万/㎡，找粗买，至少能比外面黑中介再便宜几万块钱~~

人才引进情况

江北科学城有着诸多人才安居/公寓项目，其真实使用情况，可以一定程度上，反映科学城的人才引进状况。

台积电（十六厂）占地732亩，总投资187亿元，主要生产28nm芯片。

芯宁雅舍号称台积家园，单栋住户也就20户左右，人也不是很多。即便如此，这已经是江北科学城人才安居项目中，比较好的了。

琼花湖千贤居人才公寓，2023年初正式投入使用，已经有两年时间。

目前，除了最南面那栋几乎没有人入住外，其5楼栋基本上都有40-60户的亮灯，推测入住户数当不低于250户，入住率预计能有2成左右。

两年、2成的入住率，在商品房住宅中都算低的了，何况是人才公寓。要么周边产业的数量不够，要么产业的实用效能不高。

这点在紫峰人才公寓体现更加明显，南京紫峰研创中心1期、2期项目均已落成，但配建的人才公寓入住情况很差，两栋楼加一起估计都不到30户。

放眼望去，南京紫峰研创中心1期一片漆黑，夜晚亮灯少，跟预想中研发中心的景象，差别很大~~

看到这里可能有人会说：也许人才公寓的入住就是这样，周围房价又不高，能在这边上班的人才，买房定居很正常。

我也是有这样的思考，但当我看到位于科学城东部的菁创人才公寓时，我确定上述几个人才公寓的入住是真不行。

并非公寓本身不受欢迎，就是公寓周边产业成熟度不高，引进的人才不多。

菁创人才公寓靠近商品房住区，周边生活氛围更浓郁一些，入住情况明显较好，但整体入住率依旧不超过4成，人才还是不多呀！！

规划兑现情况

如果说，产业、办公、人才的引进，是筑巢容易引凤难的话。

那么，江北科学城整体规划的兑现，就是纯纯在画大饼了。

按照规划，江北科学城的城市设计空间结构：

双廊: 滨江生态廊道、滨河景观廊道；

双轴: 新城轨道服务轴、企业共享服务轴；

一带: CAZ中央活力带；

三心: 新城商务研创中心、新城综合服务中心、老镇文化服务中心。

其中，CAZ中央活力带是拉动板块繁荣的引擎，是江北科学城规划中，最具活力的CBD+最舒适宜居的CLD。

当年画的饼是这样的，兰花塘站与双垅站之间的CAZ活力带，自然与产业相宜。

实际情况是：

晚上看，除了主干道丰子河路和周边道路的灯光，其他区域一片漆黑。

白天看，没有产业、住宅、配套，只有最原始的自然。

规划中的滨江生态廊道、滨河景观廊道，与目前实际情况对比：

滨江生态廊道

VS

滨河景观廊道

沿丰子河路自北向南看石碛河两岸~~

VS

江北科学城的规划层级绝对不低，但江北新区的前期布局太大，全面铺开，造成每一个小板块都建得半生不熟。

楼市下行，江北全力打造新金融中心、地下城空间等核心项目，尚且力不从心。科学城相关规划的兑现，肯定是要往后了。

江北科学城是桥林一次登堂入室的机会，可惜时运不济，势头刚起步就预冷，后续发展必然会放缓的。

总之，7周年之际，实探江北科学城现状，量变未满；桥林还是桥林，尚未达到质变的程度。

桥林新房接近半价出售，江北是粗的绝对主场，

抄底找粗就对了，只会买对、不会买贵！

江北桥林是近几年南京新进刚需“洼地”，因为开发程度不足，其价格比之桥北还低，但住宅品质较高，以精装低密洋房为主。

目前，时代艺境云悦、龙湖三千庭已经开价到1.3万/㎡，要知道这两个项目开盘销许价都是2.6万+/㎡，现在等于半价出售了。

当年的热销红盘，水沐云筑的入住情况挺好，估计能有4成左右，比核中核的某些项目还要好。

时代艺境已经交付的住宅楼栋，入住率相对较低，但也有2成左右。

S3号线·兰花塘站东边的江悦兰园、龙湖天玺、国贸璟园三盘，周边相对荒凉，但胜在紧邻地铁站，居住情况也不差。

江悦兰园、国贸璟原均在2024年1月交付，刚满一年。

根据亮点情况推测，国贸璟原整体入住率2成，西侧楼栋普遍在3成左右，东侧楼栋估计也就1成。

江悦兰园与国贸璟园的入住情况差不多，呈现距离地铁站越近，楼栋入住率越高的状态。